Các diễn giả tham gia phiên thảo luận chủ đề "Để thị trường thành kênh lưu trú dòng tiền", tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6. Ảnh: Chí Cường.

Điểm đến càng hấp dẫn, dòng tiền càng bền vững

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng và những biến động kéo dài của thị trường, bất động sản du lịch Việt Nam đang trải qua quá trình tái định vị sâu sắc. Nếu trước đây thành công của một dự án thường được đo bằng tốc độ bán hàng hay tỷ lệ hấp thụ sản phẩm, thì hiện nay câu hỏi được đặt ra là dự án đó có giữ được khách hay không, có tạo ra dòng tiền thật hay không.

Thông điệp này được nhiều doanh nghiệp và chuyên gia cùng nhấn mạnh tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6 tại Hà Nội.

Theo bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group, thị trường đang bước sang một giai đoạn hoàn toàn khác so với trước đây. “Nếu chọn một thông điệp chính cho tham luận hôm nay, tôi xin được chia sẻ rằng trong chu kỳ mới, bất động sản nghỉ dưỡng không còn được định giá bằng kỳ vọng, mà được định giá bằng khả năng tạo dòng khách, dòng tiền và niềm tin bền vững”, bà Trần Diễm My nhấn mạnh.

Bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group. Ảnh: Chí Cường.

Theo Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group, nhà đầu tư hiện nay không còn dễ dàng bị thuyết phục bởi những lời quảng bá hấp dẫn hay các cam kết lợi nhuận. Sau những biến động của thị trường, họ quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác thực tế của dự án, công suất vận hành, chất lượng dịch vụ và tiềm năng duy trì lượng khách trong dài hạn.

Điều đó đồng nghĩa với việc bất động sản du lịch không thể tiếp tục phát triển theo tư duy bán sản phẩm đơn thuần. Một dự án nghỉ dưỡng muốn thành công phải trở thành điểm đến. Khi nhắc tới địa phương đó, du khách phải có lý do để tìm đến, để ở lại và để quay trở lại.

“Có những công trình rất vừa phải nhưng lại mang trong mình tất cả những yếu tố văn hóa đặc trưng của địa phương. Chính những giá trị ấy tạo nên sức hút và khiến du khách nhớ đến”, bà Trần Diễm My chia sẻ.

Theo lãnh đạo Five Star Group, giá trị bền vững của bất động sản du lịch không nằm ở những lời hứa về lợi nhuận, mà nằm ở năng lực tạo trải nghiệm, tạo cảm xúc và tạo dòng tiền từ chính những trải nghiệm đó.

Nhìn từ thực tiễn phát triển tại Phú Quốc, ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân (TTC Phú Quốc) cho rằng yếu tố quyết định tương lai của bất động sản du lịch không còn là số lượng dự án được xây dựng mà là khả năng hình thành hệ sinh thái đủ sức giữ chân du khách.

Theo ông Nguyễn Thanh Ngữ, Phú Quốc đang hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. “Phú Quốc hiện nay đang hội tụ tương đối tròn đầy, đầy đủ tất cả các khía cạnh và các động lực cho một chu kỳ phát triển bùng nổ và bứt phá trong tương lai”, ông nhận định.

Sự kiện APEC 2027 cùng hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ cho đảo ngọc. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thanh Ngữ, hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là phải tạo ra được những trải nghiệm đủ hấp dẫn để khách muốn ở lại lâu hơn và quay trở lại nhiều lần.

Ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân (TTC Phú Quốc). Ảnh: Chí Cường.

Từ thực tế triển khai dự án quy mô khoảng 290 ha tại Nam đảo, TTC Phú Quốc lựa chọn hướng phát triển một hệ sinh thái trải nghiệm đa dạng với các không gian văn hóa, lễ hội, vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng và sinh thái.

Theo ông, mỗi doanh nghiệp chỉ là một mảnh ghép trong bức tranh du lịch chung của Phú Quốc. “Tư duy của chúng tôi là cùng nhau xây dựng và phát triển. Nhiều mảnh ghép sẽ tạo nên một bức tranh lớn đa sắc màu để phục vụ du khách”, ông Nguyễn Thanh Ngữ cho biết.

Cách tiếp cận này phản ánh một thực tế quan trọng của thị trường hiện nay. Một khách sạn đẹp hay một khu nghỉ dưỡng sang trọng chưa đủ để tạo ra dòng tiền dài hạn. Điều tạo nên doanh thu bền vững là hệ sinh thái trải nghiệm giúp du khách có nhiều lý do để chi tiêu hơn trong suốt thời gian lưu trú.

Từ ẩm thực, giải trí, mua sắm đến các hoạt động văn hóa, thể thao và chăm sóc sức khỏe, mỗi trải nghiệm đều góp phần kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng giá trị kinh tế của điểm đến.

Giữ chân khách mới là bài toán lớn nhất

Ở góc nhìn khác, ông Vũ Đình Luân, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Virex, đơn vị thành viên Tập đoàn Alphanam cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng vùng núi đang cho thấy rất rõ xu hướng du khách ngày càng đề cao trải nghiệm thay vì chỉ tìm kiếm nơi lưu trú.

