Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản đi xuống, lợi nhuận giảm rõ rệt, trong khi lượng hàng tồn kho vẫn không có dấu hiệu được giải cứu. Ảnh: Chí Cường

Kinh doanh đi xuống

Năm 2020 là một năm đầy khó khăn của nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đã khiến hầu hết doanh nghiệp co cụm lại, cùng với đó, kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản đi xuống, lợi nhuận giảm rõ rệt, trong khi lượng hàng tồn kho vẫn không có dấu hiệu được giải cứu.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2020 của Tập đoàn Đất Xanh (DXG - HoSE) ghi nhận cả năm 2020 doanh thu đạt 2.890 tỷ đồng, giảm một nửa so với năm 2019, lỗ 126 tỷ đồng, trong khi năm ngoái ghi nhận lãi 1.886 tỷ đồng. Đây là năm đầu tiên doanh nghiệp bất động sản này báo lỗ kể từ khi lên sàn cuối năm 2009.

Nhưng con số trên chưa phản ánh hết bức tranh tài chính của Đất Xanh Group. Tính đến ngày 31/12/2020, hàng tồn kho của Đất Xanh tăng 51%, ghi nhận 10.251 tỷ đồng, chiếm đến 55% tổng giá trị tài sản. Các dự án thành phẩm tồn kho của Đất Xanh như Dự án An Viên, Dự án Luxgarden, Dự án Khu dân cư nút giao thông Phó Đức Chính và Ngô Quyền đang “đứng hình”.

Nhiều dự án so với thời điểm cuối năm 2019 gần như không thi công như Dự án Tuyên Sơn, Dự án Hiệp Bình Phước - Thủ Đức, Dự án C1, Dự án Gemriverside, Dự án Phố Mơ…

Hàng tồn kho tăng là nguyên nhân chính dẫn đến việc dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm 361 tỷ đồng. Nợ phải trả của Đất Xanh tiếp tục tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2019, ghi nhận 14.379 tỷ đồng.

Tương tự, tình hình kinh doanh của TTC Land cũng không khấm khá hơn. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2020, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp này chỉ vỏn vẹn 20,5 tỷ đồng, giảm 88,2% (tương ứng hơn 153 tỷ đồng) so với cùng kỳ năm ngoái.

Tổng giá trị hàng tồn kho của TTC Land tính đến cuối tháng 6/2020 ở mức 4.283 tỷ đồng, tăng 124 tỷ đồng so với cuối năm 2019. Lượng tồn kho của Công ty chủ yếu tại Dự án Jamona City (1.965 tỷ đồng), Charmington Dragonic (573 tỷ đồng), Charmington Tamashi Đà Nẵng (466 tỷ đồng)…

Tại Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, hàng tồn kho cũng tăng 16%, ghi nhận 9.308 tỷ đồng, chiếm gần 60% tổng giá trị tài sản. Tồn kho tăng cũng khiến dòng tiền hoạt động kinh doanh ghi nhận âm 11,6 tỷ đồng.

Tính đến hết năm 2020, tồn kho của Nam Long tăng mạnh 40%, lên 6.028 tỷ đồng, chiếm gần một nửa tổng tài sản, chủ yếu nằm tại các dự án đang triển khai dở dang.

Đáng lo nhất là tồn kho thành phẩm

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm. Tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền.

Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp, giá bán trên 35 triệu đồng/m2. “Tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, nhiều dự án trước đây trung cấp giá 25 triệu đồng/m2, nhưng giờ được đẩy thành phân khúc cao cấp 30 - 40 triệu đồng/m2, tỷ lệ bán ra thị trường rất ít, hấp thụ không cao”, ông Đính nói.

Còn tồn kho bán thành sản phẩm, hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Lý thuyết là vậy, song trên thực tế rất nhiều dự án thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn, nên cứ “chình ình” trong danh mục dở dang.

Đơn cử, Dự án Gemriverside (quận 2, TP.HCM), một dự án trọng điểm của Tập đoàn Đất Xanh được triển khai từ năm 2018 với tổng vốn đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào tháng 9/2019, nhưng đến nay vẫn vướng mắc thủ tục pháp lý chưa thể triển khai tiếp. Tính đến ngày 31/12/2020, Đất Xanh đã chi vào dự án này khoảng 1.558 tỷ đồng.

Năng lực tài chính của chủ đầu tư yếu kém cũng là một trong những lý do khiến nhiều dự án dở dang, chậm tiến độ.  Một số chủ đầu tư buộc phải chuyển nhượng dự án cho bên thứ ba hoặc “thay máu” cổ đông để tiếp tục rót vốn cho dự án.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết thêm, cái đáng lo nhất là đối với hàng tồn kho đưa ra thị trường rồi mà thị trường không chấp nhận, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Vì vậy, theo ông Châu, ở góc độ nào cũng phải cảnh báo với con số tồn kho bất động sản tăng cao. Bởi vì, khi doanh nghiệp muốn kinh doanh theo ý của họ, nhưng nhà đầu tư tài chính, nhà đầu tư bất động sản không thể nào biết được đó là ý muốn chủ quan của doanh nghiệp, tồn kho theo kế hoạch, hay thực chất là hàng tồn kho không bán được?

Mặc dù vậy, có ý kiến cho rằng, không nên quá lo lắng về số hàng tồn kho. Khi dịch bệnh được kiểm soát, nhu cầu mua nhà của người dân sẽ tăng lên, giúp doanh nghiệp đẩy được hàng tồn ra thị trường.