Tranh chấp nhà chung cư tại TP.HCM đang phát triển mạnh mà không có giải pháp ngưng.

Theo HoREA thì TP.HCM hiện có 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ, với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970 m2, diện tích bình quân căn hộ là 75 m2. Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và đang có xu thế tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa. Chỉ trong khoảng 05 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới (trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước đây chỉ chiếm từ 3-10%).

Tuy nhiên, hiện tình hình tranh chấp tại các nhà chung cư có biểu hiện gia tăng do xu thế phát triển ngày càng nhiều nhà chung cư và do các tầng lớp nhân dân đô thị đang có xu thế lựa chọn sinh sống tại căn hộ chung cư.

Toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp trong các nội dung như tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư.

Một số chủ đầu tư, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở 2005. Một số chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư theo quy định của pháp luật.

Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng diễn ra phức tạp, tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sỡ hữu riêng của chủ đầu tư.

Tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân về mức thu kinh phí vận hành nhà chung cư; Tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư và cư dân về mức thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc công khai việc thu-chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư; Tranh chấp giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và cư dân về mức thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc công khai việc thu-chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, về chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành nhà về việc thực hiện Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu Ban quản trị chung cư, mà nguyên nhân chủ yếu do một số chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư; muốn quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung cư và khai thác kinh doanh phần diện tích thuộc sở hữu chung và nhiều hình thức tranh chấp khác…

Trước tình trạng tranh chấp không giảm nhiệt trên, để giải quyết triệt để. HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, chỉ đạo giải quyết các nội dung như nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được xây dựng trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2005.

Đề nghị thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị. Phối hợp với Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho Ban quản trị chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014, tạo điều kiện cho Ban quản trị thực hiện chức năng, nhiệm vụ.

Bộ Xây dựng cần quy định rõ chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư phải có từ hai (02) người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi. Có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra...

Bổ sung quy định giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp phường chủ động thực hiện công tác giám sát việc quản lý, vận hành chung cư. Đặc biệt là việc tổ chức hội nghị chung cư lần đầu, hội nghị chung cư bất thường trong trường hợp đặc biệt; và việc đảm bảo an ninh, an toàn PCCC tại chung cư trên địa bàn.

Đồng thời quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao nhà, làm "sổ đỏ" cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng. Có biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, mà không được người mua nhà đồng ý.

Đặc biệt có biện pháp xử lý nghiêm chủ đầu tư đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn.

Có cơ chế xử lý trường hợp cơ quan nhà nước, cảnh sát PCCC kiểm tra xử phạt vi phạm xây dựng đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc vi phạm PCCC và ra quyết định xử phạt đối với trách nhiệm nộp phạt, nguồn tiền nộp phạt, vì Ban quản trị chung cư chỉ quản lý quỹ bảo trì hoặc quỹ quản lý, vận hành chung cư mà đây lại là tài sản của các chủ sở hữu chung cư.

HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng sửa đổi Khoản (1.b) Điều 108 Luật Nhà ở quy định "Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó", theo hướng tính đúng giá trị của phần diện tích mà chủ đầu tư còn giữ lại hoặc chưa bán được.

Bộ Xây dựng sớm ban hành tiêu chuẩn thiết kế, diện tích tối thiểu căn hộ nhà chung cư thương mại (Hiệp hội kiến nghị cho phép căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 tương đương diện tích tối thiểu căn hộ nhà ở xã hội); và sớm ban hành quy chuẩn về loại hình shophouse, officetel, serviced apartment trong khối nhà chung cư.

Cuối cùng, HoREA để nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất xây dựng "Luật Chung cư" để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm sắp đến.