Lợi thế từ điểm đến, hạ tầng và dòng khách

Sự phục hồi mạnh của du lịch Việt Nam đang tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Các điểm đến mới, hạ tầng giao thông cải thiện, chính sách visa thông thoáng hơn và nhu cầu trải nghiệm ngày càng đa dạng của du khách đang tạo nền tảng thuận lợi cho phân khúc này.

Năm 2025, du lịch Đông Nam Á ghi nhận nhiều thay đổi. Theo Bộ Du lịch và Thể thao Thái Lan, nước này đón 32,9 triệu lượt khách quốc tế, giảm 7,23% so với năm 2024. Malaysia vươn lên dẫn đầu khu vực với khoảng 38,3 triệu lượt khách trong 11 tháng đầu năm 2025, theo ước tính của Cục Xúc tiến Du lịch Malaysia.

Việt Nam cũng có một năm tăng trưởng vượt bậc khi lần đầu đón gần 21,2 triệu lượt khách quốc tế. Tổ chức Du lịch Liên Hợp Quốc xếp Việt Nam vào nhóm quốc gia có tốc độ tăng trưởng khách quốc tế cao nhất thế giới, với mức tăng 20,4% so với năm 2024, cao hơn mặt bằng chung toàn cầu và khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Việt Nam có lợi thế bờ biển dài, cảnh quan đa dạng, ẩm thực phong phú và nền văn hóa giàu khác biệt vùng miền. Ảnh: Gia Huy

So với Thái Lan, quy mô khách quốc tế của Việt Nam vẫn còn khoảng cách. Tuy nhiên, xét riêng ở lĩnh vực bất động sản du lịch, dư địa phát triển của Việt Nam còn rộng. Trong khi nhiều trung tâm du lịch quen thuộc của Thái Lan đã khai thác trong thời gian dài, Việt Nam vẫn còn nhiều không gian để phát triển các tổ hợp nghỉ dưỡng, đô thị du lịch và sản phẩm trải nghiệm gắn với biển, núi, rừng, di sản, văn hóa bản địa.

Khoảng 5 - 7 năm trở lại đây, nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng, khu dịch vụ cao cấp và sản phẩm trải nghiệm của việt Nam được đưa vào khai thác tại các vùng biển, miền núi, khu di sản. Các bờ biển miền Trung, vịnh đảo phía Bắc, cao nguyên, đô thị di sản, vùng nông nghiệp và làng nghề đều có thể trở thành sản phẩm du lịch có giá trị nếu được đầu tư bài bản.

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức mới đây, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường cho rằng, Việt Nam đang ở giai đoạn rất thuận lợi để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

“Có thể nói, chúng ta đang ở giai đoạn vàng để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Chưa bao giờ du lịch Việt Nam có cơ hội lớn như hiện nay để cạnh tranh, thậm chí vượt qua Thái Lan. Chưa bao giờ chúng ta có nhiều khu nghỉ dưỡng biển đẹp, thu hút được lượng khách quốc tế và khách trong nước lớn như vậy. Việt Nam cũng có lợi thế bờ biển dài, rất thuận lợi để phát triển loại hình này”, ông Thọ nhận định.

Nền tảng của cơ hội này đến từ cả cung và cầu. Về phía thị trường, lượng khách quốc tế tăng nhanh, khách nội địa duy trì quy mô lớn với khoảng 137 triệu lượt trong năm 2025. Tổng thu từ du lịch Việt Nam ước vượt mốc 1 triệu tỷ đồng. Năm 2026, ngành du lịch đặt mục tiêu đón 25 triệu lượt khách quốc tế và phục vụ 150 triệu lượt khách nội địa. Những con số này tạo thêm cơ sở cho các nhà đầu tư xem xét lại triển vọng của bất động sản nghỉ dưỡng sau giai đoạn trầm lắng.

