-
TP.HCM xây lại bảng giá đất, đường Nguyễn Huệ và Lê Lợi có giá 810 triệu đồng/m2 -
Hà Nội áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất mới từ ngày 29/7/2024 -
Thủ phủ công nghiệp “khát” nguồn cung nhà ở -
Triển khai kiểm kê đất đai trên phạm vi cả nước từ ngày 1/8/2024 -
Cần Thơ: Tổng giá trị giao dịch bất động sản quý II/2024 đạt hơn 2.282 tỷ đồng -
Vì sao các dự án bất động sản tại Phú Yên gặp nhiều vướng mắc? -
Lệch pha giá đất nền - căn hộ tại TP. Đà Nẵng
Đầu tư một dự án bất động sản có nhiều loại chi phí khác nhau. Ảnh: Việt Dương |
Có nhiều cách để tính giá một sản phẩm bất động sản. Đối với căn hộ hay nhà phố, về cơ bản vẫn dựa trên nền tảng tổng chi phí hình thành sản phẩm cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng. Nếu muốn duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng, trong khi vẫn muốn hạ giá bán để cạnh tranh, bắt buộc chủ đầu tư tìm cách để giảm chi phí cấu thành sản phẩm.
Tuy nhiên, dù có giảm như thế nào, hiếm có doanh nghiệp nào xây dựng dưới mức suất vốn đầu tư, được hiểu là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế công trình.
Theo Quyết định 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu… hàng năm, Sở Xây dựng sẽ có văn bản thông báo cập nhật về suất vốn đầu tư, để xác định tổng mức đầu tư dự án, lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án và có thể được sử dụng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất sau này.
Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí như xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác (đã bao gồm thuế gia trị gia tăng). Chi phí này chưa bao gồm các khoản chi phí theo yêu cầu riêng của công trình xây dựng như chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chi phí quyền sử dụng đất nếu chuyển nhượng dự án)… Trong trường hợp dự án có tầng hầm, suất vốn sẽ được điều chỉnh với hệ số k chuyển tầng khác nhau. Số tầng càng lớn thì hệ số sẽ càng cao.
Theo ước tính của Báo Đầu tư Bất động sản, 1 dự án 30 tầng, có 1 tầng hầm, có vị trí gần trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, suất vốn đầu tư vào khoảng 14,568 (triệu đồng/m2). Tuy nhiên, sau khi trừ cột, đường đi, tường bao… diện tích kinh doanh chiếm từ 80 - 90% diện tích sàn xây dựng. Chưa kể, đầu tư dự án bất động sản còn có một chi phí nữa mà ai cũng biết, nhưng khó nói là chi phí “mềm”. Theo nhiều doanh nghiệp, chi phí này chiếm từ 5-10% tổng chi phí dự án. Do đó, mức cơ sở tính toán sẽ phải dao động từ 16 - 17 triệu đồng/m2. Và mức giá này không bao gồm chi phí về truyền thông, marketing.
Ghi nhận tại một số chủ đầu tư, một dự án muốn mở bán tốt, thì chi phí truyền thông, quảng cáo chiếm từ 15 - 20% tổng giá chào bán. Dĩ nhiên, chi phí này sẽ được tính vào giá bán. Như vậy, tính ra, mức giá chào bán đối với một dự án gần trung tâm hiện tại chí ít cũng phải từ 25 - 27 triệu đồng/m2. Các dự án càng xa trung tâm sẽ càng có mức giá mềm hơn, khi chi phí tiền sử dụng đất thấp hơn.
Nhiều người cho rằng, giá nhà hiện nay tại Việt Nam cao hơn nhiều so với giá trị thực. Tuy nhiên, để xác định một mức giá hợp lý vào thời điểm này đối với người mua nhà không hề dễ dàng. Bởi mức giá hợp lý không phải nằm ở việc cao hay thấp, mà nằm ở việc có xứng đáng với "đồng tiền, bát gạo" mà khách hàng bỏ ra hay không.
Có thể kể đến các dự án như Home City, SkyCity, Sông Hồng Parkview, Hồ Gươm Plaza… khi mở bán đều có nhiều người cho là hợp lý, dù khá cao. Tuy nhiên, khi về ở, khách hàng đã không nhận được lại được đúng những gì mà mình bỏ ra để mua, khiến tranh chấp nổ ra.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện chủ đầu tư một dự án mới mở bán tại trung tâm quận Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, việc xác định mức giá phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu là rất quan trọng. Đôi khi họ sẵn sàng bỏ ra thêm đến cả chục triệu đồng mỗi m2 chỉ để mua sự hài lòng, nhưng cũng sẵn sàng cò kè "bớt một thêm hai", thậm chí là từ chối mua dù giá dự án đó thấp hơn các dự án khác cùng vị trí.
“Nguyên tắc thị trường là tiền nào của ấy, nhưng với mức tiền đã bỏ ra, nhiều người xứng đáng có được những chỗ ở chất lượng hơn thứ mà họ đang nhận được. Do đó, nếu không tính toán hợp lý, dự án rất dễ xa lầy. Bản thân chúng tôi sau một thời gian xem xét cũng chỉ đặt mức giá 26,6 triệu đồng/m2 cho các căn có diện tích từ 80 m2 trở lên”, vị đại diện này cho biết.
-
Xây dựng Cotec nhắm doanh thu 9.200 tỷ đồng -
Flamingo Đại Lải Resort sắp khai trương bến du thuyền lớn nhất Việt Nam -
Phân khúc biệt thự - nhà liền kề: TP.HCM nóng rẫy, Hà Nội nguội lạnh -
Thời điểm tốt để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng -
Xây dựng Khu hành chính tỉnh Hải Dương theo hình thức BT -
Giải bài toán đầu tư vào biệt thự biển Vinpearl Premium -
Bất động sản Phú Quốc hấp dẫn nhà đầu tư
-
1 Tin vắn Đầu tư Online ngày 26/7 -
2 Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vẫn tăng mạnh, xuất hiện thêm nhà đầu tư từ Kyrgyzstan -
3 Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi Cao tốc CT.08, đoạn qua Nam Định - Thái Bình -
4 Xây “sân chơi” cho nhà đầu tư tài chính quốc tế -
5 TP.HCM xây lại bảng giá đất, đường Nguyễn Huệ và Lê Lợi có giá 810 triệu đồng/m2
-
Công ty cổ phần Tập đoàn VN Đà Thành bị “tạm khóa” tài sản tại Đắk Lắk -
LDG nói không mất khả năng thanh toán, đề nghị Tòa xem lại quyết định mở thủ tục phá sản -
Ban chỉ đạo phòng, chống tham nhũng, tiêu cực Lâm Đồng đưa vụ Câu lạc bộ golf Đồi Cù vào diện theo dõi -
Cựu Chủ tịch FLC: Sẽ cơ bản khắc phục hậu quả do thao túng chứng khoán
- VILOG 2024 - Cơ hội kết nối giao thương mở rộng
- Vinaconex thành lập Hội đồng chiến lược, ông Đào Ngọc Thanh làm chủ tịch
- Cathay Life trao học bổng cho các sinh viên tại Thái Bình, Nam Định, Thanh Hóa
- Golden Point đủ điều kiện pháp lý ký Hợp đồng mua bán với khách hàng
- Rolls-Royce và Vietjet ký hợp đồng chăm sóc và bảo hành toàn diện 40 động cơ Trent 7000
- VPBank bổ sung thêm thẻ UnionPay trên cổng thanh toán EcomPay