Đảm bảo cơ chế "sòng phẳng" khi thu hồi đất

Có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, so với Luật Đất đai 2003, theo các chuyên gia, về cơ bản Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm mới, quy định chặt chẽ hơn về cơ chế thu hồi đất nhằm giảm thiểu phát sinh những khiếu kiện tồn tại trước đó.

Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì phạm vi thu hồi đất để phát triển kinh tế rất rộng, chỉ cần là khu đất mà nhà đầu tư muốn sử dụng thực hiện dự án đã có quy hoạch sử dụng đất, hoặc quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Song trên thực tế, nhiều dự án đầu tư được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất để phát triển kinh tế nhưng quyền, lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất không được giải quyết thỏa đáng, nên dẫn đến nhiều khiếu kiện.

Chính vì vậy, khi sửa đổi Luật Đất đai 2013, nhằm giảm thiểu các trường hợp tranh chấp, Điều 62 Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp đáng kể các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, phần lớn các dự án sản xuất - kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ không được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất như trước đây.

Tuy nhiên, theo TS. Trần Quang Huy, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội, trên thực tế triển khai, quy định này vẫn xuất hiện khá nhiều bất cập, gây ra nguy cơ phát sinh khiếu kiện do không xem xét vấn đề thu hồi đất như là một loại "giao dịch".

Thực tế, khi xét điều kiện kinh tế thị trường, nếu việc chuyển giao đất từ Nhà nước đến người sử dụng đất được cơ quan quản lý xem xét là một "giao dịch" thì việc thu hồi đất phục vụ cho nhu cầu của Nhà nước (loại trừ trường hợp thu hồi do người sử dụng đất vi phạm pháp luật) cũng phải được coi là "giao dịch" tương tự.

Rõ ràng, trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, việc chuyển giao quyền sử dụng đất xuất phát từ nhu cầu của người sử dụng đất, còn ở trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc dịch chuyển quyền sử dụng đất lại xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước. Theo đó, nếu như trong mối quan hệ thứ nhất, người sử dụng đất phải trả tiền (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) cho Nhà nước, thì trong mối quan hệ thứ hai, Nhà nước phải trả tiền (bồi thường) cho người sử dụng đất (người bị thu hồi).

"Để đảm bảo tính thị trường của quan hệ đất đai, quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất và của các chủ thể có liên quan cần phải được đảm bảo một cách sòng phẳng", ông Huy nhấn mạnh nhưng cũng cho rằng, bảo vệ lợi ích của người có đất bị thu hồi không có nghĩa là "bỏ mặc" nhà đầu tư tự xoay xở. Hơn nữa, sự phát triển của doanh nghiệp có sự ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế đất nước. Ngoài việc tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế, hoạt động của doanh nghiệp còn góp phần giải quyết việc làm trong xã hội.

Mặc khác, trong bối cảnh đã có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, nếu quá thiên về bảo vệ người đang sử dụng đất trong các khu quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội bằng mọi giá thì đất đai sẽ lãng phí do quy hoạch sử dụng đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội khó có thể thực hiện có hiệu quả. Khi đó, không có cơ chế để khuyến khích các nhà đầu tư thực hiện việc xây dựng hạ tầng nhằm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị khi người đang sử dụng "muốn làm gì thì làm" cho đến khi nhà đầu tư chấp nhận thương lượng theo "yêu sách" của họ.

Thực tế, ghi nhận của phóng viên Đầu tư Bất động sản cho thấy, trong những lần sửa đổi Luật Đất đai trước đây và dự thảo sửa đổi luật hiện nay đều đề cập tới cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, cơ chế này vẫn còn "bỏ ngỏ" vấn đề quan trọng nhất khi Nhà nước không can thiệp trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận với người sử dụng đất trong khu quy hoạch thực hiện dự án đầu tư.

Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp hiện nay, việc không luật hóa một tỷ lệ đồng thuận nhất định (giả sử khoảng 70 - 80% người đồng ý) gây khó khăn cho việc triển khai khi rất nhiều dự án hiện nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất nhưng không thể triển khai được chỉ vì một số trường hợp khiếu kiện.

Nếu chấp nhận thỏa thuận theo giá của những hộ dân này thì không thể vì nó phá giá thị trường quá nhiều lần. Điều này không đảm bảo và không tạo ra sự khuyến khích cho các nhà đầu tư mới tham gia đầu tư vào các dự án treo, dự án tranh chấp vi phạm pháp luật. 

Đảm bảo quyền của khách hàng tại các dự án bị thu hồi do vi phạm pháp luật

Về quy định thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế - Đại học Luật Hà Nội, đây là điều rất bình thường trong điều kiện kinh tế thị trường. Những trường hợp này được ghi nhận theo quy định tại điều 64 Luật Đất đai 2013, song trong trình triển khai nội dung này tồn tại nhiều vướng mắc.

Trong đó, đáng chú ý có tới hai trường hợp, sau khi chủ thể có thẩm quyền theo quy định của pháp luật ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà đương sự còn vi phạm hoặc không chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì không có giải pháp nào để chế tài.

Cụ thể, nếu trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP nhưng chưa rõ ràng, thì trường hợp hành vi người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước sẽ bị xử phạt hành chính quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 lại chưa được thể hiện chi tiết trong bất kỳ văn bản pháp luật nào. Chính điều này dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xử lý và thu hồi đất đai của các doanh nghiệp cố tình "chây ì" thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Bên cạnh đó, ông Tuyến cũng cho biết, quy định tại Luật Đất đai hiện nay vẫn chưa xây dựng cơ chế giải quyết quyền và lợi ích liên quan như giá trị tài sản mà nhà đầu tư bị thu hồi đất đã đầu tư vào đất; quyền và lợi ích của tổ chức tín dụng nhận thế chấp chính quyền sử dụng đất của dự bán bị thu hồi. Đặc biệt, chưa có cơ chế đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng và của những người tham gia hợp tác, góp vốn đầu tư vào dự án có đất bị thu hồi.

“Vấn đề này trước đây được quy định tại Điều 65 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định thi hành Luật Đất đai 2003. Quy định này có nhiều điểm không hợp lý và hiện cũng đã hết hiệu lực thi hành. Trong khi đó, các văn bản quy định thi hành Luật Đất đai 2013 cho đến thời điểm hiện tại hoàn toàn chưa đề cập đến. Như vậy, nếu vấn đề này tiếp tục bị bỏ ngỏ thì quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật khó được thực hiện. Đồng thời, công cụ thu hồi đất của Nhà nước trong việc lành mạnh hóa quan hệ đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường sẽ không có tác dụng”, ông Tuyến khuyến cáo.