Áp lực cạnh tranh từ các quốc gia trong khu vực

Ngày 30/7, trao đổi tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) 2024 do Báo Đầu tư tổ chức tại TP.HCM, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và Khối bất động sản nhà ở (Frasers Property Vietnam) nhận định, trong các năm vừa qua, đầu tư nước ngoài của Việt Nam tập trung vào lĩnh vực sản xuất từ 60-70%, đây là điều làm gia tăng nhu cầu về bất động sản công nghiệp và các tiện ích đi kèm để phục vụ cho các hoạt động sản xuất. 

Ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và Khối bất động sản nhà ở (Frasers Property Vietnam) chia sẻ tại Diễn đàn VIPF 2024

Việt Nam cũng đang phát triển khá nhanh trong đầu tư cơ sở hạ tầng, không chỉ về đường bộ mà còn có sân bay, năng lượng… Ngoài ra, các hoạt động xúc tiến đầu tư nước ngoài cũng được Chính phủ, các tỉnh thành thực hiện rất tốt. 

“Tôi có thể nói Việt Nam là quốc gia có các đoàn xúc tiến đầu tư nước ngoài nhiều nhất trên thế giới, cộng với các Hiệp định thương mại tự do là những yếu tố giúp Việt Nam tăng sức cạnh tranh trên thế giới trong bối cảnh thương mại toàn cầu có các chuỗi bị đứt gãy”, ông Trương An Dương chia sẻ.

Trong thời gian qua, các làn sóng FDI thế hệ mới vào Việt Nam tập trung vào các ngành như: Công nghệ cao, điện tử, bán dẫn, sản xuất ô tô, năng lượng tái tạo… Có thể thấy, cơ hội đang mở rộng với Việt Nam, tuy nhiên, trong chuỗi sản xuất toàn cầu không chỉ có Việt Nam, chúng ta sẽ cạnh tranh với nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là khu vực Đông Nam Á như: Thái Lan, Malaysia, Philippines, Indonesia… 

Các quốc gia này cũng đã phát triển rất nhiều chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài vào các ngành nghề trên. Ví dụ điển hình như Thái Lan có thế mạnh trong sản xuất ô tô, Malaysia có nền tảng phát triển rất tốt trong ngành bán dẫn trong 20-30 năm vừa qua… Đây sẽ là những yếu tố cho thấy Việt Nam sẽ cạnh tranh rất nhiều trong thời gian tới.

Đặc biệt, ông Trương An Dương cho rằng: “Giá đất Việt Nam tăng rất nhanh trong thời gian vừa qua. Có thể dễ dàng nhìn thấy, Việt Nam tăng giá đất 6-8%/năm ở các khu vực miền Bắc và miền Nam. Có một số khu vực tại Việt Nam có giá đất cao hơn ở một vài quốc gia lân cận. Vì vậy, nhà đầu tư nước ngoài sẽ nhìn vào đây để so sánh, đây là yếu tố làm giảm sức cạnh tranh của Việt Nam.”

Khai thác thế mạnh

Có thể thấy, phân khúc bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam đang kỳ vọng phát triển lại chịu nhiều áp lực từ việc cạnh tranh với các nước trong khu vực, các quốc gia có bề dày kinh nghiệm rất lớn.

Tuy nhiên, theo ông Trương An Dương, Việt Nam đang có nhiều thế mạnh, trước tiên là dân số 100 triệu dân với thị trường tiêu dùng rất lớn và tăng trưởng 8-10% mỗi năm. Ngay cả khi GDP tăng 7-8% thì thị trường tiêu dùng có thể tăng trưởng 18-20%. Vì vậy, Việt Nam có nhiều thế mạnh và tiềm năng để sản xuất các mặt hàng tiêu dùng, đặc biệt là ở khu vực phía Nam. 

Còn ở phía Bắc đã hình thành nên các chuỗi giá trị sản xuất điện tử nhờ tận dụng tốt xu hướng “Trung Quốc + 1”, một chiến lược kinh doanh nhằm tránh chỉ đầu tư vào Trung Quốc và đa dạng hóa hoạt động kinh doanh sang các quốc gia khác hoặc chuyển hướng đầu tư vào sản xuất tại các nền kinh tế đang phát triển đầy triển vọng khác của các nhà đầu tư toàn cầu. Không chỉ “Trung Quốc + 1”, Việt Nam còn có thể tận dụng cả “Hàn Quốc + 1”, “Nhật Bản + 1” để khai thác hết tiềm năng.

Dự án của Frasers Property Vietnam.

“Trước tiềm năng đó, với kinh nghiệm phát triển bất động sản công nghiệp của Frasers trên thế giới, từ châu Âu, Úc, Thái Lan, Trung Quốc… chúng tôi có những bài học, kinh nghiệm từ các nền kinh tế phát triển trước rất nhiều”, ông Dương cho hay.

Một ví dụ điển hình, ở Việt Nam giai đoạn trước, khi xây dựng nhà xưởng, tải trọng sàn có thể bắt đầu từ 1-2 tấn. Tuy nhiên, khi nhìn qua các quốc gia khác như Thái Lan, các doanh nghiệp xây dựng tải trọng sàn từ 3-5 tấn, Úc thực hiện từ 7-8 tấn…

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp, xây dựng tải trọng sàn từ 7-8 tấn sẽ khiến chi phí rất lớn, giá thuê của Việt Nam không thể cạnh tranh với các nước trong khu vực hoặc các chủ đầu tư khác.

“Vì vậy, cần phân tích sự phát triển của nền kinh tế, hoạt động sản xuất, xu hướng phát triển bền vững… của Việt Nam so với các nền kinh tế khác để khai thác thế mạnh sao cho phù hợp, tăng khả năng cạnh tranh”, ông Dương chia sẻ.

Bình luận về xu hướng thị trường, ông Trương An Dương cho rằng, phát triển khu công nghiệp chuyên sâu sẽ là xu hướng nếu Việt Nam muốn tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu. 

Nhìn sang các khu công nghiệp khác trên thế giới, đặc biệt là Trung Quốc, mô hình khu công nghiệp 4.0 - mô hình khu công nghiệp bền vững đang là xu hướng và được đầu tư phát triển rất nhiều. Trong khi đó, các khu công nghiệp tại Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển từ bước 1.0 sang bước 2.0.

Để tiến đến mô hình khu công nghiệp bền vững, bắt buộc các sản phẩm, dịch vụ phục vụ sản xuất bên trong khu công nghiệp, từ nhà kho, nhà xưởng, mặt thuế quan và pháp lý, ngân hàng, nhà ở, trường học, trung tâm nghiên cứu, trung tâm triển lãm… phải được đầu tư xứng tầm để trở thành điểm đến của các chuyên gia, các đơn vị đầu tư.

“Trong giai đoạn hiện tại, sản phẩm “may sẵn” là nhà kho, nhà xưởng xây sẵn đáp ứng khá tốt nhu cầu của các nhà sản xuất. Trong giai đoạn tiếp theo, sản phẩm “may đo” theo yêu cầu của nhà đầu tư sẽ dần phổ biến và ngày càng “chiếm sóng” nhiều hơn. Các nhà cung cấp sản phẩm cần nắm bắt xu hướng này để có sự chuẩn bị tốt cho tương lai”, ông Dương nhận định. 

Vì vậy, Chính phủ cần có thêm các định hướng cụ thể, phát triển sản xuất các ngành mũi nhọn để cộng đồng doanh nghiệp dựa trên cơ sở đó và hành động, từ đó hình thành các khu công nghiệp chuyên sâu, sinh thái trong tương lai.