Quy hoạch phải tạo ra những điểm đến khác biệt

Tại Diễn đàn “Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026”, vấn đề quy hoạch được đặt ở vị trí trung tâm trong câu chuyện về tương lai của phân khúc bất động sản đặc thù này.

Theo bà Nguyễn Hương, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trước hết cần đưa bất động sản nghỉ dưỡng “về đúng vị thế và tầm vóc”, bởi đây không chỉ là một phân khúc của thị trường bất động sản mà còn đang góp phần thúc đẩy, đưa du lịch Việt Nam lên một tầm cao mới.

Từ góc nhìn này, bà Hương cho rằng cần có tầm nhìn gắn bất động sản nghỉ dưỡng với chiến lược quốc gia về du lịch Việt Nam, trong đó đặc biệt coi trọng quy hoạch các điểm đến du lịch.

Điểm đáng chú ý là quy hoạch không nên được nhìn theo một công thức chung cho mọi địa phương. Du lịch vốn gắn chặt với đặc thù về tự nhiên, văn hóa và bản sắc từng vùng.

“Cùng là du lịch biển nhưng biển Đà Nẵng khác với biển Quy Nhơn, Nha Trang hay Vũng Tàu”, bà Hương dẫn chứng.

Theo bà, chính quy hoạch điểm đến sẽ giúp tạo ra sự khác biệt về văn hóa, vùng miền và trải nghiệm, qua đó hạn chế tình trạng các địa phương cùng phát triển những sản phẩm tương tự và cạnh tranh trực tiếp với nhau.

Đây cũng là bài toán quan trọng đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Một dự án có thể sở hữu vị trí đẹp, quy mô lớn nhưng nếu sản phẩm không tạo được sự khác biệt hoặc không nằm trong một hệ sinh thái du lịch đủ sức hút thì giá trị khai thác sẽ bị hạn chế.

Bởi vậy, thay vì chỉ đặt câu hỏi có thể phát triển bao nhiêu dự án, quy hoạch cần trả lời được những câu hỏi rộng hơn: Điểm đến muốn thu hút dòng khách nào? Khách ở lại bao lâu? Chi tiêu vào những dịch vụ gì? Đâu là sản phẩm tạo nên bản sắc của địa phương? Và hạ tầng nào cần được đầu tư để kết nối các điểm đến?

Bất động sản Đà Nẵng đang có bước phát triển mạnh mẽ.

Không thể chỉ làm hạ tầng trong hàng rào dự án

Một trong những điểm bà Nguyễn Hương nhấn mạnh là sự khác biệt giữa hạ tầng của một dự án và hạ tầng của cả điểm đến.

Theo bà, phát triển hạ tầng nội khu phục vụ dự án là quan trọng, nhưng chưa đủ. Cùng với đó phải phát triển hạ tầng giao thông, kết nối vùng để tạo sự liên kết giữa các điểm đến du lịch.

Nếu một khu nghỉ dưỡng được đầu tư đồng bộ nhưng khả năng tiếp cận khó khăn, thiếu kết nối với sân bay, ga đường sắt, cảng biển hoặc các điểm tham quan, vui chơi, giải trí khác, thì bản thân dự án khó có thể phát huy hết công suất.

Ngược lại, khi hạ tầng vùng được kết nối, một du khách có thể không chỉ lưu trú tại một khu nghỉ dưỡng mà còn di chuyển giữa nhiều điểm đến, kéo dài thời gian ở lại và gia tăng mức chi tiêu.

Khi đó, giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng không còn chỉ nằm trong phạm vi một dự án mà được cộng hưởng từ giá trị của cả điểm đến.

Đây là lý do quy hoạch bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cần được đặt trong mối quan hệ hữu cơ với quy hoạch du lịch, giao thông và phát triển đô thị.

Cần “luật chơi” ổn định 10-15 năm

Nếu quy hoạch là “bản đồ” thì pháp luật phải là “luật chơi” đủ rõ để doanh nghiệp có thể tính toán bài toán đầu tư dài hạn. Ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng bên cạnh việc hoàn thiện khung chính sách từ phía Nhà nước, yếu tố cốt lõi để phát triển thị trường bất động sản bền vững nằm ở kỷ luật của các bên tham gia.

Ở góc độ chính sách, ông Hiếu nhấn mạnh yêu cầu xây dựng một khung pháp lý ổn định, có tầm nhìn dài hạn 10-15 năm, đồng thời phải bảo đảm tính dự báo để tạo niềm tin cho thị trường.

Đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bởi các dự án trong lĩnh vực này thường có quy mô vốn lớn, thời gian đầu tư dài và phụ thuộc vào khả năng khai thác trong nhiều năm.

Một chính sách thay đổi liên tục hoặc thiếu tính dự báo có thể khiến phương án tài chính, hiệu quả đầu tư và thậm chí cả mô hình kinh doanh của một dự án thay đổi theo.

