Các chuyên gia cho rằng, giá nhà ở xã hội vẫn còn quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân. Ảnh: Ngọc Tuyên

Đây là những số liệu được các chuyên gia thuộc Đại học Xây dựng đưa ra trong tham luận tại hội thảo về "Chính sách và giải pháp về nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp" vừa tổ chức giữa tuần này. Số liệu trên được tổng kết dựa trên việc khảo sát thực tế, điều tra xã hội học đối với các hộ gia đình, cá nhân tại 29 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, cùng việc phỏng vấn hơn 40 chuyên gia, 6 nhà quản lý trong lĩnh vực này. 

TS Tạ Quỳnh Hoa, Đại học Xây dựng, đại diện nhóm nghiên cứu cho biết, thu nhập trung bình của những người dân tại khu vực được khảo sát vào khoảng 5,48 triệu đồng một tháng. Tại các dự án được quy hoạch trở thành nhà thu nhập thấp ngay từ khi cấp phép, giá bán căn hộ trung bình vào khoảng 8,19 triệu đồng một m2. Với quy mô 30-40m2 mỗi căn, bà Hoa nhận định là phù hợp với khả năng chi trả của người dân với mức trả dần trong vòng 5-10 năm.

Tuy nhiên, tại các dự án chuyển đổi từ loại hình căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội giá vào khoảng 14,19 triệu đồng một m2. Bà Hoa lý giải, giá thành mỗi m2 tại các dự án này cao nên dù chia nhỏ căn hộ thì vẫn cao so với khả năng chi trả của người thu nhập thấp. 

"Theo tính toán và so sánh với mức thu nhập trung bình hộ gia đình, người dân phải tiết kiệm khoảng 25 năm mới đủ tiền chi trả cho việc mua căn nhà nói trên. Đây là một con số quá cao so với mô hình nhà ở xã hội của các nước trên thế giới", bà Hoa cho hay. 

Trong khi đó, đại diện nhóm nghiên cứu cũng cho biết, các dự án nhà ở xã hội cho thuê còn gặp nhiều khó khăn và bất cập. Theo tính toán, lương trung bình của người lao động Việt Nam hiện vào khoảng 3,8 triệu đồng mỗi tháng, với chi phí dành cho thuê nhà khoảng 30%, tương đương 1,14  triệu.

"Sản phẩm nhà ở xã hội nào có mức giá cao hơn sẽ khó thâm nhập thị trường. Doanh nghiệp không muốn làm dự án cho thuê vì phải đầu tư vốn lớn, lợi nhuận không cao, mất 10-15 năm mới thu hồi được vốn, nhiều rủi ro. Do đó, mô hình này thực tế thời gian qua rất ít được triển khai", bà Hoa nói.

Đồng tình với nhận định nói trên, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng thừa nhận hiện nay nguồn cung nhà cho người thu nhập thấp còn hạn chế nên giá vẫn cao, từ 500 triệu đến một tỷ đồng mỗi căn. Với mức giá đó, ông cho rằng, nhà ở xã hội hiện nay thường là dành cho người có thu nhập trung bình, trung bình khá. 

Cũng với nhận định rằng mức thu nhập 4 đến 5 triệu một tháng thì người lao động rất khó mua được nhà một tỷ đồng, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành kiến nghị phải làm sao để kéo được giá nhà xuống tầm 200-300 triệu đồng. 

Cũng theo chuyên gia này, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà thu nhập thấp vẫn cao là do ít doanh nghiệp mặn mà với phân khúc này. "Có rất nhiều lý do khiến họ thờ ơ với nhà xã hội. Trong đó, thủ tục xin làm dự án khó khăn, bán nhà cần qua nhiều khâu xét duyệt, tiếp cận vốn vay không thuận lợi... Thêm vào đó, việc kiểm tra, kiểm toán trong vận hành dự án còn phức tạp nên nhiều doanh nghiệp không tha thiết", ông Đực cho hay. 

Theo ông, một số doanh nghiệp tại phía Nam vẫn triển khai nhà xã hội, nhưng chỉ với những khu đất có vị trí không tốt hoặc khó bán. Do đó, theo chuyên gia này, cần phải thay đổi trong cách thức thực hiện chính sách. Cho phép mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo phương thức thương mại. Doanh nghiệp tự do bán, khách hàng mua không phải qua xét duyệt, cộng với gói hỗ trợ tài chính từ Nhà nước cho vay mua nhà lãi suất 6-8% một năm.

"Khi đó, nhiều doanh nghiệp sẽ đua nhau tham gia, tích cực áp dụng khoa học kỹ thuật để giảm giá bán còn 10-13 triệu đồng một m2. Như vậy, với diện tích căn hộ 30m2 thì tổng giá bán chỉ vào khoảng 300 triệu", ông Đực tính toán. 

Đồng tình với quan điểm này, ông Hùng cũng cho rằng, thời gian tới cơ quan quản lý nên định hướng làm nhà ở thương mại giá rẻ cho thuê hoặc mua trả góp. Nhà nước chỉ quản lý quy hoạch, còn thị trường sẽ tự cạnh tranh về giá cả.

"Cơ quan quản lý tập trung xây dựng và quản lý quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó ưu tiên cho vay lãi suất ưu đãi cho người thu nhập thấp trả góp trong 20 năm", ông Hùng kiến nghị. 

Tại hội thảo, một chuyên gia cũng cho rằng, nên phân chia rạch ròi giữa loại nhà cho người thu nhập thấp và người nghèo đô thị. Theo đó, nhà cho người thu nhập thấp vẫn cần đảm bảo tiêu chí hiện đại và văn minh. Trong khi, nhà cho người nghèo thì chỉ cần văn minh, không nhất thiết phải hiện đại vì còn liên quan đến nguồn lực, khả năng tài chính.