Theo ông, những điểm đến như Sa Pa có lợi thế đặc biệt khi mỗi mùa trong năm đều mang tới những cảm xúc khác nhau cho du khách. Từ mùa hoa xuân, mùa nước đổ, mùa lúa chín đến mùa đông với những đợt băng tuyết hiếm hoi, thiên nhiên liên tục tạo ra những lý do để du khách quay trở lại.

Ông Vũ Đình Luân, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Virex, đơn vị thành viên Tập đoàn Alphanam. Ảnh: Chí Cường.

Tuy nhiên, tài sản lớn nhất của du lịch vùng núi không chỉ nằm ở cảnh quan. “Điều quan trọng nhất là phải giữ được bản sắc địa phương”, ông Vũ Đình Luân nhấn mạnh.

Theo ông, nếu thiên nhiên tạo ra sức hút ban đầu thì văn hóa bản địa mới là yếu tố giúp điểm đến khác biệt và khó sao chép. Đó là những ngôi nhà truyền thống, những lễ hội, những món ăn địa phương, những nghề thủ công và những câu chuyện được lưu giữ qua nhiều thế hệ. Chính những giá trị ấy tạo nên trải nghiệm độc đáo mà du khách quốc tế ngày càng tìm kiếm.

Tại các dự án của Alphanam ở Tây Bắc, doanh nghiệp lựa chọn cách phát triển hài hòa với thiên nhiên, đồng thời đưa các yếu tố văn hóa địa phương vào sản phẩm du lịch. Mục tiêu không phải chỉ là xây dựng thêm phòng nghỉ mà là tạo nên những trải nghiệm mang đậm dấu ấn của vùng đất. Theo ông Vũ Đình Luân, khi du khách có trải nghiệm đáng nhớ, họ sẽ ở lại lâu hơn, chi tiêu nhiều hơn và trở thành kênh quảng bá hiệu quả nhất cho điểm đến.

Từ góc độ doanh nghiệp lữ hành, ông Trương Quốc Hùng, Chủ tịch Câu lạc bộ Lữ hành UNESCO Hà Nội cho rằng, ngành du lịch Việt Nam hiện không thiếu phòng lưu trú. Trong nhiều năm qua, hệ thống khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp phát triển rất mạnh. Nhiều thương hiệu quản lý quốc tế lớn đã hiện diện tại Việt Nam.

Tuy nhiên, điều du khách tìm kiếm ngày nay không dừng lại ở một căn phòng đẹp. “Khách quốc tế đến Việt Nam không chỉ cần nơi để ở. Họ cần những trải nghiệm khác biệt, những giá trị văn hóa riêng có và những câu chuyện khiến chuyến đi trở nên đáng nhớ”, ông Trương Quốc Hùng chia sẻ.

Theo ông, bài toán lớn nhất của du lịch Việt Nam hiện nay là kéo dài thời gian lưu trú và nâng cao mức chi tiêu của khách quốc tế. Muốn làm được điều đó, các địa phương và doanh nghiệp phải liên tục làm mới sản phẩm, xây dựng thêm các hoạt động văn hóa, nghệ thuật, giải trí và trải nghiệm bản địa.

Ông Trương Quốc Hùng, Chủ tịch Câu lạc bộ Lữ hành UNESCO Hà Nội. Ảnh: Dũng Minh.

Một du khách ở lại thêm một ngày đồng nghĩa với việc phát sinh thêm chi tiêu cho khách sạn, nhà hàng, vận chuyển, mua sắm và hàng loạt dịch vụ khác. Đó chính là dòng tiền mà toàn bộ hệ sinh thái du lịch đang hướng tới.

Theo ông Trương Quốc Hùng, những điểm đến biết làm mới mình liên tục sẽ giữ được sức hút dài hạn. Ngược lại, nếu chỉ dựa vào những lợi thế sẵn có mà thiếu đổi mới, sức cạnh tranh sẽ giảm dần theo thời gian.

Nhìn từ những chia sẻ của các doanh nghiệp phát triển dự án, đơn vị vận hành và doanh nghiệp lữ hành, có thể thấy bất động sản du lịch đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Cuộc cạnh tranh hiện nay không còn là cuộc đua xây thêm bao nhiêu phòng nghỉ hay bán được bao nhiêu sản phẩm. Đó là cuộc đua về khả năng tạo trải nghiệm, xây dựng hệ sinh thái dịch vụ và duy trì sức hấp dẫn của điểm đến.

Bởi trong chu kỳ mới của thị trường, dòng tiền sẽ không chảy về những dự án có nhiều phòng nhất. Dòng tiền sẽ tìm đến những nơi giữ chân được du khách lâu nhất, khiến họ muốn quay trở lại nhiều nhất và sẵn sàng chi tiêu nhiều nhất. Đó mới là nền tảng tạo nên giá trị bền vững cho bất động sản du lịch trong những năm tới.