Giá thứ cấp tăng theo giá sơ cấp

Tháng 7/2023, anh Ngô Quang Vũ mua lại căn hộ rộng 68 m2 tại chung cư Him Lam Phú Đông (TP. Thủ Đức, TP.HCM) với giá 2,5 tỷ đồng. Anh Vũ cho biết, đến cuối năm 2023, giá tăng lên 2,8 tỷ đồng. Sang năm 2024, giá căn hộ như vậy tăng tiếp lên 3,5 tỷ đồng/căn và hiện giao dịch ở mức 3,8 tỷ đồng/căn.

Theo bà Nguyễn Thị Bình, môi giới bất động sản tại dự án này, lý do giá nhà thứ cấp tại đây tăng là vì hiện nay, khu vực TP. Thủ Đức thiếu dự án mới. Đồng thời, giá các sản phẩm dự án mới đang được bán ở mức hơn 4 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, nên giá nhà thứ cấp cũng tăng theo. Một phần nữa là dự án đã được cấp sổ hồng, nên giá được đẩy lên.

Tại quận 7, Dự án chung cư Eco Green cũng đang trong giai đoạn tăng giá, tới 30 - 50% so với thời điểm đầu khi chủ đầu tư mở bán. Dự án có 7 block chung cư với 4.000 căn hộ, được bàn giao cho khách hàng năm 2022.

Bà Lê Thị Huyền, một cư dân tại dự án trên cho biết, bà mua căn hộ rộng 57 m2 với giá 2,8 tỷ đồng vào năm 2022, hiện chào bán với mức giá 3,9 tỷ đồng.

Theo khảo sát trên Batdongsan.com.vn, nhiều khách hàng đang rao bán lại căn hộ tại dự án này. Ví dụ, căn hộ 66 m2 có giá bán 3,1 tỷ đồng năm 2022, thì nay rao bán 4,8 - 5 tỷ đồng/căn. Trong đó, có những căn diện tích 230 m2, được chủ đầu tư bán với giá 8 tỷ đồng vào năm 2021, nay chào bán với giá 12 tỷ đồng.

Anh Nguyễn Hoàng Anh, nhân viên môi giới bất động sản độc lập chuyên nhận ký gửi nhà cho cư dân để tìm khách mua lại tại dự án này cho biết, Dự án đang trong đà tăng giá mạnh vì quận 7 nhiều năm nay chỉ có 2 dự án mới mở bán. Đặc biệt, giá nhà tại các dự án mới đang mở bán đã vượt 130 triệu đồng/m2, nên giá thứ cấp cũng tăng mạnh theo.

Tại TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương), Dự án chung cư Phú Đông Sky Garden được bàn giao cuối năm 2024 với 2 block chung cư, 640 căn hộ. Năm 2024, giá bán căn hộ tại đây khoảng 2,8 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, thì hiện tại, giá thứ cấp giao dịch ở mức 3,3 tỷ đồng/căn.

Theo số liệu nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 5/2025, giá căn hộ thứ cấp ở TP.HCM tăng 15 - 30% so với tháng 5/2024, tập trung ở các chung cư cao cấp, như Vinhomes Grand Park (tăng 20,8%), Masteri Thảo Điền (tăng 27%), The Opera Residence (tăng 42%), Lumiere Riverside (tăng 28%), The River Thủ Thiêm (tăng 28%), D’Lusso, Q7 Saigon Riverside, Eco Green (tăng 20 - 21%).

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, việc khan hiếm nguồn cung khiến giá căn hộ sơ cấp (căn hộ được mở bán lần đầu) bị đẩy lên. Mức giá này lại được dùng làm căn cứ để định giá căn hộ thứ cấp, nên giá loại căn hộ này cũng tăng theo. Trong đó, giá tăng nhanh nhất thuộc về các dự án mới được bàn giao, có vị trí giao thông thuận tiện.

Lượng giao dịch không tăng theo giá

Tuy giá thứ cấp tăng khá mạnh, nhưng giao dịch lại không tăng tương ứng. Ví dụ, theo báo cáo của Công ty Dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield, lượng mua căn hộ chung cư ở TP.HCM trong quý I/2025 giảm 58% so với quý IV/2024.

Đặc biệt, các công ty nghiên cứu thị trường cho biết, từ giữa năm 2024 đến đầu năm 2025, số lượng tin rao bán căn hộ chung cư thứ cấp ở TP.HCM tăng 20 - 30% so với năm 2023.

Ông Trần Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Bất động sản P.Kland cho biết, hiện nay, lượng chào bán sản phẩm thứ cấp nhiều nhất đến từ các dự án có số lượng căn hộ lớn.

“Những dự án này đa phần là nhà đầu tư mua để chờ tăng giá rồi bán ra. Hiện nay, các sản phẩm này đều được người bán đưa ra mức giá khá cao, nên giao dịch thành công rất thấp, dù nhu cầu hỏi mua của khách hàng vẫn khá cao”, ông Tuấn nói.

Lý do khách hàng quan tâm nhiều, nhưng giao dịch thành công ít, theo ông Tuấn, là vì giá bị đẩy lên quá cao. Ông Tuấn phân tích, cần phân biệt rõ giữa “giá tăng có giao dịch thực” và “giá rao bán”. Thực tế, chỉ có một số ít căn hộ tăng giá và bán được, còn phần lớn là chỉ nâng giá rao bán. Chẳng hạn, chủ nhà mua căn hộ năm 2021 với giá 5,6 tỷ đồng, nay rao bán 8 tỷ đồng vì cho rằng giá nhà cùng khu vực đã tăng lên 100 triệu đồng/m2. Nhưng đây chỉ là giá kỳ vọng của người bán. Nếu giảm xuống 7,5 tỷ đồng cũng chưa chắc có người hỏi mua. Chưa kể, những thông tin “giá căn hộ thứ cấp tăng” cũng có thể là chiêu trò thao túng giá của một số nhóm đầu cơ lớn nhằm kích thích thị trường.

“Việc lấy mức giá căn hộ sơ cấp trong các chung cư mới làm căn cứ định giá căn hộ thứ cấp cùng khu vực là chưa chuẩn xác. Ví dụ, căn hộ 60 m2 được mua năm 2022 với giá 3,6 tỷ đồng (tức 60 triệu đồng/m2), nếu lấy giá rao bán căn hộ trong chung cư mới mở bán là 80 triệu đồng/m2 để định giá lên 4,8 tỷ đồng, thì sẽ không có người mua. Lý do là, khách hàng sẽ chọn mua căn hộ ở chung cư mới để có nhà mới và nhận nhiều ưu đãi về thanh toán, vay vốn và lãi suất”, ông Tuấn nhận định.