Doanh nghiệp bất động sản và thị trường vẫn còn nhiều khó khăn trong phát triển

UBND đã “cởi” nhưng sở vẫn chưa “mở”

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM về giải quyết khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản theo yêu cầu của Tổ Công tác 1435, đến nay, Thành phố ghi nhận số lượng dự án bất động sản còn nhiều khó khăn, vướng mắc gồm 64 dự án và 1 kiến nghị của công dân.

Thành phố đã thực hiện rà soát, phân nhóm các dự án, cập nhật kết quả thực hiện. Trong đó, đã tháo gỡ vướng mắc hoặc không còn kiến nghị ra khỏi diện theo dõi, xử lý, gồm 35/64 dự án (tăng 1 dự án so với kỳ báo cáo trước).

Các dự án Thành phố cần tiếp tục theo dõi, xử lý, gồm 29/64 dự án, trong đó có 3 dự án thuộc thẩm quyền của cơ quan Trung ương. Thành phố đang tiếp tục theo dõi, đôn đốc các đơn vị liên quan có báo cáo kết quả thực hiện, tổng hợp, tham mưu UBND TP.HCM tổ chức cuộc họp để xem xét, giải quyết theo các nhóm vướng mắc liên quan như chủ trương đầu tư, quy hoạch, đất đai, nghĩa vụ tài chính... làm cơ sở để báo cáo Tổ Công tác 1435 của Chính phủ kết quả thực hiện, cũng như kiến nghị các nội dung vượt thẩm quyền của Thành phố.

Ngày 9/12/2024, kỳ họp thứ 20, HĐND TP.HCM, ông Dương Ngọc Hải, Phó chủ tịch UBND Thành phố cho biết, đã có 34/64 dự án bất động sản đã được tháo gỡ, giải quyết khó khăn, vướng mắc. Trong đó, Tổ công tác của Thành phố đã giải quyết xong 9 dự án và tiếp tục giao các sở ngành, rà soát đối với 21 dự án.

Tới nay đã qua 6 tháng năm 2025, theo số liệu từ Sở Xây dựng báo cáo, thì so với tháng 12/2024 mới có thêm 1 dự án được “cởi trói” nâng số dự án từ 34 lên 35 dự án.

Một ví dụ cụ thể, phía UBND Thành phố đã “cởi” nhưng phía các sở vẫn chưa “mở” cho doanh nghiệp, đó là Dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp trên đường Bến Nghé, phường Tân Thuận, TP.HCM (tên thương mại là Shizen Home) do Công ty TNHH Gotec Việt Nam làm chủ đầu tư.

Theo phía Gotec Việt Nam, dự án này được doanh nghiệp mua lại từ Công ty cổ phần Cảng Rau Quả, có diện tích 10.076,6 m2. Ngày 30/11/2011 UBND TP.HCM đã có Quyết định số 5770/QĐ-UBND, chấp thuận cho Công ty cổ phần Cảng Rau Quả được chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp tại quỹ đất trên.

Sau khi mua quỹ đất trên từ Công ty cổ phần Cảng Rau Quả, Gotec Việt Nam lập ra Dự án Shizen Home được UBND TP.HCM chấp thuận và công nhận Công ty TNHH Gotec Việt Nam là chủ đầu tư dự án từ năm 2018.

Đến năm 2021, Dự án được Sở Xây dựng Thành phố cấp phép xây dựng. Hiện tại, công trình đã hoàn thành phần móng, hầm. Tuy nhiên, từ ngày 24/6/2022 đến ngày 4/11/2022, Công ty Gotec Việt Nam 3 lần nộp hồ sơ đề nghị cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại nhưng đều chưa được chấp thuận với lý do để rà soát việc chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất từ Công ty cổ phần Cảng Rau Quả cho Công ty Gotec Việt Nam.

Đến tháng 2/2023, Phó chủ tịch UBND TP Bùi Xuân Cường đã chủ trì cuộc họp gỡ vướng cho dự án của Công ty Gotec Việt Nam cùng 5 dự án khác. Ngày 12/4/2023, Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố có Văn bản số 362-TB/BCSĐ và UBND Thành phố có Văn bản số 623/UBND-ĐT, ký ngày 22/4/2023 thống nhất chủ trương cho phép thực hiện thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với tỷ lệ 50% diện tích sàn nhà ở đối với Dự án Shizen Home.

Thế nhưng tới nay, dự án này vẫn chưa thể tiếp tục triển khai xây dựng và ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, vướng mắc chính hiện nay lại nằm ở các sở của TP.HCM.

Cụ thể, ngày 10/6/2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã có Văn bản số 2395/SNNMT-KTĐ, gửi Sở Tài chính với nội dung Sở Nông nghiệp và Môi trường nhận được Thông báo số 515/TB-VP, ngày 22/5/2025 của UBND Thành phố về kết luận của Phó chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan tại cuộc họp giải quyết vướng mắc liên quan đến Dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp trên đường Bến Nghé, phường Tân Thuận của Công ty TNHH Gotec Việt Nam, chỉ đạo như sau:

“Giao Sở Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu quy định pháp luật để xác định nghĩa vụ tài chính tăng thêm của dự án, mà nhà đầu tư cần phải nộp bổ sung để khắc phục các điểm chưa phù hợp trong quá trình thực hiện dự án. Chủ động, phối hợp trao đổi với nhà đầu tư về phương án xử lý theo nguyên tắc, nhà đầu tư phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính phát sinh, thì mới có cơ sở xem xét tiếp tục triển khai dự án, hoàn thành trước ngày 30/5/2025”.

