Tính đến hết tháng 3/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng. Ảnh: Lê Toàn

Trái phiếu bất động sản tái xuất, nhưng chỉ ở vài doanh nghiệp lớn

Theo dữ liệu thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, nửa đầu tháng 5/2025 (tính đến ngày công bố thông tin 16/5), có 10 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, với tổng giá trị 10.450 tỷ đồng. Ngân hàng vẫn là nhóm phát hành chủ đạo, với 6/10 đợt phát hành, song trái phiếu bất động sản tiếp tục khởi sắc trở lại.

Nửa đầu tháng 5/2025 ghi nhận 3 đợt phát hành của doanh nghiệp bất động sản, đến từ Tập đoàn Vingroup và Công ty cổ phần Bất động sản Văn Phú, tổng giá trị phát hành 4.150 tỷ đồng (chiếm gần 40% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong nửa đầu tháng 5/2025). Trong đó, riêng giá trị phát hành của Vingroup là 4.000 tỷ đồng. 

Trong 3 tháng đầu năm 2025, trái phiếu bất động sản hoàn toàn đóng băng, song đã sôi động trở lại vào tháng 4/2025 với 4 đợt phát hành. Trong đó, 3 đợt phát hành từ Vingroup với giá trị phát hành 9.000 tỷ đồng, chiếm 80% tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành. Điều này cho thấy, kênh huy động vốn trái phiếu chưa thực sự được khơi thông, chỉ tập trung ở một doanh nghiệp.

Trong khi lượng phát hành mới không nhiều, thì doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với áp lực đảo nợ và đáo hạn trái phiếu lớn. Theo VIS Rating, có tới 73% trong số 13.200 tỷ đồng trái phiếu phi tài chính mới phát hành trong 4 tháng đầu năm có mục đích tái cơ cấu nợ, chủ yếu là trái phiếu bất động sản.

Từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 27.416 tỷ đồng trái phiếu trước hạn. Từ nay đến cuối năm, doanh nghiệp bất động sản còn phải đáo hạn gần 82.000 tỷ đồng trái phiếu.  

Do khó khăn về vốn, số lượng doanh nghiệp bất động sản chậm trả gốc và lãi trái phiếu tiếp tục tăng lên. Ông Nguyễn Bá Khương, chuyên gia phân tích Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect cho biết, phần lớn trong số hơn 90 doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu trên thị trường thuộc nhóm bất động sản.

Bất động sản vẫn phụ thuộc vào tín dụng, song phát hành trái phiếu sẽ tăng mạnh

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 3/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cuối năm 2024 và cao gấp 5-6 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống.  

Báo cáo tài chính quý I/2025 của 12 ngân hàng niêm yết có diễn giải chi tiết cho thấy, hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng này tăng mạnh. Tại Techcombank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm gần 34% tổng dư nợ cho vay và tăng gần 15% so với cuối năm trước. Tại PGBank, cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 34,4%, trong khi con số này tại VIB là 25%, tại KienlongBank là 20,5%, HDBank tăng 17%...   

Mặc dù các ngân hàng khẳng định, tín dụng bất động sản chủ yếu rót vào các phân khúc có “nhu cầu thực”, các doanh nghiệp uy tín, các dự án pháp lý đầy đủ…, song thực tế, dòng tín dụng từ đầu năm đến nay chủ yếu rót vào các dự án cao cấp, thị trường hoàn toàn vắng bóng phân khúc nhà ở bình dân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc tín dụng đổ về các dự án cao cấp khiến cán cân cung - cầu trên thị trường ngày càng “lệch pha” nghiêm trọng, đồng thời làm gia tăng rủi ro cho ngành ngân hàng. Theo chuyên gia này, rất cần khơi thông các kênh huy động vốn khác cho doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là kênh trái phiếu.

Một vấn đề đáng cảnh báo là, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu đang tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2018. “Có thể thấy, áp lực tài chính lên các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục cao trong thời gian tới. Điều này khiến chúng tôi kỳ vọng giá trị phát hành trái phiếu sẽ tăng mạnh trong 3 quý cuối năm”, chuyên gia của S&I Ratings cho hay. 

Trong bối cảnh cầu vốn tăng mạnh như hiện nay, các chuyên gia phân tích nhận định, hoạt động phát hành trái phiếu của các chủ đầu tư bất động sản nhà ở sẽ tăng mạnh trở lại nửa cuối năm. Cụ thể, theo VIS Rating, phát hành trái phiếu bất động sản nhà ở sẽ dẫn dắt thị trường trái phiếu phi tài chính năm nay. Các chủ đầu tư bất động sản vẫn sẽ hưởng lợi do dễ tiếp cận tín dụng từ ngân hàng trong bối cảnh môi trường kinh doanh của ngành đang thuận lợi.