Bài 4: Xếp hàng chờ “chốt” giá đất

Nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị, công trình giao thông bị ách tắc do chưa xác định được giá đất cụ thể. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến địa phương gặp khó trong việc xác định giá khởi điểm đấu giá thực hiện dự án và bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Dự án chậm triển khai vì chưa xác định được giá đất

Chưa có quyết định giao đất, chưa thực hiện các thủ tục liên quan về tài chính như xác định giá trị m3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu) và tiền sử dụng đất… là một phần trong số nhiều lý do khiến các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai, được UBND tỉnh Bình Định đề cập trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ vào ngày 19/6/2023. Đây là báo cáo đầu tiên của UBND tỉnh Bình Định về kết quả thực hiện nhiệm vụ Chính phủ giao tại Nghị quyết số 33/NQ-CP (ngày 11/3/2023) về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tỉnh Bình Định đang thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá để xác định giá khởi điểm đưa ra đấu giá Dự án Xây dựng khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại - dịch vụ (khu đất K200, được đánh dấu trong ảnh).

Trong đó, 2 dự án có tiến độ hoàn thành trong quý II/2024 là Dự án Khu đô thị phía Nam cây xăng dầu Việt Hưng, do Công ty TNHH Grand Việt Hưng thực hiện và Dự án Khu dân cư Phúc Gia Tân, do Công ty TNHH Đầu tư Lê Gia Newland làm chủ đầu tư.

Hai dự án có tiến độ hoàn thành trong quý IV/2024 gồm Dự án Khu đô thị Khang Mỹ Lộc, do Công ty TNHH MTV Xây dựng và Thương mại Toàn Thịnh làm chủ đầu tư và Dự án Khu phố thương mại - dịch vụ thuộc khu đô thị Phú Mỹ Tân, do Công ty cổ phần Đầu tư TCV làm chủ đầu tư.

Dự án còn lại là Khu đô thị mới phía Bắc Khu dân cư Phú Mỹ Lộc dọc Quốc lộ 1A cũ và Quốc lộ 1A mới, do Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng PHMT thực hiện hoàn thành trong quý I/2026.

Các dự án này được thực hiện tại thị xã Hoài Nhơn. Chủ đầu tư được UBND tỉnh Bình Định lựa chọn qua hình thức đấu thầu, được phê duyệt dự án trong năm 2021.

Sau gần nửa năm kể từ ngày gửi báo cáo đầu tiên, đến ngày 19/1/2024, UBND tỉnh Bình Định báo cáo, 5 dự án trên đã có kết quả giải quyết những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp: “UBND tỉnh đã đồng ý cho triển khai song song việc nộp ngân sách nhà nước giá trị m3 và thủ tục giao đất, cho thuê đất. Đề nghị nhà đầu tư sớm nộp hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê đất và chuẩn bị tài chính để nộp ngân sách nhà nước”.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, 3/5 dự án trên đã được UBND tỉnh Bình Định ban hành quyết định giao đất trong tháng 11/2023.

Cụ thể, Công ty TNHH Đầu tư Lê Gia Newland được giao đất tại Quyết định số 4256 (ngày 17/11/2023) với diện tích hơn 3,9 ha; Công ty cổ phần Đầu tư TCV được giao đất tại Quyết định số 4262 (ngày 18/11/2023) với diện tích hơn 10,1 ha; Công ty TNHH Grand Việt Hưng được giao đất, cho thuê đất tại Quyết định số 413 (ngày 28/11/2023) với diện tích hơn 9,6 ha.

Công ty TNHH MTV Xây dựng và Thương mại Toàn Thịnh mới được giao đất với diện tích hơn 12,7 ha tại Quyết định số 1810 vào ngày 23/5/2024. Riêng Dự án Khu đô thị mới phía Bắc Khu dân cư Phú Mỹ Lộc do Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng PHMT thực hiện, đến nay vẫn chưa có quyết định giao đất được công khai.

Dù được UBND tỉnh Bình Định giao đất, nhưng vướng mắc khác của các dự án vẫn chưa được giải quyết là xác định giá trị tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp.

Ông Nguyễn Thành Hải, Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Bình Định nêu thực tế, hiện nay, việc thuê các đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể rất khó khăn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư vào ngày 10/6/2024, ông Nguyễn Văn Đoàn, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư TCV cho biết, tỉnh Bình Định vẫn đang thuê đơn vị tư vấn và tính tiền thuế sử dụng đất, nhưng chưa phê duyệt đơn giá đối với Dự án Khu phố thương mại - dịch vụ thuộc khu đô thị Phú Mỹ Tân. 

Tương tự, tại Quảng Ngãi, các dự án giao thông cũng bị tắc nghẽn do vướng mặt bằng, mà nguyên nhân chính là chưa xác định được giá đất cụ thể để bồi thường cho người dân.

Đơn cử, Dự án Xây dựng cầu nối 2 xã Hành Dũng - Hành Nhân (huyện Nghĩa Hành) đã triển khai các hạng mục chính cơ bản hoàn thành, nhưng từ trước Tết Nguyên đán Giáp Thìn đến nay phải dừng thi công vì vướng mặt bằng làm đường dẫn.

