Dù ngành du lịch đang khởi sắc, song thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa phục hồi

Thị trường đi ngang

Theo số liệu tháng 7/2026 của DKRA Group, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đi ngang so với tháng 6 và chưa có tín hiệu phục hồi trong giao dịch cũng như nguồn cung mới.

Cụ thể, trong tháng 7, dòng sản phẩm nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng có 32 dự án với 3.526 căn chào bán, số lượng sản phẩm này không biến động so với tháng 6. Dòng sản phẩm này chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với 69% sản phẩm mở bán, miền Nam là 25% và miền Bắc chỉ 6%. Nguồn cung này tăng 3% so với tháng 7/2025. Đáng nói là, 100% sản phẩm mở bán đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ đã mở bán từ năm trước, thị trường tiếp tục vắng nguồn cung mới.

“Sức cầu thị trường cũng duy trì ở mức thấp, thanh khoản có dấu hiệu chững lại trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và chính sách kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chưa có nhiều thay đổi”, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nói.

Trong bối cảnh du lịch tiếp tục tăng trưởng, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần thêm nhiều điều kiện để thực sự phục hồi, từ pháp lý, chất lượng sản phẩm, hệ thống tiện ích đến khả năng khai thác tạo dòng tiền. Chỉ khi những điểm nghẽn này được tháo gỡ, thị trường mới có thể thoát khỏi trạng thái “ngủ đông” kéo dài.

Đối với dòng sản phẩm condotel, thị trường có 50 dự án mở bán, với 5.051 căn, không có biến động so với tháng 6/2026. Mức tiêu thụ chỉ đạt 2% số sản phẩm mở bán, tương đương 105 căn.

Số lượng sản phẩm mở bán tập trung chủ yếu tại miền Trung với 67% sản phẩm mở bán, tiếp đó là miền Nam với 22% và miền Bắc là 11%. Cũng như sản phẩm nhà phố, shophouse, nguồn cung condotel mở bán trong tháng 7 đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó. Các chủ đầu tư vẫn thận trọng khi triển khai nguồn cung mới trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

Giao dịch còn khá khiêm tốn so với giai đoạn sôi động năm 2019, chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có mức giá dưới 3,5 tỷ đồng/căn. Điểm yếu của thị trường đến từ vấn đề pháp lý, hiệu quả khai thác và niềm tin của nhà đầu tư. Mặc dù ngành du lịch ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, thị trường vẫn đối mặt với áp lực lớn về thanh khoản và chưa có dấu hiệu cải thiện trong ngắn hạn.

Khảo sát thị trường, chúng tôi ghi nhận khá nhiều dự án đã mở bán trước đó, nhưng tới nay vẫn chưa được triển khai xây dựng và mở bán trở lại dù lượng hàng còn khá lớn. Đơn cử, tại Hồ Tràm (TP.HCM), nhiều dự án như Novaworld Hồ Tràm, diện tích 1.000 ha, gồm 10 phân khu với 12.000 sản phẩm, được xây dựng và bán hàng từ năm 2019, sau đó dừng triển khai từ năm 2022. Tới nay, dự án vẫn chưa có dấu hiệu được Tập đoàn Novaland - chủ đầu tư khởi động lại.

Cách Dự án Novaworld không xa là Dự án Charm Resort Hồ Tràm, do Charm Group làm chủ đầu tư, có quy mô lên đến 40 ha, gồm 3 phân khu chính. Các sản phẩm như nhà phố, biệt thự, condotel biển được mở bán từ năm 2020; tới năm 2023, dự án dừng triển khai và đến nay vẫn “đắp chiếu”.

Tại Phan Thiết (tỉnh Lâm Đồng), các dự án lớn như Novaworld Phan Thiết, diện tích 1.000 ha, được triển khai xây dựng và bán hàng từ năm 2019, nhưng tới năm 2022 đã dừng. Hiện nay, dự án này vẫn “bất động” và chủ đầu tư Novaland chưa có động thái nào mới.

Hay như Dự án Thanh Long Bay tại Tiến Thành (Lâm Đồng), do Nam Group làm chủ đầu tư, xây dựng trên diện tích hơn 90 ha, trong đó có 30 ha mặt biển, vốn đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng. Dự án gồm 2 hợp phần đất ở lâu dài và đất thương mại dịch vụ, được quy hoạch thành 16 phân khu với 5 dòng sản phẩm: nhà phố biển, căn hộ biển, shoptel, boutique hotel, biệt thự biển. Dự án được triển khai từ năm 2018, song tới năm 2021 đã dừng xây dựng và bán hàng. Chủ đầu tư cho biết, chưa có kế hoạch xây dựng và bán hàng trở lại.

Tương tự, Dự án Costamigo Phan Thiết do Công ty Eras Group làm đơn vị phát triển dự án. Theo kế hoạch trước đó, vào tháng 6/2026, dự án này sẽ triển khai bán hàng 700 căn hộ condotel, nhưng tới nay đã phải dừng kế hoạch này.

