Một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội (Ảnh: Thanh Vũ)

Giá nhà ở xã hội ngày càng tăng

Giai đoạn 2014 - 2022, các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội chỉ có giá khoảng 13 - 17 triệu đồng/m2. Tới năm 2023, một cột mốc mới được thiết lập khi Dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) công bố giá bán lên tới 19,5 triệu đồng/m2.

Cuối năm 2024, Dự án nhà ở xã hội N01 Hạ Đình (huyện Thanh Trì) khởi công. Giá bán dự kiến được chủ đầu tư công bố là khoảng 25 triệu đồng/m2.

Lý giải nguyên nhân khiến nhà ở xã hội tăng giá, ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng) cho biết: “Mức giá của các khu nhà ở xã hội khác nhau, tùy thuộc vào yêu cầu thiết kế mà chủ đầu tư đặt ra cũng như quy mô dự án. Trước đây, nhà ở xã hội có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Hiện giá bán tăng lên, do giá nhân công, chi phí vật liệu xây dựng… đều tăng”.

Ông Hải giải thích thêm, nhà ở xã hội là phân khúc được Nhà nước ban hành các chính sách hỗ trợ nhằm giảm giá thành. Tuy nhiên, loại hình nhà ở này vẫn phải tuân thủ mọi tiêu chí về chất lượng, tiêu chuẩn như chung cư thương mại, sự khác biệt giữa hai phân khúc chỉ nằm ở diện tích (nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn). Ngoài ra, dự án còn phải đáp ứng các yêu cầu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật…

Về việc nâng lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từ 10% lên 13%, ông Chử Văn Hải cho biết, đây là đề xuất dựa trên kiến nghị của nhiều doanh nghiệp. Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận, nếu tăng mức lợi nhuận, sẽ khuyến khích được nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Đổi lại, chính sách này có thể làm tăng giá bán sản phẩm.

“Bộ Xây dựng đề xuất quy định dựa trên kiến nghị của doanh nghiệp, nhưng để ban hành, thì phải đảm bảo hài hòa lợi ích của địa phương, chủ đầu tư và người dân. Hiện tại, chúng tôi đánh giá doanh nghiệp đã nhận được lợi nhuận, khi được hạch toán riêng phần lãi từ 20% quỹ đất xây nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội”, ông Hải phân tích.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, Công ty cổ phần BIC Việt Nam cho biết, hầu hết dự án nhà ở xã hội chỉ mang về lợi nhuận khoảng 7%. Tương tự, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT Trần Anh Group cho hay, các khu nhà ở xã hội tại Long An chỉ giúp đơn vị thu lãi khoảng 5%. Thậm chí, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành còn chia sẻ, tại dự án bị kéo dài tiến độ, khoản lợi nhuận mà doanh nghiệp có được không đủ để tái đầu tư.

Lợi nhuận không phải là tất cả

Trong khi có khá nhiều ý kiến về định mức lợi nhuận của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đặt vấn đề: “Liệu có nên áp dụng một mức giá trần đối với các dự án nhà ở xã hội? Mặc dù đã đưa ra định mức lợi nhuận 10%, nhưng trên thực tế, rất khó để xác định khi nào doanh nghiệp vượt qua con số này”.

Theo ông Lực, thay vì quá quan tâm đến mức lợi nhuận 10% hay 13%, nên chú ý tới thời gian, quy trình thủ tục phê duyệt dự án, phê duyệt đối tượng người mua nhà.

“Ví dụ, chúng ta giảm thời gian hoàn thiện thủ tục từ 4 năm xuống chỉ còn 1 năm. Trong khoảng thời gian 3 năm tiết kiệm được đó, doanh nghiệp có thể làm được nhiều việc khác, chắc chắn mang lại lợi nhuận cao hơn so với khoản lãi 3% được cộng thêm”, ông Lực khẳng định.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng bày tỏ tiếc nuối khi nhiều doanh nghiệp vẫn chưa nhận thấy tiềm năng và thuận lợi khi triển khai nhà ở xã hội. Chẳng hạn, theo quy định cũ, chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất tại dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội, nhưng chính sách mới không còn bắt buộc điều này.

“Doanh nghiệp có thể nộp tiền hoặc bổ sung 20% quỹ đất nhà ở xã hội tại khu vực khác, không nhất thiết phải trong khuôn viên của dự án thương mại”, ông Lực nêu ví dụ.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, Luật Nhà ở (2023) mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn hơn cho doanh nghiệp.

Ông Đỉnh dẫn chứng, trong dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư được phép sử dụng 20% quỹ đất để xây nhà thương mại. Quy định trước đây yêu cầu khoản thu từ công trình thương mại phải được hạch toán chung với toàn bộ dự án, trong khi doanh nghiệp chỉ được lãi tối đa 10% trên tổng doanh thu.

“Với chính sách mới, khoản thu từ quỹ đất thương mại sẽ được hạch toán riêng và không bị giới hạn lợi nhuận. Đây sẽ là nơi mà doanh nghiệp có thể kiếm lời”, ông Đỉnh nói.