Vì sao vắng bóng doanh nghiệp nội?

“Có một thực tế là các đơn vị môi giới bất động sản nội trong mảng môi giới bất động sản công nghiệp đang rất thiếu vắng. Sân chơi này hiện chủ yếu do các doanh nghiệp có yếu tố ngoại dẫn dắt như Savills, CBRE…”, ông Phạm Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc Công ty IMG - một chủ đầu tư dự án bất động sản công nghiệp, đã đánh giá như vậy khi nói về phân khúc đang rất “hot” hiện nay là bất động sản công nghiệp.

IMG hiện là chủ đầu tư của Khu công nghiệp cầu cảng IMG Phước Đông có quy mô gần 130 ha, đặt tại tỉnh Long An. IMG Phước Đông vừa được đưa vào vận hành trong quý IV/2020 với đầy đủ hồ sơ pháp lý và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng vị trí, công tác giải phóng mặt bằng đã đạt 100%, xây dựng hoàn chỉnh nhà máy xử lý nước thải, hạ tầng kỹ thuật, giao thông, nhà điều hành, hàng rào, đấu nối điện đúng theo giấy phép xây dựng đã được cấp và đạt tiêu chuẩn tiếp nhận nhà đầu tư thứ cấp. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, Công ty IMG đang tiến hành xúc tiến các hoạt động cho thuê thông qua nhiều kênh khác nhau và qua hoạt động này, lãnh đạo IMG nhận ra rằng, họ chưa tìm thấy một nhà môi giới nội nào đủ trọng lượng để đặt niềm tin.

Thị phần môi giới bất động sản công nghiệp hiện nằm chủ yếu trong tay khối ngoại

Nhìn trên bình diện toàn thị trường, sự tham gia của các doanh nghiệp môi giới nội trong mảng bất động sản công nghiệp còn rất hạn chế. Quan sát diễn biến mảng hoạt động này, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia kinh doanh bất động sản công nghiệp và xúc tiến đầu tư FDI cho rằng, với những yêu cầu cao trong việc tư vấn cho khách thuê, số lượng doanh nghiệp tư vấn trong nước đủ khả năng đáp ứng được toàn bộ các công đoạn liên quan tới tư vấn là không nhiều, mà chủ yếu là hợp tác với nhau hoặc hợp tác với các đơn vị tư vấn nước ngoài, trong đó mỗi bên sẽ tập trung vào những công đoạn mà mình có thế mạnh.

So sánh điểm mạnh, điểm yếu giữa môi giới nội và ngoại, ông Phạm Văn Nam, chuyên gia nghiên cứu bất động sản công nghiệp đến từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho rằng, đơn vị tư vấn nội có lợi thế lớn hơn so với đơn vị tư vấn ngoại trong việc tiếp cận nguồn cung, dễ tạo thiện cảm hơn với các chủ đầu tư dự án, hiểu rõ ngóc ngách thị trường tại từng địa phương…, nhưng điểm bất lợi là không chủ động được nguồn khách thuê dẫn tới hạn chế về khả năng tiếp cận, đặc biệt là các đơn vị tư vấn nội thường có quy mô không lớn nên không đủ nguồn lực theo đuổi các khách hàng lớn, dài hạn.

Đồng quan điểm, bà Vũ Thị Thu Hằng, Giám đốc kinh doanh CTCP Đầu tư phát triển TNI Holdings Việt Nam nhận định, môi giới bất động sản công nghiệp là một lĩnh vực đặc thù, là sự tổng hợp của hàng loạt kiến thức chuyên sâu, được đào tạo từ nhiều chuyên ngành và thực tiễn công việc. Tuy nhiên, đây lại là cái thiếu lớn nhất ở các đơn vị môi giới bất động sản công nghiệp trong nước, dẫn đến khó cạnh tranh với các đơn vị môi giới nước ngoài.

Khối ngoại làm chủ cuộc chơi

Thực tế, không khó để nhận ra lợi thế lớn nhất về nguồn khách thuê chính là yếu tố chi phối cho việc khối nào dẫn dắt thị trường, đặc biệt trong giai đoạn “mưa Âu, gió Mỹ” như hiện nay, câu chuyện nắm bắt được nhu cầu thuê nhà xưởng của các tập đoàn đa quốc gia là một lợi thế vượt trội của các đơn vị tư vấn nước ngoài.

Khi phóng viên đưa ra câu hỏi về lợi thế lớn nhất của một doanh nghiệp tư vấn như Savills là gì, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội không hề giấu diếm: “Đó là lợi thế về nguồn cầu đến từ các tập đoàn đa quốc gia”.

Theo đại diện Savills, do có kinh nghiệm tư vấn lâu năm cho các khách hàng là tập đoàn đa quốc gia, nên việc nắm bắt được nhu cầu theo khu vực địa lý của các doanh nghiệp này là điều dễ hiểu. Cùng với đó, các đơn vị môi giới cho thuê nước ngoài còn có khả năng hỗ trợ cho khách hàng trong suốt quá trình thuê, từ hỗ trợ pháp lý, thủ tục… cho đến tìm hiểu, nghiên cứu thị trường, đối tác cung ứng…

Với nguồn khách thuê nội, các đơn vị tư vấn cho thuê trong nước có lợi thế nhất định khi có tệp khách hàng quen là các doanh nghiệp trong nước, song chủ yếu phù hợp với quy mô vừa và nhỏ. Và khi các khách thuê này đã quen mặt, quen tên các chủ đầu tư trong nước, sự chung thủy trong câu chuyện hợp tác cũng được đề cao hơn.

Một câu chuyện khác mà theo các thành viên thị trường cũng đáng quan tâm, đó là khi bất động sản công nghiệp lên ngôi dẫn đến sự gia nhập thị trường của quá nhiều doanh nghiệp “chân trái”.

Về vấn đề này, bà Vũ Thị Thu Hằng cho rằng, những tác động tích cực từ nhiều yếu tố như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA), diễn biến dịch Covid-19 trên thế giới, khả năng kiểm soát tốt dịch bệnh của Việt Nam cùng với việc Chính phủ thành lập tổ công tác đặc biệt “đón đại bàng FDI”, các hoạt động xúc tiến đầu tư quốc tế của các bộ, ngành trung ương và địa phương, môi trường đầu tư được cải thiện… một mặt giúp Việt Nam trở thành điểm đến hàng đầu của các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng cũng có những tác động khiến thị trường bất động sản công nghiệp phát triển theo kiểu “hết nạc vạc đến xương”.

“Sự gia nhập ngày một nhiều hơn của các doanh nghiệp trong lĩnh vực môi giới bất động sản công nghiệp đã khiến giá đất công nghiệp bị ‘thổi’ lên quá cao so với giá trị thực, thông tin về các nhà xưởng, các lô đất, các khu công nghiệp cũng không còn chính xác, đi cùng với đó là sự yếu kém về chuyên môn nghiệp vụ…, từ đó dễ dẫn đến tâm lý hoang mang của nhà đầu tư trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư tại Việt Nam”, bà Hằng nói.