TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư trong nước sẽ đóng vai trò chủ đạo.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam

Dẫn dắt các thương vụ M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là các tên tuổi trong nước hay các nhà đầu tư nước ngoài, thưa ông?

Khi quỹ đất ngày càng khan hiếm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, các nhà đầu tư đã nhanh chóng thực thi chiến lược mở rộng quy mô M&A tới các khu vực được xem là thành phố vệ tinh của thành phố trung tâm.

Dĩ nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tham gia hoạt động này, nhưng với mức độ khác bởi những ràng buộc về mặt pháp lý. Thực tế, nhà đầu tư nước ngoài thường tham gia các dự án được cho là “sạch” về pháp lý.

Trong khi đó, đối với việc phát triển các dự án được đảm bảo về mặt pháp lý, các chủ đầu tư trong nước cũng đã có kinh nghiệm, cũng như tiềm lực tài chính vững hơn. Do vậy, họ có xu hướng ít hợp tác và tự phát triển dự án.

Như chúng ta thấy, vấn đề khó khăn nhất trong phát triển bất động sản là vấn đề về pháp lý. Nhưng các nhà phát triển bất động sản và các chủ đầu tư trong nước hiện nay đã chủ động hơn trong M&A. Thậm chí, họ có thể tự tháo gỡ rào cản pháp lý cùng với cơ quan chức năng cho các dự án còn vướng khó khăn, sau đó sẽ trực tiếp phát triển dự án.

Trong số doanh nghiệp nước ngoài, thì quốc gia nào đang dẫn đầu hoặc có sự quan tâm đặc biệt đến thị trường Việt Nam?

Đối với những dự án đặc thù có những yêu cầu chuyên biệt thì các nhà đầu tư trong nước vẫn hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài tên tuổi tại Việt Nam có thể kể đến như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore. Đây là ba quốc gia đứng đầu trong hoạt động M&A tại thị trường bất động sản Việt Nam trong 15 năm qua ở cấp độ dự án hoặc ở công ty.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm phần rất nhỏ so với các nhà đầu tư Việt Nam khi xét về các hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản. Chúng ta cần hiểu rằng, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn chủ đạo là các nhà phát triển trong nước. Các nhà phát triển nước ngoài, khi so sánh tương quan, thì chỉ chiếm thị phần rất nhỏ, kể cả về quy mô, nguồn vốn...

Vậy nên, có thể nói, các nhà đầu tư trong nước đóng vai trò quan trọng trong thị trường M&A bất động sản và vốn của nhà đầu tư nước ngoài chỉ “kích hoạt” để khiến các hoạt động trở nên sôi động hơn thôi.

Cửa nào cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản, khi vốn cho các thương vụ M&A từ các ngân hàng đang bị siết, kênh trái phiếu thì đầy rủi ro, thưa ông?

Thực tế thời gian qua, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản đã hồi phục đáng kể. Vậy nên, trong trường hợp có một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt, họ vẫn có thể xoay xở tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác, thay vì các nguồn tài chính truyền thống như ngân hàng hay trái phiếu.

Nguồn tài chính mới này có thể thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước. Tuy vậy, trong giai đoạn đầu tiên thực hiện M&A, họ hoàn toàn đủ khả năng để tự làm, chứ không cần phụ thuộc vốn đầu tư từ nước ngoài.

Như đã nói, các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia đầu tư khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng, trong khi nhà đầu tư Việt Nam lại có thể chấp nhận rủi ro để hoàn tất các thủ tục pháp lý song song với việc phát triển dự án, bởi họ nắm rõ được các quy định tại địa phương hơn các nhà đầu tư nước ngoài.

Như vậy, nhà đầu tư trong nước mạnh dạn hơn trong các thương vụ M&A và nguồn vốn không còn là vấn đề lớn. Vấn đề mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước băn khoăn hiện nay là làm thế nào để thủ tục pháp lý có thể thuận lợi hơn, chứ không phải là nguồn vốn.

Tiêu chí lựa chọn sản phẩm M&A của nhà đầu tư trên thị trường đang thay đổi ra sao, thưa ông?

Bất kể với nhà đầu tư trong hay ngoài nước, yếu tố đầu tiên họ quan tâm khi lựa chọn sản phẩm M&A là vấn đề pháp lý, sau đó tới tính thanh khoản của sản phẩm và cuối cùng là lợi nhuận.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư phát triển bất động sản trong nước linh động hơn trong các thủ tục pháp lý cũng như việc xoay xở nguồn vốn, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài ít linh hoạt đối với các trường hợp pháp lý chưa rõ ràng.

Đồng thời, nhà đầu tư nước ngoài luôn có những tiêu chí đầu tư nhất định. Chẳng hạn, về loại hình dự án, khi tìm kiếm được những dự án có thể đáp ứng tiêu chí đã đưa ra, họ mới tham gia M&A để có thể đạt được những kỳ vọng đầu tư.