Đại biểu Nguyễn Tâm Hùng (đoàn TP.HCM)

Thảo luận về dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98  về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, nhiều đại biểu cho rằng, để TP.HCM phát huy hết được tiềm năng, thế mạnh, ngoài các chính sách đột phá còn phải tháo gỡ ngay các vướng mắc hiện hữu, trong đó có vấn đề định giá đất của các dự án BT.

Đại biểu Trần Hữu Hậu (đoàn Tây Ninh) cho biết, theo luật Đất đai thì thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều dự án nhà đầu tư đã hoàn thành, đã định giá và bàn giao nhưng nhiều năm sau, cơ quan chức năng mới ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và bàn giao quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối ứng. 

Điều này khiến nhà đầu tư thiệt hại chồng thiệt hại, bởi thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và bàn giao quỹ đất thanh toán cách thời điểm ký hợp đồng và cả thời điểm bàn giao công trình quá xa, chênh lệch giá đất giữa 2 thời điểm rất lớn. 

Trong khi đó, theo đại biểu Hậu, Luật PPP quy định "giá đất dự kiến của quỹ đất thanh toán cho dự án BT được tính căn cứ bảng giá đất tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu". Điều này "có vẻ có lợi hơn cho nhà đầu tư", nhưng theo ông Hậu vẫn nảy sinh vấn đề, đặc biệt là với các dự án BT bị chậm bàn giao đất.

Do đó, để bảo đảm công bằng, sòng phẳng và giảm bớt thiệt hại cho nhà đầu tư, đại biểu quy định cần quy định xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT phải cùng thời điểm ký kết hợp đồng BT, hoặc chí ít cũng là thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình thuộc dự án.

"Quy định như vậy, chẳng những thể hiện tinh thần kiến tạo, công bằng, sòng phẳng của nhà nước với doanh nghiệp, nhà đầu tư mà còn là cơ chế thúc đẩy các cơ quan, các công chức liên quan thực hiện tốt hơn chức trách, nhiệm vụ của mình; tăng cường hiệu lực, hiệu quả của các cơ quan nhà nước", đại biểu Hậu kiến nghị.

Nhiều đại biểu cũng cho rằng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP) gỡ vướng cho các dự án BT tại Thủ Thiêm (theo hướng quy định thời điểm xác định giá đất thanh toán là lúc ký tắt hợp đồng BT) là rất đúng đắn, giải quyết ách tắc nhiều năm do chưa thống nhất về giá đất và thủ tục giao đất chậm. Tuy nhiên, áp dụng Nghị định này với một vài dự án là không hợp lý. Đại biểu Trần Hữu Hậu cho rằng, cần coi cách giải quyết vướng mắc tại Thủ Thiêm là mô hình mẫu cho các trường hợp tương tự để tháo gỡ cho hàng trăm công trình khác tại TP.HCM.

Tương tự, đại biểu Nguyễn Tâm Hùng (đoàn TP.HCM) cũng ủng hộ việc thanh toán các dự án BT bằng quỹ đất, đồng thời quy định làm rõ trách nhiệm thanh toán BT theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng. Để tránh rủi ro thất thoát tài sản công, đại biểu đề nghị bổ sung yêu cầu công khai hóa toàn bộ thông tin về quỹ đất thanh toán, giá trị quỹ đất, phương pháp xác định giá và khối lượng công trình đã được kiểm toán trước khi thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất.   

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các bộ, ngành, góp ý cho dự thảo sửa đổi sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 98. Theo đó, HoREA đề xuất cần bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) là thời điểm ký hợp đồng BT, hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT. 

Theo HoREA, hiện Tp.HCM đang có hơn 100 dự án BT gặp vướng mắc về thời điểm xác định giá đất. HoREA lấy dẫn chứng dự án BT giữa Công ty MHL với Quân chủng Phòng không - Không quân khi nhà đầu tư đã ký thỏa thuận từ năm 2011, ký hợp đồng BT vào tháng 11/2016, bàn giao công trình vào tháng 2/2018. Theo hợp đồng, Công ty MHL được thanh toán bằng quỹ đất tại TP.HCM (quỹ đất nằm trong hẻm tại số 448 Nguyễn Tất Thành, phường 18, quận 4 cũ, nay thuộc phường Xóm Chiếu). Trong hợp đồng BT cũng quy định thời điểm bàn giao đất là trước tháng 11/2026. Tuy vậy, sau khiều năm kiến nghị thì đến năm 2025 doanh nghiệp mới được bàn giao đất, nhưng chưa thống nhất về giá đất.

Từ trường hợp của Công ty HML, HoREA cho rằng, cần cần coi Nghị định 91 là tiền lệ để giải quyết, tháo gỡ khó khăn cho tất cả dự án BT gặp vướng khác trên cả nước.

Trong trường hợp việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án BT không được đưa vào dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98  về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, các đại biểu đề nghị, cần có cơ chế để TP.HCM được chủ động tháo gỡ các vướng mắc này.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội (về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật). Vì vậy, nên cho phép TP.HCM được quyền ban hành các quy chế, cơ chế chính sách giải quyết những mâu thuẫn, vướng mắc, khó khăn của luật pháp hiện hành không phù hợp với TPHCM và báo cáo việc này với Chính phủ để Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội.