Chương trình cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM vẫn còn nhiều vướng mắc.

Doanh nghiệp không hào hứng

Mỗi khi thấy có mảng trần nào bong tróc, anh Tống Ngọc Long, một cư dân sống tại lô A, chung cư Vĩnh Hội (quận 4, TP.HCM) phải lấy cây gõ cho rớt xuống, để lộ ra những lớp sắt gỉ sét, đen xì. Theo anh Long, nếu không gỡ, nó sẽ sập xuống bất cứ lúc nào, gây hại cho mọi người trong chung cư.

Chung cư Vĩnh Hội là một trong 15 chung cư được kiểm định cấp D - cấp nguy hiểm cần sớm được cải tạo, sửa chữa. Các dãy nhà cao 4 tầng san sát nhau, áo quần phơi ngổn ngang từ lối đi cho đến thành lan can. Từ dưới nhìn lên, trần nhà bị bong tróc lớp vữa, dây điện mắc chằng chịt, khiến ai cũng “lạnh sống lưng”.

Khi được hỏi chuyện di dời, đa phần hộ dân nói sẵn sàng đi, nhưng quyền lợi phải rõ ràng. Từ cuối năm 2018, chính quyền địa phương liên tiếp thông báo mời gọi nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án xây dựng chung cư mới, song đến nay chưa có kết quả.

“Sống vậy nguy hiểm quá, nhưng vấn đề cuối cùng là giải pháp thống nhất giữa cư dân và chủ đầu tư. Mọi thứ phải rõ ràng, ký kết minh bạch, đâu ra đó mới được”, anh Long nói.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, có nhiều nguyên nhân khiến các dự án xây dựng mới chung cư tiến triển rất chậm. Đối với các chung cư cấp D, vướng mắc lớn nhất là quy hoạch khi nhà đầu tư muốn tăng các chỉ tiêu quy hoạch để tăng khả năng thu hồi vốn và có lãi. Tuy nhiên, quy hoạch của các khu vực không thể tăng theo kỳ vọng của nhà đầu tư, do là khu vực nội thành, bị khống chế về chiều cao để phù hợp hạ tầng xung quanh.

Như trường hợp của Chung cư Trúc Giang (quận 4) là một ví dụ. Chung cư này có diện tích khuôn viên đất 843 m2, cao 5 tầng, có 123 căn hộ với diện tích mỗi căn chỉ từ 10 đến 30 m2. UBND quận 4 đã nhiều lần mời gọi các nhà đầu tư tham gia nghiên cứu cải tạo xây dựng lại, nhưng vì diện tích quá nhỏ, nếu chiếu theo các quy định hiện nay thì sau khi bố trí tái định cư xong sẽ không có hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư.

Ở chung cư này, ban đầu có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu thầu phương án xây mới, nhưng vì những hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch nên cuối cùng chỉ có 1 doanh nghiệp đưa ra phương án được cho là ổn thỏa nhất. Theo đó, cư dân sẽ được bố trí tái định cư tại chỗ từ tầng 5 đến tầng 10, với 1 m2 nhà cũ sẽ được quy đổi bằng 1,1 m2 nhà mới. Nếu cư dân không có nhu cầu sở hữu nhà mới thì có thể bán lại cho chủ đầu tư với mức giá 27,5 triệu đồng/m2. Tuy vậy, nhiều hộ dân chung cư này vẫn còn băn khoăn khi chủ đầu tư chưa đề cập đến giá bán diện tích tăng thêm.

Đại diện UBND quận 4 cho biết, sát bên khuôn viên đất chung cư có ô đất công viên với diện tích tương tự, quận đề xuất “mượn trên danh nghĩa” để gộp khu đất này vào, nhằm làm tăng chỉ tiêu xây dựng cho khu đất, vừa đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch, vừa kích thích nhà đầu tư trong việc xây dựng lại chung cư. Trong quá trình triển khai xây dựng, đến khi bàn giao nhà cho cư dân thì thực trạng đất công viên vẫn là công viên, không bị rào lại, không bị mất đi mét vuông nào.

Nhưng các sở, ngành lại không đồng tình với giải pháp linh động này, yêu cầu quận 4 kiểm tra chính xác pháp lý sở hữu, tuân thủ theo tiêu chí của chương trình chung cư cũ đã được Thành phố chấp thuận.

Cần chính sách đột phá

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nếu chương trình cải tạo, sửa chữa và xây mới thay thế chung cư cũ được thực hiện thông suốt sẽ tạo ra được một lượng cung không nhỏ trên thị trường. Song hầu hết chung cư cũ có diện tích đất nhỏ, những hạn chế về quy hoạch chiều cao và chỉ tiêu dân số là nguyên nhân chính khiến cho doanh nghiệp không mặn mà tham gia.

“Khi xây dựng lại chung cư cũ, ngoài đáp ứng suất tái định cư tại chỗ cho các hộ dân, chủ đầu tư phải cân đối giữa chi phí bỏ ra và phần căn hộ thương mại để bán. Tuy vậy, việc khống chế chiều cao và chỉ tiêu dân số của dự án khiến không ít doanh nghiệp nản lòng”, ông Phúc nói.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, chúng ta đã bỏ lỡ cơ hội vàng để cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM. Trong khi 10 năm qua, bất động sản tại các thành phố có bước phát triển vượt bậc.

“Để mất cơ hội cải tạo xây dựng nhà chung cư cũ, thiệt thòi thuộc về người đang sử dụng nhà chung cư, bởi họ vẫn phải sống trong khu nhà xuống cấp, nguy hiểm và chưa biết bao giờ mới được cải thiện. Để thúc đẩy cải tạo nhà chung cư, cần xác định rõ tỷ lệ bồi thường, hỗ trợ chính sách tái định cư, tham gia của cộng đồng dân cư và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, đồng thời giao trách nhiệm tới từng quận, phường, chứ nếu phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với người dân như mấy năm trước sẽ rất khó thành công”, ông Hà nói.

Các doanh nghiệp đều cho rằng, cần có chính sách đột phá như phải mở rộng ranh, chẳng hạn nếu chung cư cũ kế cận các khu đất công sản thì có thể gộp khu đất đó vào để xây dựng hoặc giúp làm tăng chỉ tiêu xây dựng.