Các chuyên gia tài chính - kinh tế đưa ra nhận định rằng, người vay vốn trong năm 2026 sẽ phải đối mặt với một thực tế là lãi suất khó có thể giảm sâu, thậm chí còn có xu hướng tăng nhẹ và thực tế các nhà băng bắt đầu tăng lãi suất cho vay bất động sản, kể cả mua nhà. 

Dự báo trong năm 2026, lãi suất cho vay có thể tăng nhẹ từ 0,5 - 0,7 điểm % so với năm trước. Trong đó, lãi suất cho vay mua nhà có thể dao động trong khoảng 8 - 11%/năm hoặc cao hơn, điều này sẽ làm chậm tốc độ giao dịch và sàng lọc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn.

Ngân hàng điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà.

Hiện các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao, vượt xa mặt bằng lãi suất cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất - kinh doanh. Diễn biến này cho thấy xu hướng phân hóa ngày càng rõ trong chính sách tín dụng, khi bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên về chi phí vốn.

BIDV vừa công bố biểu lãi suất mới cho vay bất động sản với mức 6 tháng đầu tối thiểu 9,7%/năm, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 8,2%/năm cho các khoản vay thông thường. Lãi suất kỳ 12 tháng được nâng lên 10,1%/năm, còn 18 tháng có thể lên tới 13,5%/năm.

Vietcombank cũng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà, căn hộ và nhà phố, với mức 9,6%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng và 13,6%/năm trong 18 tháng. Đáng chú ý, với các khoản vay kỳ hạn 24 tháng, lãi suất tại Vietcombank có thể chạm 13,9%/năm. 

Theo định hướng điều hành room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong năm nay, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026 không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng tổ chức tín dụng so với cuối năm 2025. Nhà điều hành sẽ theo dõi, đánh giá tăng trưởng tín dụng, nhất là với bất động sản; trường hợp không tuân thủ chỉ đạo sẽ bị trừ room.

Do đó, các ngân hàng có tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao nhiều khả năng sẽ chủ động giãn nhịp, tái cơ cấu danh mục, chuyển hướng sang các lĩnh vực khác và tăng cường giám sát theo mức độ rủi ro, kiểm soát vốn.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính của Chính phủ cũng cho rằng, mức tăng trưởng tín dụng 19% của năm 2025 cần được nhìn nhận thận trọng. Theo ông Nghĩa, trong mức tăng này, khoảng 1,2 triệu tỷ đồng là vốn từ Kho bạc Nhà nước gửi ngược lại hệ thống ngân hàng, khiến tăng trưởng tín dụng thực tế chỉ vào khoảng 16%.

Theo TS. Nghĩa, trong năm nay, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm, với mục tiêu đảm bảo dư nợ tín dụng trong ba tháng đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm. Một yêu cầu đáng chú ý khác là dư nợ cho vay bất động sản của mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Đây là bước đi nhằm hạn chế rủi ro từ thị trường bất động sản đang có dấu hiệu nóng lên, nhất là khi dư nợ cho vay bất động sản đã tăng mạnh trong năm qua, đạt mức 34% so với cuối năm 2025, chiếm gần 25% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế.

Techcombank đã thực hiện các bước điều chỉnh chiến lược tín dụng của mình. Đến cuối năm 2025, tỷ trọng cho vay bất động sản trong nhóm khách hàng doanh nghiệp của Techcombank giảm từ 61% xuống 56%, và tỷ trọng cho vay bất động sản trong toàn bộ danh mục tín dụng giảm từ 33% xuống còn 31%.

Chiến lược tín dụng năm 2026 sẽ tiếp tục được điều chỉnh theo hướng đa dạng hóa. Techcombank dần giảm mức độ tập trung vào các khoản vay lớn, chuyển hướng mạnh mẽ sang phân khúc khách hàng cá nhân, đặc biệt là cho vay tín chấp.

Tại VPBank, tỷ trọng tín dụng bất động sản đã giảm từ mức 40,5% năm 2024 còn 35,8% vào năm 2025, tốc độ tăng trưởng lĩnh vực này cũng giảm còn 20,4%. Việc các ngân hàng chủ động giảm không chỉ để tuân thủ quy định mà còn nhằm phòng ngừa rủi ro "bong bóng" tài sản khi dòng vốn chảy quá mạnh vào bất động sản.

Giới phân tích tài chính đưa ra nhận định, nhìn chung, năm 2026, dòng vốn vẫn được duy trì nhưng mang tính chọn lọc cực kỳ cao. Người mua nhà ở và nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm lý cho một giai đoạn mà chi phí vốn sẽ là rào cản lớn nhất, đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng về dòng tiền và khả năng tài chính dài hạn, tránh rủi ro nợ xấu.