Về phía sản phẩm, Việt Nam có lợi thế bờ biển dài, cảnh quan đa dạng, ẩm thực phong phú và nền văn hóa giàu khác biệt vùng miền. Các sản phẩm nghỉ dưỡng biển, chăm sóc sức khỏe, du lịch nông nghiệp, du lịch di sản, du lịch thể thao, sự kiện và kinh tế đêm đều có khả năng gắn với bất động sản du lịch để nâng giá trị khai thác.

Về chi phí, đồng baht duy trì ở mức cao khiến giá dịch vụ tại Thái Lan tăng lên rõ rệt. Việt Nam vẫn giữ được mặt bằng giá cạnh tranh hơn ở nhiều phân khúc, từ lưu trú, ăn uống đến trải nghiệm. Với các chuyến đi dài ngày, nhóm gia đình hoặc khách trẻ, lợi thế chi phí giúp Việt Nam dễ được lựa chọn hơn.

Cơ chế thông suốt mới giữ được niềm tin nhà đầu tư

Dù cơ hội lớn hơn, thị trường bất động sản du lịch vẫn chưa thoát khỏi các điểm nghẽn. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ lưu ý, những “hạt sạn” trong cơ chế và vận hành có thể làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư, kéo theo tác động tới toàn bộ thị trường.

Thực tế vài năm qua cho thấy nhiều dự án nghỉ dưỡng rơi vào trạng thái đóng băng, tồn kho lớn, dòng vốn trở nên thận trọng hơn. Theo ông Thọ, khi nghiên cứu về năng lực cạnh tranh của ngành du lịch từ năm 2004, Việt Nam từng có 3 hạn chế lớn: tốc độ di chuyển đường bộ thấp, chính sách visa chưa thuận lợi và thiếu công nghiệp văn hóa, kinh tế ban đêm. Khi đó, nhiều du khách đến rồi rời đi nhanh vì thiếu hoạt động trải nghiệm sau thời gian tham quan ban ngày.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường. Ảnh: Chí Cường

Đến nay, các điểm nghẽn này đã và đang được tháo gỡ từng bước, chính sách visa thuận lợi hơn, hệ thống cao tốc phát triển nhanh hơn, công nghiệp văn hóa và kinh tế đêm bắt đầu hình thành tại một số đô thị du lịch. 

Tuy nhiên, theo ông Thọ, thời điểm thuận lợi sẽ không tự chuyển hóa thành dòng vốn nếu cơ chế còn thiếu rõ ràng. Nhà đầu tư cần môi trường pháp lý ổn định, thủ tục minh bạch, quy hoạch nhất quán và mô hình khai thác có khả năng sinh lời thực chất. Với bất động sản du lịch, niềm tin của nhà đầu tư gắn chặt với khả năng vận hành dài hạn, chứ không dừng ở kỳ vọng tăng giá tài sản.

Bài học từ giai đoạn trầm lắng của thị trường cho thấy phát triển bất động sản nghỉ dưỡng theo phong trào dễ dẫn đến dư cung cục bộ, sản phẩm thiếu bản sắc, dự án xa rời nhu cầu khai thác thực tế. Khi dòng khách chưa đủ mạnh, hạ tầng chưa hoàn chỉnh hoặc pháp lý chưa thông suốt, dự án có thể nhanh chóng rơi vào tình trạng kém thanh khoản.

Trong cuộc chơi dài hơi, lợi thế không thuộc về nơi có nhiều dự án nhất, mà thuộc về thị trường biết biến tài nguyên thành trải nghiệm, biến dòng khách thành doanh thu bền vững và biến niềm tin nhà đầu tư thành động lực phát triển lâu dài. Nếu xử lý tốt các điểm nghẽn về cơ chế, pháp lý, quy hoạch và vận hành, bất động sản du lịch có thể trở thành mũi nhọn giúp Việt Nam nâng giá trị ngành du lịch, thay vì chỉ tăng về lượng khách.