Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Văn bản được gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Ủy ban Kinh tế Quốc hội và Bộ Xây dựng ngay sau khi kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV thảo luận về dự thảo luật này vào sáng 31/10.

HoREA đánh giá khoản 3 Điều 38 của Dự thảo về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã quy định sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng…

Quy định trên đây rất được cộng đồng doanh nghiệp hoan nghênh, song rất cần cần bổ sung quy định cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư cũ để nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

HoREA kiến nghị cần bổ sung quy định cho phép bên mua kế thừa nghĩa vụ tài chính của chủ cũ để nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án trong trường hợp bên chuyển nhượng chưa hoàn thành. Ảnh: Trọng Tín

Theo phân tích của HoREA, việc kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ chưa được thể hiện tại khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật, bởi chỉ mới chỉ quy định một trường hợp là “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Như vậy, khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật chưa quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Phân tích thêm về điểm này, HoREA cho rằng Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng chỉ quy định xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứ không quy định điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng và cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Quy định trên đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản và việc thực thi Nghị quyết 42 đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý được các khoản nợ xấu được chuyển nhượng dự án, một phần dự án thông thoáng.

Đồng thời, quy định này cũng không gây rủi ro cho cả tổ chức tín dụng, chủ đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án; tạo điều kiện để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án có năng lực tái khởi động lại dự án bị trùm mền và đặc biệt có ý nghĩa rất quan trọng, tháo gỡ được một phần khó khăn cho thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay.

Đặc biệt, trong thực tiễn áp dụng Nghị quyết số 42 của Quốc hội đối với trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính của dự án, phần dự án chuyển nhượng, không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Nhưng do Nghị quyết 42 của Quốc hội chỉ có hiệu lực đến 31/12/2023 nên việc thể chế hóa vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản là rất cần thiết. Đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động M&A thông thoáng.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng việc sử dụng cụm từ “mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng” là chưa “chuẩn” trong công tác xây dựng quy phạm pháp luật, nên đề nghị xem xét bỏ cụm từ trên đây.

Bởi lẽ, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận thì chủ đầu tư đã có quyền chuyển nhượng dự án, một phần dự án theo ý chí của mình. Chính vì thế mà Nghị quyết số 42 của Quốc hội chỉ quy định dự án, một phần dự án chuyển nhượng phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chứ không quy định phải có giấy chứng nhận hoặc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.