Theo ông Hiếu, cùng với khung pháp lý ổn định, cần hình thành một hệ thống thông tin minh bạch, đầy đủ và đáng tin cậy, giúp thị trường vận hành hiệu quả và giảm rủi ro từ những thông tin thiếu kiểm chứng.

Ở phía thị trường, ông nhấn mạnh cần tăng cường kỷ luật và giảm sự dễ dãi của nhà đầu tư. Người mua cần thận trọng đánh giá sản phẩm trước khi xuống tiền thay vì hành động theo tâm lý hoặc phong trào.

Đặc biệt, các cam kết hợp đồng giữa người bán, người mua và nhà phát triển dự án cần được thực thi nghiêm túc. Việc đưa các tranh chấp, vi phạm cam kết ra giải quyết sòng phẳng tại tòa án hoặc trọng tài thương mại, theo ông Hiếu, sẽ góp phần siết chặt kỷ luật và đưa thị trường bất động sản phát triển văn minh, lành mạnh hơn.

Luật hóa để tạo dư địa cho sản phẩm mới

Một vấn đề khác được đặt ra tại diễn đàn là khung pháp lý hiện nay cần tiếp tục hoàn thiện để theo kịp sự phát triển của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhìn nhận du lịch là ngành kinh tế tổng hợp, liên quan tới ăn uống, tiêu dùng, đi lại, di chuyển; đồng thời tạo ra hoạt động “xuất khẩu tại chỗ”, thu ngoại tệ thông qua hoạt động du lịch.

Năm 2017, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 08, xác định du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Cũng trong giai đoạn 2015-2019, bất động sản du lịch phát triển mạnh. Tuy nhiên, theo ông Châu, khung khổ pháp luật chưa theo kịp chủ trương và sự phát triển của thị trường.

Ông dẫn chứng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có khái niệm “bất động sản du lịch” hay “lưu trú”, mà chủ yếu quy định về công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tại Điều 5 mới xuất hiện khái niệm “bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú”.

Trong quá trình xây dựng luật, các sản phẩm như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) đã được đề cập. Song, theo ông Châu, nếu pháp luật liệt kê cứng các loại hình thì chưa đủ, bởi thực tiễn còn có thể xuất hiện nhiều loại bất động sản mới.

Vì vậy, ông đề nghị xác định “bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú” là khái niệm chung, sau đó có thể liệt kê các loại hình như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú và các công trình khác.

Đây không chỉ là câu chuyện về cách gọi tên sản phẩm. Một khái niệm pháp lý đủ rộng sẽ tạo dư địa để thị trường phát triển những mô hình mới mà không phải mỗi khi xuất hiện một sản phẩm mới lại chờ sửa luật hoặc bổ sung quy định.

Từ “gỡ vướng” sang thiết kế cơ chế phát triển

Theo số liệu được ông Châu dẫn, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel được phát triển từ năm 2008 đến năm 2020. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới đây cung cấp số liệu khoảng 38.000 căn condotel được phát triển từ năm 2022 đến tháng 6/2026. Như vậy, tổng số condotel được phát triển trên cả nước đã vượt 118.000 căn.

Quy mô này cho thấy bất động sản du lịch đã hình thành một nguồn lực tài sản đáng kể trong nền kinh tế. Vấn đề hiện nay không chỉ là tạo thêm nguồn cung mà quan trọng hơn là xác lập một cơ chế để nguồn tài sản này được vận hành hiệu quả.

Từ đó, ông Châu đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản xác định rõ nhóm bất động sản có mục đích lưu trú, trong đó bao gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Việc luật hóa, theo ông, sẽ giúp ổn định các văn bản dưới luật và tạo nền tảng pháp lý cho hoạt động kinh doanh.

Ông cũng đề nghị cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua căn hộ du lịch trong các dự án du lịch, tương tự quy định đang được sửa đổi đối với việc người nước ngoài được mua căn hộ nhà chung cư, qua đó tạo thêm nguồn vốn cho thị trường.

Đối với các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tồn đọng, vướng mắc liên quan đến đất ở không hình thành đơn vị ở và cấp giấy chứng nhận, ông Châu đề nghị khi cấp đổi giấy chứng nhận thì thời hạn sử dụng được tính từ ngày có quyết định cấp lại, thay vì tính từ quyết định ban đầu.

Đáng chú ý, ông cũng đề nghị bổ sung quy định về kinh doanh bất động sản có mục đích lưu trú trên nền tảng điện tử, trong bối cảnh hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày đang được thực hiện phổ biến qua các nền tảng như Airbnb, Booking.com, Agoda.

Điều này cho thấy cơ chế phát triển bất động sản nghỉ dưỡng không thể chỉ dừng ở câu chuyện đất đai, xây dựng hay cấp giấy chứng nhận. Không gian pháp lý phải bao trùm cả quá trình hình thành, sở hữu, giao dịch và vận hành tài sản.