Giới kinh doanh bất động sản dự báo, trong quý III giá nhà tiếp tục tăng bởi chi phí đầu vào vẫn cao.

Tăng theo từng đợt mở bán

Cuối năm 2024, Dự án chung cư Destino Centro tại xã Bến Lức (tỉnh Tây Ninh) được mở bán. Dự án do Công ty Sea Holdings làm chủ đầu tư, gồm 5 block chung cư, với 2.024 căn hộ. Thời điểm đầu mở bán tới tháng 6/2025, Dự án có mức giá thấp nhất 26 triệu đồng/m2, nhưng đến nay chủ đầu tư vừa thông báo mức giá thấp nhất là 30 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT), giá cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m2.

Tại phường Dĩ An (TP.HCM), đầu tháng 8, Công ty cổ phần TT Capital công bố mở bán giai đoạn II một dự án có 1.000 căn hộ chung cư. Dự án được mở bán đầu tiên vào quý I/2025, mức giá 32 triệu đồng/m2, còn trong đợt mở bán này, chủ đầu tư đưa ra mức giá thấp nhất là 36 triệu đồng/m2.

Cũng tại phường Dĩ An có 2 dự án là Phú Đông Sky Garden và The Infinity. Năm 2024, Phú Đông Sky Garden có giá khoảng 40 triệu đồng/m2, nay đang giao dịch ở mức 44 triệu đồng/m2. Còn Dự án chung cư The Infinity, trong quý II chào bán 36 triệu đồng/m2, giờ đã tăng lên 40 triệu đồng/m2.

Hay như tại Dự án LA Home (xã Bến Lức, tỉnh Long An cũ), là một dự án nhà phố có diện tích 100 ha, đầu năm 2025 được chủ đầu tư bán với mức giá 3,2 tỷ đồng/căn 80 m2, nhưng vào tháng 7 vừa qua, chủ đầu tư đã đưa mức giá 3,5 tỷ đồng/căn cũng với diện tích như vậy.

Riêng phân khúc đất nền, mức giá đang có chiều hướng “đứng im” trong quý III. Cụ thể, tại các dự án như An Nông 7, An Huy Mỹ Việt (tỉnh Tây Ninh), trong tháng 6 đưa ra mức 27 triệu đồng/m2, đến tháng 8 mức giá mở bán vẫn được giữ nguyên. Các chủ đầu tư đang mở bán phân khúc này đều cho biết, không có ý định tăng giá bán trong quý III.

Đặc biệt, thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) đang được đánh giá tăng mạnh nhất. Một số dự án có mức độ tăng giá thứ cấp bình quân 7-10% so với quý II như Gateway Thảo Điền (giá khoảng 123 triệu đồng/m2), Thảo Điền Green (163 triệu đồng/m2), Urban Green (khoảng 72 triệu đồng/m2), CityLand Park Hills (từ 65 triệu đồng/m2), Lavida Plus (67 triệu đồng/m2), Vista Verde (110 triệu đồng/m2) và HaDo Centrosa Garden (130 triệu đồng/m2)...

Ông Bạch Dương, Tổng giám đốc website Batdongsan cho rằng, nguyên nhân của việc tăng giá là do thị trường hiện nay chưa minh bạch. Chính vì vậy, khi lựa chọn mua nhà, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin về biến động giá cả, nguồn cung, lực cầu, tình hình giao dịch loại hình bất động sản tại khu vực mà khách hàng quan tâm qua các nguồn thông tin uy tín.

“Khách hàng nên tìm những căn nhà hoặc mảnh đất tương tự về vị trí, diện tích, cấu trúc và tính năng để so sánh giá cả. Bên cạnh đó, người mua nên đánh giá kỹ vị trí, xem xét tình trạng phát triển của khu vực xung quanh, tình hình kinh tế địa phương và khả năng tiếp cận đối với các tiện ích như trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, cửa khẩu, trung tâm mua sắm... Cuối cùng, trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch. Bất cứ rủi ro, sai lệch nào liên quan đến vấn đề quan trọng này có thể khiến giá bất động sản giảm sâu, thậm chí mất thanh khoản. Tránh tình trạng thấy giá bất động sản các dự án mở bán tăng so với giai đoạn trước mà nóng vội xuống tiền mua nhà”, ông Dương khuyến cáo.

Giá tăng bởi gồng chi phí đầu vào

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Hà Đô cho rằng, giá nhà trong quý III/2025 sẽ tiếp tục tăng mạnh hơn quý I và II. Lý do của việc tăng giá nhà đến từ câu chuyện chi phí đầu vào khi phát triển dự án bất động sản của chủ đầu tư và tiến độ ra hàng theo mỗi đợt.

Đầu tiên là tiến độ ra hàng của từng đợt. Theo ông Tuấn, mỗi dự án mở bán, doanh nghiệp bất động sản sẽ chia làm nhiều đợt ra hàng. Ở đợt đầu, doanh nghiệp sẽ để mức giá thấp nhất, với mức giá này, doanh nghiệp sẽ không tính lợi nhuận vào. Ngoài ra, các sản phẩm mở bán ở giai đoạn này có diện tích nhỏ, vị trí không đẹp để có mức giá thấp, nhằm thu hút khách hàng quan tâm và mua nhà.