Đại diện Công ty TNHH Thành Đạt (đơn vị thi công Dự án Xây dựng cầu nối 2 xã Hành Dũng - Hành Nhân) cho hay, do vướng mặt bằng, chưa thể tiếp tục triển khai Dự án, nên Công ty đã huy động thiết bị về, chỉ còn để lại một máy xúc ở công trường. “Máy móc, nhân công của chúng tôi đã sẵn sàng, chỉ chờ có mặt bằng là triển khai ngay. Dự án dừng thi công ít nhiều cũng ảnh hưởng đến doanh nghiệp và ảnh hưởng đến việc đi lại của người dân. Do vậy, rất mong chính quyền địa phương sớm giải phóng mặt bằng để hoàn thành Dự án, đưa vào sử dụng”, đại diện Công ty TNHH Thành Đạt chia sẻ.

Đề cập lý do khiến Dự án Xây dựng cầu nối 2 xã Hành Dũng - Hành Nhân gặp vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, ông Đỗ Đình Anh, Phó chủ tịch UBND xã Hành Dũng cho hay, các hộ dân chưa đồng ý với phương án đền bù. Đồng thời, công tác đền bù cũng đang gặp khó khi huyện chưa phê duyệt giá đất tái định cư và nơi ở tái định cư.

“Nhiệm vụ của xã là xác định nguồn gốc sử dụng đất và vận động người dân bàn giao mặt bằng. Còn việc bố trí tái định cư và xác định giá đền bù là do Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng và phát triển quỹ đất huyện Nghĩa Hành phụ trách”, ông Đỗ Đình Anh nói.

Liên quan đến Dự án Xây dựng cầu nối 2 xã Hành Dũng - Hành Nhân, ông Phan Thu, Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng và phát triển quỹ đất huyện Nghĩa Hành cho hay, các hộ dân trong diện giải tỏa để xây dựng Dự án yêu cầu bồi thường theo giá thị trường. “Vướng như vậy, nhưng khi huyện phê duyệt được định giá đất cụ thể, thì sẽ thực hiện nhanh; nếu bồi thường theo quy định mà không đồng ý, thì có thể sử dụng biện pháp mạnh là cưỡng chế”, ông Thu nói.

Ông Thu cũng cho biết thêm, hiện nay, các địa phương trên toàn tỉnh đều gặp khó khăn về định giá đất, chứ không riêng huyện Nghĩa Hành. “Tỉnh ủy quyền cho huyện định giá, trong khi đó, theo nghị định của Chính phủ, để xác định giá đất, phải thuê đơn vị tư vấn có chức năng xác định giá đất, nếu không được thì thành lập tổ định giá. Nhưng hiện nay, các đơn vị tư vấn không mặn mà với việc này, do giá dịch vụ thẩm định rất thấp, nhưng rủi ro cao. Đây là thực trạng chung của các địa phương trên địa bàn tỉnh, khiến việc định giá đất gặp khó khăn, dẫn đến ách tắc trong giải phóng mặt bằng”, ông Thu lý giải.

Lập tổ công tác liên ngành xác định giá đất cũng… rối

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Đức Trung, quyền Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi cho hay: “Về việc xác định giá đất cụ thể, chúng tôi đã có văn bản gửi các địa phương. Thời gian qua, chúng tôi không nhận báo cáo hay kiến nghị của các địa phương nêu khó khăn về việc này”.

Theo ông Trung, các huyện chậm xác định giá đất có thể là không chuyên nghiệp, không quen làm, còn Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản hướng dẫn chi tiết.

Trong khi đó, ông Trần Hoàng Tuấn, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi cho biết, sẽ chỉ đạo các địa phương tập trung tháo gỡ vướng mắc về giá đất. Cụ thể, UBND tỉnh sẽ yêu cầu các địa phương và đơn vị liên quan xây dựng bảng giá đất cụ thể để làm chủ trương thực hiện bồi thường.

Tại tỉnh Bình Định, để tìm hiểu nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc về xác định giá đất, phóng viên Báo Đầu tư đã liên hệ với ông Phạm Anh Tuấn, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Định và đặt câu hỏi về vấn đề này. Ông Tuấn trả lời: “Em biết rồi, nên hỏi anh làm gì?”. Khi phóng viên trao đổi lại rằng, nguyên nhân là do tỉnh xác định, chứ phóng viên không biết, thì ông Tuấn không phản hồi.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Định, Tổ Công tác liên ngành xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh (thành lập ngày 21/3/2024) đang phối hợp với các đơn vị tư vấn thẩm định giá đất và các đơn vị có liên quan để thu thập thông tin các thông số về các yếu tố khác để hình thành doanh thu phát triển, chi phí phát triển theo lĩnh vực dự án trên địa bàn tỉnh. Trên cơ sở đó, dự thảo quyết định quy định các yếu tố ước tính chi phí và các yếu tố hình thành doanh thu trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư; tổ chức lấy ý kiến của các thành viên, thông qua Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh trước khi trình UBND tỉnh xem xét, quyết định.

“Trước đây, khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, đối với chi phí phát triển khu đất, ngoài các chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và lợi nhuận của nhà đầu tư tính trên chi phí đầu tư xây dựng, thì đơn vị tư vấn còn đề xuất thêm các chi phí như: chi phí dự phòng, chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư tính trên giá trị đất. Do đó, việc bỏ các khoản chi phí nêu trên theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 của Chính phủ làm giảm tổng chi phí phát triển của khu đất, nên làm tăng giá trị thặng dư, dẫn đến tăng giá đất dự án”, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Định nhìn nhận.

(Còn tiếp)