Ông Nguyễn Văn Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp (Ủy ban Thường vụ Quốc hội)

Thưa ông, một nhiệm vụ lập pháp rất quan trọng được cử tri cả nước quan tâm tại kỳ họp này của Quốc hội là sửa đổi Luật Đất đai. Từ khi dự thảo này được công bố xin ý kiến nhân dân đến phiên thảo luận tại tổ, một nội dung có ý kiến còn rất khác nhau là thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại - vấn đề gây ra rất nhiều khiếu kiện thời gian qua. Ông nhìn nhận thế nào về vấn đề này?

Trong sửa đổi Luật Đất đai lần này, đúng là quy định về thu hồi đất rất quan trọng. Riêng với thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, từ lúc khởi thảo đến nay, đã có ít nhất 3 loại ý kiến: không thu hồi, thu hồi sau đó giao trực tiếp cho nhà đầu tư, còn Dự thảo trình Quốc hội thiết kế theo phương án thu hồi rồi mang đấu giá.

Dù theo phương án nào, vấn đề khó nhất vẫn là hài hoà lợi ích của Nhà nước, người có đất và người được giao đất. Thế nhưng, hiện nay, các phương án đều chưa được đánh giá rõ tác động về kinh tế, xã hội.

Về quan điểm chung, theo tôi, nên hạn chế tối đa việc Nhà nước đứng ra thu hồi đất, tốt nhất là với các loại đất không thuộc Điều 86 (Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng), nên theo cơ chế thoả thuận giữa nhà đầu tư và người có đất.

Đấy là nguyên tắc chung, còn cụ thể thực hiện theo phương án nào, thì cần phải đánh giá thật kỹ càng tác động về cả hai mặt kinh tế và xã hội, chứ hiện nay, chưa có cơ sở để nhìn rõ ưu, khuyết của từng phương án.

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua theo quy trình ba kỳ họp, vẫn còn thời gian để Ban Soạn thảo tiếp tục đánh giá cho thật kỹ tác động của từng phương án, làm cơ sở cho đại biểu xem xét thấu đáo.

Nghị quyết 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong các dự án nhà ở thương mại. Nhưng Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan chủ trì soạn thảo dự án luật này) vẫn lo phương án tự thỏa thuận sẽ tiếp tục phát sinh khó khăn cho nhà đầu tư. Có ý kiến tại Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (cơ quan chủ trì thẩm tra) cho rằng, nếu vẫn duy trì cả 2 hình thức là Nhà nước thu hồi và tự thỏa thuận, thì tạo ra sự mất công bằng rất lớn cho người dân. Bởi cùng một thửa ruộng, một bên cắt ra làm đường cao tốc được đền bù theo giá nhà nước, một bên cắt ra làm cây xăng được đền bù theo cơ chế giá tự thoả thuận với mức giá cao hơn gấp trăm lần. Quan điểm của ông thế nào?

Mất công bằng là nói trên nền Luật Đất đai hiện hành, còn trên nền Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khác. Nếu theo đúng nguyên tắc của Nghị quyết 18-NQ/TW và Dự thảo thể hiện được nguyên tắc đó, thì giá đất phải được xác định sát giá thị trường, đấy là điều quan trọng nhất. Giá đất đã sát giá thị trường, thì dù Nhà nước thu hồi hay doanh nghiệp và người có đất tự thoả thuận, cũng ít tạo ra chênh lệch lớn như hiện tại.

Nhưng khó nhất vẫn là xác định thế nào là giá thị trường và làm thế nào để sát thị trường. Muốn làm được điều đó, phải có được cơ sở dữ liệu về giá đất ở các vùng khác nhau, mà muốn có cơ sở dữ liệu, lại cần có thời gian. Vì thế, xác định giá đất sát giá thị trường là vấn đề mấu chốt nhất để giải bài toán thu hồi đất.

