Sau hơn 6 năm, Dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (tại TP.HCM) vẫn chưa thể triển khai thi công vì vướng thủ tục

Chỉ định thầu, giảm ngay 300 ngày thủ tục

Giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu, mà do cơ quan nhà nước đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư là một trong những điểm mới đột phá đang được Bộ Xây dựng đề xuất đưa vào Dự thảo Nghị quyết thí điểm chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Theo Dự thảo, trong 15 ngày kể từ khi công khai dự án, nếu chỉ có 1 doanh nghiệp đăng ký đủ điều kiện, sở xây dựng báo cáo UBND cấp tỉnh giao đơn vị này làm chủ đầu tư. Khi có từ 2 doanh nghiệp trở lên đăng ký thực hiện, việc lựa chọn nhà đầu tư ưu tiên theo tiêu chí, thứ tự về kinh nghiệm, như đã làm nhiều dự án nhà xã hội, năng lực tài chính (có tỷ lệ vốn chủ sở hữu cao hơn dự án). Trường hợp các nhà đầu tư có năng lực, đáp ứng tiêu chí như nhau, UBND cấp tỉnh chọn doanh nghiệp đăng ký sớm hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, đề xuất này nếu được thông qua sẽ rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính và giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho cả Nhà nước và nhà đầu tư.

Theo ông Châu, Luật Nhà ở (năm 2023) quy định, dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn của Nhà nước, thì việc xác định chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng. Còn đối với dự án nhà ở xã hội sử dụng đất công, phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Nếu có từ 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm nộp hồ sơ đăng ký tham gia, thì tốn rất nhiều thời gian, bởi phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, thời gian ít nhất là hơn 500 ngày. Trong khi đó, Luật Nhà ở (năm 2023) chưa cho phép UBND cấp tỉnh được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

“Quá trình tổ chức đấu thầu kéo dài tốn công sức của các cơ quan nhà nước và các nhà đầu tư”, ông Châu nói.

Theo Bộ Xây dựng, pháp luật hiện hành quy định, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, Nhà nước quy định tỷ lệ lợi nhuận định mức của nhà đầu tư, duyệt giá thành xây dựng, duyệt thẩm định giá bán và phê duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội, nên việc đấu thầu chỉ làm kéo dài thời gian thực hiện dự án, mà không đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội.

Trường hợp dự án nhà ở xã hội đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, đã có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và được đưa vào danh mục, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, thì thời gian thực hiện tuần tự từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi lựa chọn, ký kết hợp đồng dự án với nhà đầu tư khoảng 300 ngày.

Ngay tại TP.HCM, dù áp dụng một số thủ tục rút gọn, cũng mất nhiều thời gian cho khâu này. Cụ thể, Thành phố đã ban hành thời gian thực hiện tối thiểu, như chấp thuận chủ trương đầu tư và công bố danh mục dự án đầu tư kinh doanh là 45 ngày, mời quan tâm là 81 ngày, tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là 160 ngày.

Như vậy, thời gian đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp mời quan tâm có từ 2 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu của dự án sẽ là 286 ngày, trong trường hợp chấp thuận kết quả mời quan tâm chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng là 176 ngày.

Cần giảm nhiều thủ tục khác

Thủ tục đầu tư xây dựng dự án chỉ mới là bước đầu. Triển khai một dự án nhà ở xã hội, từ khi “thai nghén” đến lúc hoàn tất xây dựng, là hành trình gian nan của không ít doanh nghiệp.

Do vậy, doanh nghiệp mong muốn, các thủ tục liên quan cũng cần được rút gọn tối đa. Chẳng hạn, Nhà nước có thể cho phép dự án nhà ở xã hội được thực hiện đồng thời các thủ tục quy hoạch, thiết kế, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư. Trong đó, “gom” một số thủ tục như thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng… vào thủ tục cấp phép xây dựng.

Như vậy, doanh nghiệp sẽ rút ngắn được thời gian đầu tư xây dựng dự án, giảm chi phí, giá thành cho nhà ở xã hội. Từ đó, sẽ thu hút được nhiều nguồn lực tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Từ thực tế triển khai dự án nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ, mỗi dự án nhà ở xã hội phải mất 3 - 5 năm để xin các thủ tục, cần không dưới 100 con dấu, thời gian để xin được mỗi con dấu mất trung bình một tháng. Tổng cộng, cần khoảng… 100 tháng để hoàn thiện các thủ tục cho một dự án nhà ở xã hội.

Ông Nghĩa cho biết, khi thực hiện một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải trải qua quá nhiều bước thẩm định về quy hoạch. Một cơ quan quy hoạch có thể phải duyệt đến 9 lần cho cùng một nội dung.

Đầu tiên, khi muốn mua đất thực hiện dự án tại TP.HCM, doanh nghiệp phải có văn bản chấp thuận của UBND Thành phố. Khi đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc sẽ xác nhận khu đất có phù hợp với quy hoạch không. Đến bước xin chấp thuận đầu tư, lại tiếp tục xét duyệt về quy hoạch, dù nội dung này đã được kiểm tra trước đó.

Tiếp tục, doanh nghiệp thực hiện điều chỉnh quy hoạch để thực hiện dự án, thì cũng là cơ quan đó có văn bản trả lời dự án đó có phù hợp với quy hoạch hay không. Khi duyệt nhiệm vụ quy hoạch, nội dung quy hoạch tiếp tục được đưa ra xem xét…

Đến bước lập báo cáo nghiên cứu khả thi, cơ quan chức năng lại tiếp tục xem xét yếu tố quy hoạch. Khi xin cấp phép xây dựng, doanh nghiệp vẫn phải chứng minh tính phù hợp với quy hoạch một lần nữa.

Do vậy, Giám đốc Công ty Lê Thành mong có một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm trực tiếp giải quyết các thủ tục. Cơ quan này và cán bộ phụ trách cần có quyền quyết định rõ ràng, giúp doanh nghiệp hoàn tất thủ tục nhanh chóng.

“Thực tế cho thấy, nhiều cơ quan không dám quyết định, mà phải xin ý kiến các cơ quan khác. Việc chờ đợi phản hồi từ các cơ quan này có thể kéo dài đến cả năm”, ông Nghĩa nói.

Vị doanh nhân này cho rằng, Nhà nước cần cải cách cơ chế, chính sách và thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được phê duyệt dự án nhanh nhất. Nếu thủ tục nhanh gọn và thuận lợi, doanh nghiệp làm dự án chỉ cần khoảng 1 năm, thì sẽ giảm được rất nhiều chi phí, giúp nguồn cung dự án dồi dào hơn.