Ảnh minh họa.

Trong thực tiễn, để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có thể có hoạt động đi mua gom đất trước. Tuy nhiên, về phía người dân có đất cũng không bị thiệt thòi vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thỏa thuận dân sự theo cơ chế thị trường.

Lập luận trên được nêu tại báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và ý kiến thẩm tra của Ủy ban kinh tế của Quốc hội đối với dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Chính phủ mới gửi Quốc hội.

Nhà nước không thể cấm hoặc hạn chế việc gom đất

Thay mặt Chính phủ ký báo cáo này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy đã hồi âm nhiều băn khoăn, lo ngại từ Thường trực cơ quan thẩm tra, trong đó có sự cần thiết phải xây dựng nghị quyết.

Tại báo cáo thẩm tra sơ bộ, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ đánh giá chi tiết, toàn diện về tình hình thực tiễn của việc phát triển nhà ở thương mại, đánh giá hiệu quả của việc sử dụng quỹ đất dành cho phát triển nhà ở thương mại tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (đã triển khai hết quỹ đất hay chưa, có phù hợp với nhu cầu thực tế về nhà ở thương mại tại địa phương hay không).

Bộ trưởng Duy cho biết, Chính phủ đã có báo cáo đánh giá về tình hình thực tiễn phát triển nhà ở thương mại; làm rõ số liệu cụ thể và các dự án còn vướng mắc trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực (trước ngày 1/7/ 2015) và các dự án có vướng mắc từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực cho đến nay của các địa phương, làm rõ các giải pháp khắc phục các tác động tiêu cực (nếu có) của việc thực hiện thí điểm.

Ngoài ra, theo Bộ trưởng, việc phát triển dự án nhà ở thương mại phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt nên quỹ đất để dành cho phát triển nhà ở lớn hơn khả năng thực hiện trên thực tế của các dự án đầu tư. Dự án nhà ở thương mại được thí điểm thực hiện trong phạm vi diện tích thuộc quy hoạch nêu trên nên luôn đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế về nhà ở thương mại tại địa phương do trong quá trình lập quy hoạch, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tính toán và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất ở phù hợp với nhu cầu thực tế trong kỳ quy hoạch.

Bên cạnh đó, việc thực hiện thí điểm là để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư do hiện nay với quy định tại khoản 27 Điều 79 và Điều 127 của Luật Đất đai thì các dự án khu đô thị với quy mô từ 20 ha trở lên mới triển khai được, đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô nhỏ hơn không triển khai được do vướng quy định về loại đất - Bộ trưởng giải thích.

Hồi âm đề nghị đánh giá thực trạng của việc mua gom, đầu cơ đất đai; giải pháp để hạn chế tác động tiêu cực của việc thí điểm của Thường trực Uỷ ban thẩm tra, Bộ trưởng Duy nêu, việc mua gom đất đai được thực hiện qua các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nên việc xác định và kiểm soát các giao dịch này là rất khó và khó có thể biết được giao dịch nào là mua gom đất đai để đầu cơ.

Trong thực tiễn, để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có thể có hành vi đi mua gom đất trước. Tuy nhiên, ở phía người dân có đất cũng không bị thiệt thòi vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thỏa thuận dân sự theo cơ chế thị trường.

Do đó, Nhà nước không thể cấm hoặc hạn chế các giao dịch này - ông Duy giải thích.

Tránh phát sinh dự án mới không mang lại hiệu quả

Tại báo cáo thẩm tra sơ bộ, Thường trực Uỷ ban Kinh tế còn đề nghị so sánh mối tương quan về tình trạng các dự án nhà ở bị bỏ hoang với khả năng tiếp cận nhà ở đối với nhu cầu thực sự về nhà ở của người dân để tránh việc phát sinh những dự án mới mà không mang lại hiệu quả, không giải quyết đúng nhu cầu ở thực sự của người dân (tập trung ở phân khúc cao cấp hoặc nằm ở những khu vực mà ít có nhu cầu của người dân) và gây lãng phí đất đai.

Chính phủ hồi âm, việc thực hiện cơ chế thí điểm tại Nghị quyết này là để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư thực hiện các dự án nhà ở thương mại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.