Do độ trễ của cơ chế, chính sách, pháp luật cũng như độ trễ trong quy trình triển khai và thực hiện các Dự án bất động sản, tất cả đều cần thời gian để đi vào cuộc sống, nên Chính quyền các địa phương cần sớm ổn định, giúp cơ chế và chính sách nhanh chóng thông suốt, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển.

- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Để có đủ cơ sở rà soát, xác định nghĩa vụ tài chính tăng thêm theo chỉ đạo của Phó chủ tịch UBND Thành phố, Sở Ngông nghiệp và Môi trường đề nghị Sở Tài chính cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý tại dự án trên do Sở Tài chính xác định, thẩm định giá đất trước đây.

Sau đó, ngày 17/6 Sở Tài chính có Văn bản số 6978/STC-QLG, gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường phúc đáp lại văn bản mà sở này yêu cầu kèm hồ sơ cho Sở Nông nghiệp và Môi trường.

Một điều có thể thấy các doanh nghiệp đang gặp khó khăn khi tại cấp sở chưa “mở trói” cho doanh nghiệp, đó là việc Phó chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan yêu cầu hoàn thành trước ngày 30/5/2025, thế nhưng tới ngày 10/6 phía Sở Nông nghiệp và Môi trường mới làm văn bản gửi Sở Tài chính để thực hiện yêu cầu của phía UBND Thành phố.

“Cho tới nay doanh nghiệp chúng tôi vẫn chưa nhận được thêm thông tin nào về việc phải đóng bao nhiêu tiền đất. Ngoài ra, từ khi dự án không được thực hiện, công ty lâm vào cảnh khó khăn về tài chính, 3 tháng nay doanh nghiệp chưa thể trả lương cho người lao động”, đại diện Công ty Gotec Việt Nam cho hay.

Cần sớm “gỡ vướng” nhiều khó khăn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay, thị trường và cả các doanh nghiệp còn vô vàn khó khăn cần được tháo gỡ. Trong các khó khăn hiện nay, cần phải gỡ vướng đầu tiên cho các bất cập sau:

Thứ nhất, Sở Nông nghiệp và Môi trường cần phối hợp với các Sở, ngành khẩn trương rà soát, trình Thường trực UBND Thành phố, HĐND Thành phố xem xét thông qua danh mục 371 khu đất trên địa bàn TP.HCM đăng ký thực hiện “dự án thí điểm” theo Nghị quyết số 171/2024/QH15, của Quốc hội.

Bao gồm hơn 2.000 ha, 121 dự án “đang có quyền sử dụng đất”; 73 dự án “đang có quyền sử dụng đất + dự kiến nhận quyền sử dụng đất”; 159 dự án “dự kiến nhận quyền sử dụng đất”; 14 dự án “diện di dời”; 4 dự án “diện ô nhiễm, không phù hợp quy hoạch” và 245 khu đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương (cũ) đăng ký thực hiện “dự án thí điểm”, với tổng diện tích 1.592 ha mới đạt gần 50% tổng diện tích đất ở giai đoạn 2021- 2030, để tăng nguồn cung dự án nhà ở, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường sẽ góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà.

Đối với Sở Xây dựng, cần sớm phối hợp với các sở, ngành khẩn trương rà soát khoảng 220 dự án vướng mắc pháp lý trên địa bàn TP.HCM theo kết luận tại buổi làm việc của Phó thủ tướng Nguyễn Hòa Bình với UBND Thành phố vào tháng 11/2024.

Đồng thời, Sở Xây dựng sớm chủ trì, phối hợp với các sở, ngành khẩn trương rà soát, đề xuất hướng xử lý, giải quyết sớm đối với 68 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM đã bị dừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, theo Báo cáo với Đoàn giám sát của Quốc hội về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 vào tháng 11/2024.

“Để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2021-2030, UBND TP.HCM cần chỉ đạo các sở, ngành và UBND cấp xã tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực hiện quy trình, thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội theo các cơ chế, chính sách quy định tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP”, ông Châu nói.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng, do thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được giãn, hoãn thanh toán trong 2 năm qua theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, nên từ khoảng tháng 8/2025 trở đi, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn có giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng (riêng quý III/2025, trái phiếu đáo hạn vào khoảng 68.000 tỷ đồng). Đây là áp lực lớn đòi hỏi các doanh nghiệp phát hành phải rất nỗ lực giải quyết để thực hiện nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư trái phiếu. Trong đó, để có tiền chi trả các khoản nợ trái phiếu này, các doanh nghiệp phải có dự án mới triển khai bán hàng mới có dòng tiền doanh thu để trả nợ trái phiếu, điều này phụ thuộc lớn vào việc giải quyết khó khăn tại các dự án đang vướng pháp lý hiện nay.