Việc xây dựng các khu công nghiệp gặp vướng mắc lớn nhất vẫn nằm ở khâu giải phóng mặt bằng.

Chuyện “cơm bữa” đối với doanh nghiệp

Một khu công nghiệp được quản lý tốt sẽ có được sự tin tưởng của các nhà đầu tư, từ đó nhanh chóng được lấp đầy. Đó là về mặt lý thuyết, còn trên thực tế, việc mở rộng quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp để thu hút thêm đầu tư còn gặp rất nhiều khó khăn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện Công ty cổ phần Long Hậu - chủ đầu tư Dự án Khu công nghiệp Long Hậu (tỉnh Long An) cho biết, vướng mắc lớn nhất vẫn nằm ở khâu giải phóng mặt bằng và xác định phương án đóng tiền sử dụng đất phù hợp với đặc trưng của đất công nghiệp.

“Chúng tôi đã nhận được sự hỗ trợ của chính quyền địa phương nơi triển khai dự án, song rất cần cơ chế phù hợp hơn để thúc đẩy việc giải quyết hai vướng mắc trên”, đại diện Long Hậu nhấn mạnh.

Chuyện loay hoay giải phóng mặt bằng và xác định giá đất không chỉ ở Long Hậu, mà nó trở thành “chuyện cơm bữa” đối với doanh nghiệp khi triển khai dự án bất động sản.

Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng công nghiệp Bảo Hưng từng phản ánh đến lãnh đạo UBND tỉnh Yên Bái về những khó khăn trong triển khai Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Minh Quân và Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Bảo Hưng. Cụ thể, quá trình đo vẽ thu hồi đất của các hộ dân trong dự án đã nảy sinh vướng mắc trong việc xác định nguồn gốc đất (đất trồng cây hàng năm, đất rừng hay loại đất khác), dẫn đến không ký được hồ sơ thu hồi, không lập được bản đồ thu hồi, gây khó khăn cho giải phóng mặt bằng.

Theo PGS-TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điều 112, Luật Đất đai năm 2013), nhưng trên thực tế thì gần như “thoát ly” khỏi giá cả thị trường. Khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% giá thị trường (địa phương cao nhất cũng không vượt quá 60% giá thị trường). Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất không đồng thuận.

Về việc triển khai dự án bất động sản trên thực tế, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý bất động sản G5 (G5 Invest) cho biết, vướng mắc lớn nhất của doanh nghiệp trong triển khai dự án bất động sản nói chung, kể cả phân khúc nhà ở, công nghiệp hay nghỉ dưỡng vẫn là thủ tục pháp lý, giấy tờ.

Tháo nút thắt để doanh nghiệp bung sức

Gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án bất động sản được xác định là bước khởi động đầu tiên để thị trường khôi phục và phát triển, đồng thời cũng là nguồn lực quan trọng cho phục hồi kinh tế sau đại dịch.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, Việt Nam có vẻ đang lỡ nhịp chuyển dịch chuỗi cung ứng và phục hồi kinh tế khi thế giới được dự báo tăng trưởng khoảng 5,9% trong năm 2021, trong khi Việt Nam được dự báo tăng trưởng thấp hơn nhiều so với mức này.

“Nếu không quyết liệt hơn nữa trong phát triển kinh tế và cải cách, chúng ta sẽ bị tụt hậu”, ông Lực nhận xét.

Chỉ tính riêng TP.HCM, địa phương này còn hơn 170 dự án bất động sản đang bị đình trệ, chủ yếu là các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư. Một khi những vướng mắc này được tháo gỡ và các dự án hồi sinh, thì sức lan tỏa ra cả ngành bất động sản và những ngành khác là rất lớn.

Theo Chủ tịch G5 Invest Nguyễn Quốc Khánh, nếu tạo cơ chế luật pháp nhanh chóng, rõ ràng thì thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt, không đơn thuần là đáp ứng nhu cầu nhà ở của xã hội, mà còn tạo cú hích cho các thị trường khác.

Đối với nút thắt về xác định giá đất - một trong những nguyên nhân đẩy giá các dự án bất động sản lên cao, ông Ngô Trí Long cho rằng, giải pháp đặt ra là phải vừa sửa Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các nghị định đã ban hành, đồng thời xây dựng các nghị định, thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành. Đặc biệt, phải nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của luật và văn bản dưới luật.

Chuyên gia này nhận định, việc triển khai thực hiện công tác định giá đất không sát với giá thị trường là bởi những thông số đầu vào để xác định chưa có căn cứ đủ mức độ tin cậy, cộng với đội ngũ cán bộ định giá còn thiếu kinh nghiệm.

“Vì vậy, xây dựng và kiện toàn hệ thống lữu trữ thông tin là một giải pháp quan trọng và cần thiết trong quá trình định giá đất. Cùng với kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin cũng cần xây dựng quy trình đọc và quản lý thông tin một cách hiệu quả, nhanh chóng và bảo mật cao”, ông Ngô Trí Long đề xuất.