Kỳ vọng vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới, nhưng qua thảo luận tại tổ vừa qua, rất nhiều đại biểu băn khoăn, lo ngại về những quy định xung quanh giá đất tại Dự thảo. Viện Nghiên cứu lập pháp chắc hẳn đã có nghiên cứu sâu về vấn đề này, thưa ông?

Chúng tôi có thông tin chuyên đề góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để phục vụ kỳ họp thứ tư này của Quốc hội, trong đó có những nội dung về giá đất.

Nghị quyết 18-NQ/TW về nội dung hoàn thiện cơ chế xác định giá đất đã nêu: “Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...”.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những quy định về vấn đề này, song còn khá đơn giản, sơ lược, chưa đáp ứng yêu cầu đề ra, cần tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện một cách thấu đáo hơn. Chúng tôi cho rằng, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất cần có cách tiếp cận toàn diện, trong đó quan tâm đến các vấn đề có tính nguyên tắc: chặt chẽ, đầy đủ về nguyên tắc, nội dung, quy trình, thủ tục; công khai, minh bạch thông tin, trách nhiệm giải trình trong tổ chức thực hiện; giám sát của cơ quan dân cử; cơ chế xem xét lại việc định giá đất khi có yêu cầu...

Thế còn về nguyên tắc, phương pháp định giá đất - vấn đề rất nhiều đại biểu còn băn khoăn, ý kiến của Viện Nghiên cứu lập pháp thế nào?

Liên quan đến nguyên tắc, phương pháp định giá đất, chuyên đề của Viện Nghiên cứu lập pháp phản ánh nhiều ý kiến, như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần có định nghĩa, giải thích về khái niệm giá trị thị trường của quyền sử dụng đất làm căn cứ xây dựng, thực hiện các chính sách quản lý.

Bên cạnh đó, cần xem xét, bổ sung phân biệt khái niệm về giá cả thị trường và giá trị thị trường của quyền sử dụng đất. Theo đó, về khái niệm giá cả thị trường của quyền sử dụng đất là giá mua bán, trao đổi giữa người mua và người bán thoả thuận với nhau khi mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường; giá cả thị trường của đất đai phụ thuộc vào giá trị thị trường của loại đất đó và yếu tố cá nhân riêng của người mua và người bán khi thực hiện giao dịch về đất đai.

Giá trị thị trường của quyền sử dụng đất là mức giá được xác định dựa trên các yếu tố thị trường cấu thành giá trị đất đai (như khả năng sinh lợi, vị trí, kích thước, mục đích sử dụng đất, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch phổ biến về loại đất đó trên thị trường trong điều kiện bình thường).

Nghiên cứu của chúng tôi chỉ ra rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa có quy định cụ thể về các phương pháp định giá đất, trong khi đây là nội dung có ý nghĩa then chốt, quyết định đến việc xác định được giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Vì thế, chúng tôi đề nghị có quy định mang tính nguyên tắc trong Dự thảo về các phương pháp xác định giá đất cụ thể, để đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào, cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường; đưa ra các chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất để ràng buộc trách nhiệm, đồng thời đảm bảo công khai, minh bạch trong công tác này.

Bên cạnh việc hoàn thiện các phương pháp định giá đất truyền thống, cần nghiên cứu sử dụng các phương pháp định giá hiện đại bằng sử dụng các mô hình, máy tính trong cách mạng công nghiệp 4.0 đang là một xu thế trong công tác định giá đất. Đây là một công cụ có thể giúp các cơ quan định giá đất hàng loạt và tiến tới phương pháp định giá theo vùng giá trị đất.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các phương pháp về xác định giá đất trong Dự thảo cũng cần chú ý đến các quy định có liên quan của Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản…, nhằm đảm bảo tính nhất quán, thống nhất giữa hệ thống phương pháp định giá chuyên ngành với nguyên tắc, tiêu chuẩn được quy định tại “Hệ thống tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam”.