Năm 2017, tâm điểm là khu vực trung tâm

Báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng năm 2017, đơn vị này đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 80 dự án, với tổng số 38.583 sản phẩm, gồm 34.131 căn hộ và 4.452 căn nhà thấp tầng, tổng giá trị cần huy động là 75.569 tỷ đồng.

Trong đó, số lượng dự án đủ điều kiện mở bán chiếm 95% nằm ở các quận 2, quận 9, Thủ Đức, quận 7, quận 8..., ít xuất hiện những dự án vùng ven. Thậm chí, các chủ đầu tư xin cấp phép mở bán dự án hình thành trong tương lai không có nhu cầu phát triển hay mở bán những dự án vùng ven.

Ghi nhận thị trường bất động sản TP.HCM của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cũng cho thấy, các dự án liên tục được cấp phép phát triển thời gian qua chủ yếu nằm ở các quận trung tâm.

Chẳng hạn, trên tuyến đường Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận) hiện có 5 dự án bất động sản đang xây dựng của Tập đoàn Novaland; trên đường Phổ Quang, Hồng Hà (quận Tân Bình) hiện đang có 9 dự án bất động sản xây dựng của Novaland, HungThinh Crop; tuyến đường Mai Chí Thọ (quận 2) có hàng chục dự án của Thuận Việt, Novaland, Thủ Thiêm; tại quận 4 là những dự án của Phát Đạt, Novaland, Vietcomreal; quận 7 là những dự án của Nam Long, Him Lam Land, Phú Mỹ Hưng, Sacomreal, Phát Đạt, An Gia, HungThinh Crop...

Có thể thấy, điểm chung đáng chú ý của các dự án trên là được triển khai trên các tuyến đường huyết mạch vào trung tâm Thành phố. Những dự án này đều là chung cư cao tầng, trong đó phần lớn là căn hộ cao cấp.

Không chỉ các dự án đã được triển khai trên, những dự án mới được UBND TP.HCM cấp phép gần đây cũng chủ yếu nằm ở khu vực trung tâm. Cụ thể, tháng 10 vừa qua, UBND TP.HCM công bố hàng loạt dự án mới sẽ được xây dựng và mở bán như Khu nhà ở cao tầng kết hợp trung tâm thương mại và văn phòng tại số 197 đường Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh; chung cư kết hợp thương mại - dịch vụ tại số 184 đường Trần Văn Kiểu, phường 10, quận 6; khu chung cư cao tầng Nam An tại phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân; khu phức hợp thương mại - dịch vụ và căn hộ tại khu đất số 127 đường Đinh Tiên Hoàng, phường 3, quận Bình Thạnh; khu phức hợp Bách Phú Thịnh tại phường Hiệp Phú, quận 9...

Ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nhận định, nhìn vào thị trường bất động sản năm 2017 và những dự án mới được cấp phép cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn chưa thể phát triển vượt ra vùng lõi của Thành phố. Lý do các chủ đầu tư chú trọng phát triển các dự án trung tâm là dễ bán và có lợi nhuận cao.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt Gia Phú lý giải, việc thị trường bất động sản năm 2017 chủ yếu tập trung ở trung tâm Thành phố là bởi, nhiều chủ đầu tư vẫn còn quỹ đất ở trung tâm thành phố. Các quỹ đất này chủ yếu đã được cấp phép xây dựng từ nhiều năm trước, nhưng do thị trường đi xuống, nên các chủ đầu tư dừng triển khai. Kể từ năm 2014, khi thị trường bắt đầu hồi phục, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động dự án, hoặc một số doanh nghiệp có tiềm lực thâu tóm lại quỹ đất này và phát triển dự án mới.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp được TP.HCM giao quỹ đất ở khu vực trung tâm làm đối ứng cho các dự án BT mà doanh nghiệp thực hiện. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp thâu gom quỹ đất thông qua việc mua cổ phần của doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất lớn tại trung tâm thành phố được cổ phần hóa, hoặc nhà nước thoái vốn. Chưa kể, việc di dời, chuyển trụ sở nhiều cơ quan, nhà máy, xí nghiệp ra khỏi trung tâm thành phố cũng tạo ra quỹ đất lớn ở khu vực trung tâm cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phát triển dự án bất động sản.

Năm 2018, vùng ven sẽ lên ngôi

Giới quan sát thị trường bất động sản cho rằng, sang năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có chuyển hướng rõ nét ra vùng ven. Lý do là hiện quỹ đất ở khu vực trung tâm không còn nhiều, trong khi đó, TP.HCM đã đưa ra chính sách siết chặt cấp phép xây dựng dự án bất động sản ở khu trung tâm để đẩy mạnh chương trình giãn dân, nên các doanh nghiệp sẽ dịch chuyển ra vùng ven để phát triển dự án.

Các quận, huyện vùng ven TP.HCM đang có nhiều lợi thế, một trong những lợi thế lớn nhất là quỹ đất hiện nay đang dồi dào, nhiều chủ đầu tư lớn cũng đã chuyển hướng đầu tư ra khu vực này. Đơn cử, Vingroup đã hướng tới phát triển dự án VinCity tại quận 9, giáp với tỉnh Đồng Nai, hay Công ty Bất động sản Phú Đông phát triển dự án Phú Đông Premier trên đường Phạm Văn Đồng (tại huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương), nối ra Sân bay Tân Sơn Nhất, một bên là quận Thủ Đức (TP.HCM).

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, việc thị trường bất động sản năm 2018 dịch chuyển ra vùng ven là điều tất yếu. Hiện nay, dân số TP.HCM đang là 13 triệu dân, nhưng diện tích trung tâm Thành phố không nở ra, giá đất trung tâm cũng cao lên, trong khi thu nhập trung bình của người dân lại không cao, nên nhu cầu nhà ở chủ yếu ở phân khúc nhà giá trung bình và giá rẻ. Muốn phát triển dự án giá rẻ, thì doanh nghiệp địa ốc chỉ có thể phát triển ở các quận vùng ven.

“Đây sẽ là lợi thế cho thị trường bất động sản vùng ven của TP.HCM trong năm 2018”, ông Hiền nói và cho rằng, với chính sách giãn dân của TP.HCM đang vào giai đoạn nước rút, Thành phố sẽ siết việc phát triển dự án vùng lõi và đẩy mạnh cấp phép dự án vùng ven.

Ngoài ra, giới phân tích còn cho rằng, lợi thế của vùng ven đó là hiện nay giao thông kết nối đã dần hoàn thiện. Bên cạnh đó, những tiện ích như bệnh viện, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại cũng đã hình thành ở các quận vùng ven. Đây sẽ là lợi thế hút người dân về vùng ven sinh sống, từ đó tạo đà cho các doanh nghiệp địa ốc đổ bộ về vùng ven phát triển dự án bất động sản theo xu thế của thị trường.