Ngoài ra, hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác tại Vũng Tàu, Cần Giờ, Phú Quốc của các chủ đầu tư lớn như TTC Land, Five Star Group… cũng thay đổi kế hoạch bán hàng trong giai đoạn hiện tại.

Lực đẩy du lịch thôi là chưa đủ

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, trong đó du lịch là một yếu tố quan trọng, nhưng chỉ du lịch thôi là chưa đủ.

Theo số liệu mới được công bố từ Cục Du lịch Quốc gia, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong tháng 7/2026 ước đạt 1.665.846 lượt, giảm 0,7% so với 6/2026 và tăng 6,6% so với cùng kỳ năm 2025. Tính chung 7 tháng đầu năm 2026, ước đạt 13.917.696 lượt khách, tăng 13,8% so với cùng kỳ năm 2025.

“Điều này được cho là điểm tích cực của thị trường, chưa nói tới lượng khách du lịch trong nước. Với số lượng khách du lịch này, sẽ cần lượng lớn phòng lưu trú cũng như các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để phục vụ. Thế nhưng, nhìn vào thực tế thị trường, lượng khách du lịch lại chủ yếu ở các khách sạn cũng như khu du lịch nằm sát trung tâm các thành phố lớn như Nha Trang, Đà Nẵng, Mũi Né, Vũng Tàu… còn các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang xây dựng và phát triển hiện nay lại nằm quá xa trung tâm, thiếu các tiện ích vui chơi, giải trí, ăn uống… dẫn tới khách du lịch không lựa chọn để lưu trú. Đây chính là điểm nghẽn lớn nhất mà thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam chưa gắn kết và hút được khách du lịch tới ở, lưu trú”, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, Phó giám đốc Học viện bất động sản Eagle Academy nêu quan điểm.

Phát biểu trên của ông Hoàng là có cơ sở. Khảo sát những khu vực được cho là “thiên đường” của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay như Bãi Dài (tỉnh Khánh Hòa), khu vực Tiến Thành (tỉnh Lâm Đồng), Hồ Tràm (TP.HCM)… các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được triển khai xây dựng dày đặc, song lượng khách lưu trú lại rất thấp. Điểm chung của các “thiên đường” du lịch này là nằm khá xa trung tâm thành phố, các dự án chủ yếu chỉ là phòng khách sạn, bờ biển, thiếu các khu vui chơi giải trí đêm cũng như các khu vui chơi gia đình, dẫn tới khách du lịch không hào hứng lựa chọn lưu trú.

Ngoài ra, một điểm mấu chốt nữa của thị trường đó là lòng tin của khách hàng chưa được “khơi thông”. Giai đoạn 2015 - 2020, hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng được các chủ đầu tư mở bán cho khách hàng với cam kết lợi nhuận đầu tư. Tuy nhiên, tới nay các cam kết này đều không thực hiện được.

Ông Võ Văn Toàn, ngụ phường Phú Nhuận (TP.HCM) cho biết, năm 2018, ông mua một căn biệt thự biển tại Dự án NovaWorld Mũi Né - Marina City với mức giá 12 tỷ đồng. Hiện ông ủy quyền cho phía chủ đầu tư khai thác lưu trú căn biệt thự trên và mỗi tháng được trả vỏn vẹn 10 triệu đồng, trong khi đó, với số tiền 12 tỷ đồng, ông gửi ngân hàng, lãi suất 8-8,5%/năm như hiện nay thì tiền lãi nhận hàng tháng cao gấp trên 7 lần.

Trường hợp bà Nguyễn Thị Anh Thư, ngụ phường An Khánh (TP.HCM) còn “bi đát” hơn. Năm 2019, bà mua căn nhà phố tại Dự án Novaworld Phan Thiết với mức giá gần 7 tỷ đồng, chủ đầu tư cam kết trả lãi vay cho phía ngân hàng. Nhưng tới nay, bà vẫn chưa được chủ đầu tư bàn giao nhà để khai thác, thậm chí lãi ngân hàng mà chủ đầu tư cam kết cũng không được thực hiện, dẫn tới bà bị nợ xấu nhóm 5.

Cả hai khách hàng trên đều cho biết, họ không còn niềm tin vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nữa.

Ở góc độ nhà phát triển dự án, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc, kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản EXIMRS nêu thực tế, khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay vô cùng khắt khe về pháp lý, đồng thời ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế hoặc có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định. Trong khi thị trường lại đang thiếu các sản phẩm trên để kích thích thị trường phát triển trở lại.

“Để kích hoạt thanh khoản, thị trường cần được thanh lọc lại, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phải được xây dựng bài bản. Điều quan trọng là Nhà nước có cơ chế đẩy mạnh phát triển những tiện ích du lịch như kinh tế đêm. Ngoài ra, các doanh nghiệp cần có bài toán lợi nhuận rõ nét và chính xác hơn cho khách hàng, chứ không phải cam kết suông như trước đây”, bà Trần Thị Cẩm Tú chia sẻ.