Quy hoạch tạo ra xu hướng ly tâm

Theo điều chỉnh quy hoạch Vùng TP.HCM đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, phạm vi Vùng TP.HCM bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP.HCM và 7 tỉnh lân cận là Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang. Tổng diện tích toàn vùng khoảng 30.404 km2.

Theo quy hoạch, phát triển Vùng TP.HCM với mô hình tập trung - đa cực, đảm bảo sự thống nhất, cân bằng trong phát triển vùng và thích ứng với những ảnh hưởng của biến đổi khí hậu.

Các dự án mới đua nhau mọc lên tại khu vực vùng ven. Ảnh: Gia Huy

Cụ thể, phát triển các đô thị nén, hạn chế mở rộng phát triển đô thị trên diện rộng, đặc biệt là tại các khu vực chịu ảnh hưởng của biến đổi khí hậu. Xây dựng và phát triển các cực tăng trưởng tại các vùng có nền địa hình cao trên các trục hành lang kinh tế trọng điểm và ở khu vực ngoại vi.

Tập trung phát triển hệ thống giao thông đường bộ, mạng lưới đường sắt đô thị nội vùng nhằm tăng cường kết nối vùng đô thị trung tâm và các cực tăng trưởng. Duy trì và bảo vệ các vùng sinh thái, cảnh quan tự nhiên đặc trưng, nguồn nước và các hành lang xanh trong vùng.

Bên cạnh đó, Vùng TP.HCM được phân ra thành các tiểu vùng và trục hành lang phát triển kinh tế như tiểu vùng đô thị trung tâm, bao gồm: Tiểu vùng đô thị trung tâm TP.HCM và vùng phụ cận tại các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Tiểu vùng phía Đông, gồm các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tiểu vùng phía Bắc - Tây Bắc, gồm các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và phía Bắc tỉnh Bình Dương. Tiểu vùng phía Tây Nam, gồm các tỉnh Tiền Giang và Long An.

Không chỉ vậy, quy hoạch nêu rõ, các trục hành lang kinh tế trọng điểm như trục hành lang phía Đông Nam dọc Quốc lộ 51, gồm chuỗi các đô thị Phú Mỹ, Bà Rịa, Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu); trong đó, TP. Vũng Tàu và TP. Bà Rịa là cực tăng trưởng.

Trục hành lang phía Tây Bắc dọc Quốc lộ 22, Quốc lộ 22B, gồm chuỗi các đô thị Trảng Bàng, Phước Đông - Bời Lời, Gò Dầu, Mộc Bài - Bến Cầu, Hòa Thành, Tây Ninh, Tân Biên, Xa Mát (Tây Ninh); trong đó, các đô thị Trảng Bảng - Gò Dầu, TP.Tây Ninh là cực tăng trưởng.

Trục hành lang phía Tây Nam dọc Quốc lộ 1, gồm chuỗi các đô thị Bến Lức, Tân An (Long An), Mỹ Tho, Cai Lậy (Tiền Giang); trong đó, TP. Tân An - TP. Mỹ Tho là cực tăng trưởng.

Hạ tầng giao thông TP.HCM mở lối cho thị trường bất động sản dịch chuyển ra vùng ven. Ảnh: Gia Huy

Cũng ở bản điều chỉnh quy hoạch này, TP.HCM sẽ tập trung phát triển các đô thị tỉnh lỵ và các đô thị chuyên ngành có vai trò tạo động lực trong vùng trên cơ sở tăng cường sự liên kết và khai thác hiệu quả hệ thống đường vành đai (Vành đai 3, Vành đai 4); các trục, hành lang kinh tế (TP.HCM - Vũng Tàu; TP.HCM - Bình Dương - Bình Phước; TP.HCM - Đồng Nai - Đà Lạt; Tây Ninh - Mộc Bài - TP.HCM; TP.HCM - Long An - Tiền Giang - Bến Tre).

Trong đó, TP.HCM sẽ là đô thị đặc biệt, phát triển theo mô hình tập trung đa cực, gồm khu vực trung tâm và 4 cực phát triển được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai kết hợp các trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng và quốc gia.

Nghiên cứu khai thác hiệu quả khu vực lấn biển để hình thành trung tâm đa chức năng gắn với đô thị hiện hữu, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội phía Đông Nam Thành phố trên nguyên tắc đảm bảo môi trường và hệ sinh thái tự nhiên.

Không phát triển đô thị tại các khu vực bảo tồn nghiêm ngặt và vùng phục hồi sinh thái thuộc khu bảo tồn thiên nhiên rừng ngập mặn thuộc khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ, các khu rừng đặc dụng, phòng hộ trên địa bàn các huyện Bình Chánh và Củ Chi.

