Bất động sản tăng phụ thuộc vào tín dụng

Dữ liệu của VIS Rating cho thấy, những tháng đầu năm nay, dù nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản phục hồi, song dòng tiền hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức âm, chủ yếu do các chủ đầu tư tăng cường vay nợ để đầu tư dự án.

Còn ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Khối Nghiên cứu đầu tư FIDT cho hay, dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản đã được cải thiện, song chỉ với nhóm doanh nghiệp có pháp lý “sạch”, đã bước vào giai đoạn mở bán mới.

Trong 5 tháng đầu năm nay, phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ đạt 25.102 tỷ đồng, giảm 13,6% so với cùng kỳ. Nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm đến nay vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng. Theo VIS Rating, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản quý I/2025 tăng tới 34% so với cùng kỳ năm ngoái.

Báo cáo tài chính quý I/2025 của 12 ngân hàng niêm yết cho thấy, có tới 10/12 ngân hàng được khảo sát ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng so với đầu năm. Trong đó, Techcombank cho vay kinh doanh bất động sản tăng 14,8%, PGBank tăng 34,4%, VIB tăng 24,9%, KienlongBank tăng 20,5%, SHB tăng 11,2%, HDBank tăng 17%, MB tăng 12,2%...

Tín dụng bất động sản tăng nhanh, nhưng chủ yếu rót vào doanh nghiệp, trong khi cho vay cá nhân mua nhà tăng chậm.

Đặc biệt, gói vay nhà ở xã hội từng được kỳ vọng rất lớn (gói tín dụng 145.000 tỷ đồng) lại giải ngân chậm. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến ngày 30/4/2025, các ngân hàng thương mại mới cam kết cấp tín dụng khoảng 7.800 tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội với doanh số giải ngân đạt 3.866 tỷ đồng. Trong đó, phần cấp cho chủ đầu tư là 3.281 tỷ đồng và phần cho người mua nhà là 585 tỷ đồng.

Theo lý giải của Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, nguyên nhân khiến gói tín dụng nhà ở xã hội được giải ngân chậm là do thiếu hụt dự án nhà ở xã hội, nhiều dự án không có nhu cầu vay vốn.

Tít mù trái phiếu ngân hàng, bất động sản

Một thực trạng khá phi lý là, doanh nghiệp bất động sản rất khát vốn, nhưng khó huy động trái phiếu, buộc phải quay về tín dụng ngân hàng, thì phát hành trái phiếu của ngân hàng tăng đột biến, với một trong những mục đích là để có nguồn cho vay bất động sản.

Từ đầu năm đến nay, các ngân hàng phát hành gần 81.000 tỷ đồng trái phiếu, tăng gấp 3,3 lần so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành 25.102 tỷ đồng trái phiếu, giảm 13,6% so với cùng kỳ.

Nếu như trước đây, phát hành trái phiếu của ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối cân bằng, thì hiện nay, phát hành trái phiếu của ngân hàng chiếm tỷ trọng áp đảo.

Trái phiếu vẫn là kênh đầu tư lớn, thậm chí lớn nhất, vượt qua cả cổ phiếu. Tuy nhiên, thị trường trái phiếu Việt Nam vẫn đang đối mặt với một số vấn đề, như niềm tin, cấu trúc chưa hoàn thiện, hay vấn đề xếp hạng tín nhiệm và thanh khoản hạn chế khiến cả các nhà đầu tư tổ chức cũng gặp khó.

- Bà Trịnh Quỳnh Giao, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý quỹ PVI

Cụ thể, năm 2020, trái phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng 33,6% tổng lượng phát hành, trái phiếu ngân hàng chiếm gần 28%; năm 2021, trái phiếu bất động sản chiếm 33%, trái phiếu ngân hàng chiếm tỷ trọng 36%. Tuy nhiên, trong 3 năm qua, trái phiếu bất động sản chỉ còn chiếm 20-22%, trong khi trái phiếu ngân hàng tăng lên 58-65%. Trong 5 tháng đầu năm nay, trái phiếu ngân hàng chiếm 67,1% tổng số phát hành, trong khi trái phiếu bất động sản chỉ chiếm 20,8% lượng phát hành.

Câu hỏi đặt ra là tại sao doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể huy động vốn qua kênh trái phiếu?

Bà Trịnh Quỳnh Giao, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý quỹ PVI (PVI AM) cho biết, một trong các vướng mắc là theo một quy định của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực, các ngân hàng thương mại không được tham gia quản lý tài sản đảm bảo cho các gói phát hành trái phiếu. Điều này khiến các quỹ rất khó đầu tư vào trái phiếu.

Theo bà Quỳnh Giao, nếu như trước đây, trái phiếu bất động sản và trái phiếu ngân hàng đều chiếm khoảng 1/3 thị trường và 1/3 còn lại là của doanh nghiệp khác, thì hiện nay, ngân hàng chiếm hơn 70% tỷ trọng phát hành toàn thị trường. Tình trạng ngân hàng “một mình một chợ” trên thị trường trái phiếu là bất cập lớn, làm mất ý nghĩa của kênh huy động vốn trái phiếu với doanh nghiệp.

Mặc dù phát hành trái phiếu bất động sản đang tăng trở lại, song nếu loại trừ nhóm ngành tài chính - ngân hàng, thì thị trường vẫn chưa phục hồi.

Nhìn về phía cung, các điều kiện phát hành trái phiếu siết chặt hơn, khiến doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn trong phát hành mới. Nhìn về phía cầu, các quy định hiện tại chưa thu hút được các nhà đầu tư tổ chức, đặc biệt là khối doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư vào trái phiếu.

Theo các chuyên gia, việc khó khăn cả cung lẫn cầu khiến các doanh nghiệp bất động sản cũng đang “sợ” phát hành trái phiếu. Đây là lý do khiến doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc hơn vào tín dụng. Trong khi đó, ngân hàng tăng phát hành trái phiếu, dù đích đến cuối cùng vẫn là bất động sản.