Ảnh minh họa

 Thị trường giảm nhiệt

Huyện Củ Chi (TP.HCM) hơn một năm qua được đánh giá là vùng “đất sốt” ở phân khúc đất vườn, đất nền, đất nông nghiệp… khi xuất hiện thông tin địa phương này sẽ được nâng cấp lên thành phố, thay vì lên quận. Khi đó, những lô đất lúa, đất thổ cư cũng được phân thành lô nhỏ để bán.

Tuy nhiên, cùng với xu hướng của thị trường, vùng “đất sốt” nay đã lấy lại nhịp sống vốn có của nó, còn những nhà đầu tư lao vào cơn sốt hồi đầu năm thì nay khóc ròng. Theo làn sóng đổ về huyện Củ Chi đầu tư vào đầu tháng 2/2022, anh Nguyễn Thành Phương cũng quyết định chi hơn 3 tỷ đồng để mua 2 lô đất 200 m2 tại xã Tân Phú Trung để lướt sóng. Để có tiền đầu tư, ngoài 1 tỷ đồng tiền tích góp, Phương đã vay thêm ngân hàng hơn 1,5 tỷ đồng, còn lại mượn tiền gia đình và bạn bè.

Sau khi mua 2 lô đất này khoảng 1 tháng, có khách trả chênh lệch 100 triệu đồng/lô, nhưng anh không bán, vì tin giá sẽ còn tăng. Thế nhưng, khi thị trường giảm nhiệt, ngân hàng siết tín dụng, giao dịch từ đó “đóng băng”, dòng tiền bị tắc, khiến việc trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng trở thành gánh nặng. Để giảm bớt khó khăn, anh Phương rao bán 2 nền đất bằng với giá vốn, nhưng không kiếm được khách mua.

Không chỉ thị trường đất nền Củ Chi, mà đa số những khu vực trước đây rất sôi động thì giờ cũng trầm lắng, nhà đầu tư không mấy quan tâm. Nếu như thời điểm này năm ngoái, cứ cuối tuần, anh Phạm Lộc, nhân viên môi giới của một sàn giao dịch tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) dẫn ít nhất 3 - 5 khách đi tìm kiếm lô đất đẹp ở các thị trường vùng ven như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, thì nay cả tháng mới có 2 - 3 khách liên hệ.

Thanh khoản tiếp tục giảm

Có thể thấy, sau một thời gian dài tăng nóng, giá đất nền một số nơi đã quay về giá trị thực, nhà đầu tư đã không mấy mặn mà với việc “đánh bắt xa bờ”. Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của DKRA Group cũng cho thấy một bức tranh nhiều gam màu tối tại phân khúc đất nền. Trong quý vừa qua, cả thị trường phía Nam chỉ có 9 dự án đất nền mở bán, gồm 3 dự án mới và 6 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp cho thị trường 1.057 nền, giảm tới 65,5% so với quý II/2022.

Thị trường các tỉnh phụ cận tiếp tục giữ vai trò chủ lực về nguồn cung cho thị trường. Trong đó, Bình Dương là tỉnh tập trung nhiều nguồn cung mới nhất, với 630 nền, chiếm 59,6% tổng nguồn cung toàn thị trường; xếp sau là Long An, chiếm 27,3% và Đồng Nai chiếm 13,1%. TP.HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu không ghi nhận dự án mới mở bán.

Về thanh khoản, trong quý III/2022 chỉ có 550 nền được giao dịch thành công, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, giảm đến 77,8% so với quý II/2022. Đây là mức tiêu thụ đất nền thấp nhất kể từ đầu năm.

Nhận định về sự ảm đạm của thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc chuyên trang Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường đất nền đang chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, như việc siết tín dụng, lãi suất tăng, dòng tiền hạn chế chảy vào thị trường bất động sản.

Theo ông Quốc Anh, đất nền là loại hình bất động sản mang nặng tính đầu cơ, nên mức độ ảnh hưởng nhiều hơn so với loại hình ở thực. Đặc biệt, đất nền đã liên tiếp ghi nhận các đợt sốt nóng trong 2 năm qua, nên hiện giờ, giá phải chững hoặc giảm để cân bằng cung - cầu.

“Với nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hay sở hữu nhiều đất nền thì áp lực lãi vay, áp lực quay vòng vốn, thanh khoản là rất lớn. Họ buộc phải giảm giá, cắt lỗ để giải quyết bài toán tài chính”, ông Quốc Anh nói.

Mặc dù tình trạng nhà đầu tư bán dưới giá vốn ngày càng tăng, nhưng không phải là hiện tượng phổ biến trên thị trường, mà chỉ với những trường hợp như nhà đầu tư yếu tiềm lực tài chính hoặc “ôm” hàng kém thanh khoản. Với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn, thì đây vẫn là mảnh đất tạo ra cơ hội.

“Hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo”, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đánh giá.

Cũng theo ông Quang, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản, số khác vẫn đang lựa chọn thời điểm tốt để hấp thụ nguồn hàng được đẩy ra bởi các nhà đầu tư chịu sức ép lớn từ lãi vay.