Hệ thống đô thị tại tiểu vùng phía Đông, tiểu vùng phía Bắc - Tây Bắc và tiểu vùng phía Tây Nam sẽ khuyến khích phát triển hệ thống đô thị vừa và nhỏ, là hạt nhân thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội các vùng ngoại vi. Tập trung đầu tư hệ thống hạ tầng gắn kết chặt chẽ giữa các đô thị trung tâm với các đô thị trong tỉnh và liên tỉnh, làm cơ sở phát triển các vùng nông, lâm nghiệp kỹ thuật cao. Các đô thị là cực tăng trưởng trên các trục hành lang kinh tế trọng điểm…

Ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng, đề án điều chỉnh quy hoạch xây dựng Vùng TP.HCM lần này không chỉ đáp ứng mong muốn của Thành phố, mà còn là sự kết nối chặt chẽ giữa các tỉnh, thành phố lân cận. Xác định được thế mạnh của từng địa phương, từng khu vực, đặc biệt là vai trò trung tâm của TP.HCM để 8 địa phương trong Vùng TP.HCM phát triển nhanh, bền vững, chia sẻ những khó khăn, thách thức và gắn kết trong việc phân bố các vùng, nhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của từng tỉnh.

Đón đầu quy hoạch vùng

Giới quy hoạch cho rằng, thực chất, TP.HCM đã đón đầu điều chỉnh quy hoạch vùng từ năm 2015, khi Đại hội Đại biểu Đảng bộ TP.HCM lần thứ X, nhiệm kỳ 2015-2020 đã đề ra 7 nhiệm vụ cấp bách cần làm, trong đó có nhiệm vụ giãn dân từ phân khu trung tâm ra vùng ven.

Để thực hiện chương trình này, TP.HCM đã tiến hành xây dựng hệ thống giao thông kết nối từ trung tâm ra các quận, huyện vùng ven. Chẳng hạn, chuyển 2 bến xe lớn là Bến xe miền Đông và Bến xe miền Tây ra các quận 9 (Bến xe miền Đông - hiện đang trong giai đoạn hình thành) và huyện Bình Chánh (Bến xe miền Tây).

Ngoài ra, các tuyến đường giao thông kết nối với các trục đường chính và hệ thống đường liên kết cũng được đầu tư như đường Phạm Văn Đồng, nối khu vực phía Đông Thành phố vào Sân bay Tân Sơn Nhất và đi ra các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương; trục đường Xa lộ Hà Nội nối các tỉnh phía Đông và Quốc lộ 1A vào trung tâm TP.HCM; trục đường Nguyễn Văn Linh, Võ Văn Kiệt nối các quận, huyện khu Nam vào trung tâm TP.HCM cũng như ra các tỉnh Tây Nam bộ; trục đường Trường Chinh, Cộng Hòa nối các tỉnh phía Tây với trung tâm TP.HCM…

Bên cạnh đó, TP.HCM cũng áp dụng nhiều chính sách thông thoáng cho các quận, huyện vùng ven như chính sách nhập hộ khẩu. Theo đó, thay vì tại các quận trung tâm, người dân phải mất 2 năm đăng ký KT3 mới được làm thủ tục nhập khẩu, thì tại khu vực vùng ven, chỉ cần 12 tháng là có thể được nhập khẩu.

Ngoài ra, TP.HCM cũng chính thức bỏ chính sách phải có hộ khẩu TP.HCM mới được phép làm việc trong các ngành như sư phạm, y tế, hành chính công… Trong khi đó, Thành phố hạn chế cấp phép dự án bất động sản trung tâm, hỗ trợ doanh nghiệp và khuyến khích doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản vùng ven.

Từ đây, thị trường TP.HCM bắt đầu xuất hiện những siêu dự án vùng ven, như Khu Đông có Khu đô thị Thạnh Mỹ Lợi (quận 2), gồm khu chung cư cao tầng và khu biệt thự; Dự án Vạn Phúc City (quận Thủ Đức), quy mô 200 ha, gồm khu nhà phố liền kề, chung cư, biệt thự, đã được xây dựng và bàn giao cho khách hàng.

Còn tại khu Nam cũng xuất hiện nhiều dự án lớn, trong đó riêng đường Đào Trí (quận 7), hiện có ít nhất 7 dự án chung cư với lượng căn hộ lên tới khoảng 10.000 căn. Hay khu Tây, trước đây bất động sản tại đây phát triển chậm, nhưng hiện đã xuất hiện những tên tuổi lớn triển khai dự án tại đây như Novaland, Phú Khang, TTC Land, HungThinh Corp…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, chỉ từ năm 2016 tới nay, thị trường bất động sản TP.HCM đã xuất hiện sự dịch chuyển rõ rệt. Thay vì bó hẹp ở khu trung tâm, đã dần ly tâm ra vùng ven. Hiện tượng này được ông Châu cho là tất yếu, thể hiện sự đi trước đón đầu của doanh nghiệp.

Thêm vào đó, quỹ đất vùng ven nhiều, chính sách tốt, giá rẻ, nhu cầu quan tâm của khách hàng cao, hạ tầng giao thông, cũng như tiện ích sống phát triển manh…, tất cả là bàn đạp cho thị trường bất động sản phát triển. Bằng chứng là các dự án vùng ven mở bán luôn được khách hàng đón nhận tốt và tỷ lệ hấp thụ cao.

“Sau khi bản điều chỉnh quy hoạch Vùng TP.HCM được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và được Thành phố triển khai, thị trường bất động sản TP.HCM cùng như các tỉnh lân cận sẽ phát triển mạnh hơn nữa, bởi khi các tỉnh, thành phố cùng chung một quy hoạch cũng như chính sách, việc đồng bộ thị trường được cho là yếu tố mạnh nhất để doanh nghiệp an tâm đầu tư”, ông Châu nói.