Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng hoạt động bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai vẫn còn thiếu dữ liệu thống kê dù áp dụng được 2 năm. Ảnh: Vũ Lê

Tại hội thảo Nhận diện cơ hội và rủi ro thị trường bất động sản năm 2018 vừa được tổ chức ngày 8/12, chuyên gia tài chính ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị bỏ việc bảo lãnh bán nhà trên giấy (nhà hình thành trong tương lai) dù điều này đã được quy định trong luật.

Luật Kinh doanh Bất động sản ban hành năm 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 xuất hiện điểm mới là tại điều 56 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng, nhà băng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là quy định hướng với mục tiêu bảo vệ tài sản, tiền bạc cho người mua nhà hình thành trong tương lai.

Nguyên nhân ông Hiếu đưa ra đề xuất trên là, sau 2 năm kể từ ngày quy định này đi vào thực tiễn, trên thị trường vẫn còn xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư không giao nhà đúng hẹn hoặc đem dự án đi thế chấp mà không tiến hành giải chấp khi bán cho người dân. Thậm chí, có chủ đầu tư bán nhà nhưng không thể làm giấy chứng nhận vì vô vàn lý do. Điều này cho thấy, không có gì đảm bảo quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ được bảo vệ tuyệt đối.

Rủi ro của người dân là nộp tiền nhưng không thể chắc chắn 100% chủ đầu tư sẽ giao nhà cho họ đúng cam kết hoặc bàn giao giấy chứng nhận đúng hạn. Chủ đầu tư vừa vay vốn nhà băng, vừa sử dụng tiền huy động của khách hàng nhưng thiếu đơn vị giám sát dòng tiền nhằm "nắn" doanh nghiệp thực hiện đúng nghĩa vụ.

Chuyên gia này chất vấn thêm, hiện tại có bao nhiêu tỷ đồng được bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, có bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được phát hành, bao nhiêu bảo lãnh có tranh chấp và xử lý ra sao? "Tôi là người hoạt động trong ngành ngân hàng còn không biết được. Đến nay cũng chưa thấy có bất cứ thống kê báo cáo nào liên quan dù đã thực hiện được 2 năm", ông Hiếu nêu vấn đề.

Ông Hiếu cho biết thêm, tại Mỹ không có chuyện bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai vì các chủ đầu tư không được phép huy động vốn từ khách hàng. Nếu người dân Mỹ muốn đóng tiền trước thì dòng vốn của họ nằm trong tài khoản phong tỏa ở nhà băng, chủ đầu tư không được phép sử dụng đến. Người dân Mỹ mua bất động sản đang hình thành vì vậy không bị rủi ro khi mua nhà như tại Việt Nam.

Tuy nhiên, kiến nghị của ông Hiếu vấp phải sự phản biện mạnh mẽ từ các chuyên gia khác tại hội thảo. Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai là điểm sáng trong Luật Kinh doanh Bất động sản.

Ông Khởi phân tích, trong suốt quãng thời gian rất dài địa ốc phát triển một cách tự phát, bùng nổ nhưng không có kế hoạch. Quá trình này đã tiềm ẩn và mang lại nhiều rủi ro cho người dân. Khách hàng, nhà đầu tư nhỏ lẻ luôn là bên yếu thế khi mua nhà trên giấy.

Chính vì thế nên Bộ Xây dựng đặc biệt quan tâm làm sao hạn chế rủi ro cho người dân tham gia thị trường bất động sản. Bảo lãnh ngân hàng đối với trường hợp bán nhà hình thành trong tương lai là công cụ tránh rủi ro cần thiết và hiệu quả. Các nước phát triển, đặc biệt là tại Hàn Quốc, Chính phủ thậm chí còn bỏ vốn vào công ty bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ người dân.

Bộ Xây dựng và các bộ ngành liên quan, Quốc hội đã thảo luận kỹ vấn đề này để đưa vào Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Từ khi áp dụng quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, thị trường phát triển theo hướng tích cực và cân bằng hơn, xét từ vị thế của người mua.

"Các hiện tượng tiêu cực không giao nhà đúng hẹn, thế chấp dự án nhưng chưa giải chấp mà ông Hiếu nêu có thể là những trường hợp tồn tại từ trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai", ông Khởi nhấn mạnh.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu thừa nhận, kẽ hở trong kinh doanh địa ốc vẫn còn nhiều và khó mà ngăn chặn hết. Vì vậy nếu có công cụ bảo vệ người mua nhà là điều tích cực. Quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai chỉ nên xét đến các hướng dẫn cách thực hiện sao cho phù hợp với thực tiễn hơn.

Ông Châu cho hay, hiện nay quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai đã có hướng dẫn mới, chính Ngân hàng Nhà nước sẽ phát chứng thư bảo lãnh. Mặc dù hoạt động này sẽ phát sinh chi phí bảo lãnh, đẩy giá bất động sản nhích lên và người mua sẽ phải gánh phần này, nhưng so với mục tiêu an toàn cho giao dịch giá trị lớn, thì đây là quy định cần thiết.