Muốn giá nhà hạ, thì thời gian cấp phép Dự án cần nhanh hơn, thay vì 3-5 năm như hiện nay, rút ngắn còn 1 - 2 năm, doanh nghiệp sẽ đỡ khoản lãi suất ngân hàng.

Tới giai đoạn II sẽ là giai đoạn có lợi nhuận, nhưng không cao, sản phẩm sẽ được đẩy 3-5%. Với mức đẩy giá này để khách hàng mua đợt đầu thấy có lợi nhuận, khách hàng mua sau sẽ thấy dự án có tăng giá và tiếp tục vào mua. Nhưng khách giai đoạn đầu sẽ không thể chuyển nhượng bởi doanh nghiệp không cho chuyển nhượng vì dự án còn hàng.

Tới các giai đoạn tiếp theo là dòng sản phẩm có vị trí đẹp, diện tích lớn. Giá sẽ tăng khoảng 10% trở lên so với giai đoạn đầu. Với mức giá này, đây mới là giai đoạn thu lợi nhuận chính của chủ đầu tư. Đặc biệt, khách hàng sẽ thấy biên độ lợi nhuận tăng khá cao so với giai đoạn đầu tiên.

Đối với chi phí đầu tư, hiện nay chi phí này là nguyên nhân chính của việc đưa ra giá chuẩn của giá nhà. Đơn cử, năm 2024, đơn giá thuế đất mà doanh nghiệp phải đóng cho Nhà nước của một dự án tại phường Dĩ An được cơ quan chức năng thẩm định và thông báo cho doanh nghiệp chỉ khoảng 18 triệu đồng/m2, thì tới tháng 5/2025 đã lên tới 42 triệu đồng/m2. Với mức thuế đất này đã “thúc đẩy” giá nhà tăng từ 30 triệu đồng lên 36 triệu đồng/m2.

Tiếp đó là thời gian chờ đợi pháp lý dự án, với một dự án đầu tư, doanh nghiệp sẽ mất từ 3 tới 5 năm để xin pháp lý. Khi doanh nghiệp mua quỹ đất dự án sẽ vay ngân hàng tiền để mua, mỗi năm doanh nghiệp phải dành ít nhất 13% lãi suất ngân hàng cho khoản vay này, chính vì vậy, khi ra dự án, doanh nghiệp sẽ cộng phần lãi suất này vào giá nhà. Thời gian chờ đợi pháp lý càng lâu, giá nhà bán ra của dự án càng cao.

“Một điều nữa, đó là chi phí hoa hồng cho các sàn môi giới. Năm 2024 trở về trước, mức phí của chung cư thường chỉ 5%, còn nhà phố, biệt thự là 7%. Nhưng hiện nay, mức hoa hồng đã đẩy lên thấp nhất là 7% và cao là 12%... chi phí này cũng cộng vào giá nhà. Chưa kể, các chi phí như marketing chiếm 5% trong việc cấu thành giá nhà, chi phí bán hàng 10%, chính sách bán hàng 5%... tất cả cộng lại trong mức tổng đầu tư rồi doanh nghiệp chia ra thành mỗi mét vuông giá nhà bán cho khách”, ông Tuấn nói.

Tương tự, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chi phí xây dựng, chi phí “gầm bàn” để xin pháp lý dự án đã tăng mạnh. Các chi phí này đều được doanh nghiệp cộng vào giá nhà bán ra cho khách hàng.

“Tình trạng giá nhà tăng cao được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, với kỳ vọng lợi nhuận cao. Do đó, các chủ đầu tư vừa và nhỏ cần chủ động liên kết, hợp tác với đối tác để phát triển dự án, đồng thời hạ kỳ vọng lợi nhuận lại để giảm giá nhà trong thời gian tới”, ông Châu nói.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Trần Anh Group cho rằng, thực tế, doanh nghiệp bất động sản không muốn bán nhà giá cao. Bởi giá bất động sản cao, sản phẩm sẽ giao dịch chậm, vượt quá khả năng tài chính của khách hàng. Tuy nhiên, với các chi phí đầu vào hiện nay buộc doanh nghiệp phải đưa ra mức giá bất động sản cao để không bị lỗ và có chi phí để doanh nghiệp hoạt động.

“Muốn giá nhà hạ, cần chính sách và sự hỗ trợ của cơ quan chức năng. Cụ thể, thời gian cấp phép dự án nhanh hơn, thay vì 3-5 năm như hiện nay, rút ngắn còn 1-2 năm, doanh nghiệp sẽ đỡ khoản lãi suất ngân hàng, giá nhà sẽ giảm. Tiền sử dụng đất cần thấp và ổn định hơn, khi đó giá nhà cũng sẽ đỡ gồng một khoản lớn”, ông Vinh nói.