Giai đoạn sàng lọc mạnh dòng vốn

Dù Việt Nam vẫn là “điểm sáng” toàn cầu với nền tảng vĩ mô vững chắc, song thị trường bất động sản đang rơi vào tình thế cực kỳ thách thức bởi áp lực kép: Xu thế lãi suất cho vay tăng rõ rệt, và áp lực từ mục tiêu tăng trưởng hai con số trong khi dư địa chính sách tiền tệ đang thu hẹp dần.

PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá sự lệch pha giữa vốn ngắn hạn và nhu cầu đầu tư dài hạn khiến rủi ro thanh khoản gia tăng, đặc biệt với các ngành sử dụng đòn bẩy tài chính cao như bất động sản.

Đó là nhận định của PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động”. Hội thảo do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng DKRA Group và VTV9 tổ chức ngày 2/4.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, trong bối cảnh thế giới biến động mạnh, Việt Nam vẫn duy trì được những chỉ số vĩ mô ấn tượng. Cụ thể, Việt Nam hiện nằm trong top 10 quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất thế giới, với quy mô nền kinh tế đứng thứ 32 và dự kiến sớm vọt lên vị trí thứ 30. “Thế giới bất thường, nhưng Việt Nam là khác thường khi vẫn trụ vững và tạo được niềm tin chiến lược”, ông nói.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng cảnh báo xu hướng lãi suất đang nhích lên từ cuối năm 2025 sẽ tạo áp lực lớn cho toàn bộ nền kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản vốn phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Với một nền kinh tế có độ mở lớn và dư nợ cao, chỉ cần lãi suất tăng 1% cũng khiến chi phí tài chính gia tăng đáng kể.

“Ước tính lãi suất tăng 1% dẫn tới chi phí lãi vay của nền kinh tế tăng khoảng 184.000 tỷ đồng/năm, riêng lĩnh vực bất động sản tăng khoảng 47.000 tỷ đồng/năm”, ông Thiên nói, đồng thời phân tích việc lãi suất huy động chạm mốc 9% đã đẩy lãi suất cho vay thực tế lên mức 14 - 15%, thậm chí 16%.

Một điểm đáng lo ngại khác là vòng quay tiền tệ đang chậm lại, cho thấy khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp còn yếu, trong khi nền kinh tế vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng (chiếm khoảng 50 - 60%). Sự lệch pha giữa vốn ngắn hạn và nhu cầu đầu tư dài hạn khiến rủi ro thanh khoản gia tăng, đặc biệt với các ngành sử dụng đòn bẩy tài chính cao như bất động sản.

Trao đổi với phóng viên bên lề hội thảo, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản đã trải qua một thời kỳ khá dài được hưởng lợi từ dòng vốn rẻ và dễ tiếp cận. Đây thực chất là kết quả từ nỗ lực của Nhà nước trong việc bơm vốn để kích thích phát triển kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh mới, dòng vốn sẽ được phân bổ có chọn lọc hơn nhằm phục vụ mục tiêu tăng trưởng hai con số của nền kinh tế. Theo ông Đính, nguồn lực tài chính không thể tiếp tục dồn vào một số lĩnh vực mà phải được phân bổ hợp lý cho các ngành sản xuất, kinh doanh hiệu quả hơn. Điều này đồng nghĩa với việc dòng vốn sẽ tìm đến những khu vực có giá trị thực, thay vì chảy vào các hoạt động mang tính đầu cơ như trước.

“Tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn không có chủ trương siết chặt tín dụng hay thắt chặt tiền tệ đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vì nguồn vốn cần được sử dụng cho nhiều lĩnh vực và ưu tiên những vị trí, hoạt động hiệu quả, nên các hoạt động mang tính lướt sóng, đầu cơ tranh thủ sự phát triển nóng của thị trường sẽ bị hạn chế”, ông nói.

Theo ông Đính, khi đồng tiền không còn rẻ và dễ dãi, nhà đầu tư buộc phải cân nhắc tính hiệu quả. Trước đây, khi vốn rẻ, việc lướt sóng có thể thuận lợi, nhưng hiện nay khi chi phí vốn tăng và tiếp cận khó hơn, nếu lướt sóng không thành công, nhà đầu tư sẽ rất dễ bị kẹt vốn. Đây chính là thời điểm mà toàn hệ thống đang căn chỉnh để thị trường trở nên chất lượng, thực chất và hiệu quả hơn.

Các chuyên gia đánh giá hiện nay khi chi phí vốn tăng và tiếp cận khó hơn, nếu lướt sóng không thành công, nhà đầu tư sẽ rất dễ bị kẹt vốn.

Không còn chỗ cho đất phân lô

Ở góc nhìn thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam nhận định thị trường đang chứng kiến sự “chấm dứt kỷ nguyên phân lô” đối với phân khúc đất nền. Những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng vốn “núp bóng” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.

Trong chu kỳ mới, căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò trục xương sống của đô thị trong ít nhất 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của lực lượng lao động trẻ và phát triển theo mô hình đô thị gắn giao thông công cộng (TOD). Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp và logistics sẽ trở thành tâm điểm thu hút đầu tư khi Việt Nam ngày càng đóng vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch toàn cầu.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc này đang dần trở lại với diện mạo mới, tập trung vào giá trị khai thác thực tế sau khi khung pháp lý được hoàn thiện.

Trước bối cảnh mới, chuyên gia CBRE khuyến nghị doanh nghiệp cần tái cấu trúc nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đẩy mạnh số hóa và nâng cao năng lực quản trị. Sản phẩm phải hướng đến giá trị thực, đảm bảo thanh khoản và dòng tiền ổn định trong môi trường lãi suất biến động.

Với nhà đầu tư cá nhân, yêu cầu quan trọng nhất là thay đổi tư duy, ưu tiên hiệu quả khai thác dài hạn thay vì lướt sóng ngắn hạn, đồng thời nâng cao năng lực thẩm định tài sản và quản trị rủi ro tài chính.

“Năm 2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt đối với những sản phẩm thiếu nền tảng vững chắc, nhường dư địa cho các dự án có giá trị thực. Nhận diện đúng giá trị tài sản sẽ là chìa khóa để doanh nghiệp và nhà đầu tư trụ vững trong chu kỳ tái cấu trúc này”, ông Kiệt nhấn mạnh.