Nhu cầu kho xưởng xây sẵn dự kiến vẫn tăng cao trong thời gian tới. Trong ảnh: Nhà xưởng xây sẵn tại Khu công nghiệp Long Hậu

Sức bật từ sản xuất

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đối mặt nhiều bất ổn, thị trường kho xưởng cho thuê tại Việt Nam, đặc biệt là khu vực phía Nam, vẫn giữ được nhịp tăng trưởng ổn định nhờ sức bật từ sản xuất trong nước.

Số liệu của Chi cục Thống kê TP.HCM cho thấy, Chỉ số Sản xuất công nghiệp (IIP) trên địa bàn Thành phố tăng 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo vốn có nhu cầu thuê kho bãi lớn đã tăng trưởng mạnh 10% và tiếp tục là đầu tàu thúc đẩy công nghiệp của Thành phố. Bên cạnh đó, ngành cung cấp nước và xử lý rác thải cũng tăng 3,8%, hỗ trợ tích cực cho lĩnh vực sản xuất.

Hoạt động logistics đi cùng đà tăng của sản xuất. Doanh thu tháng 7 của nhóm kho bãi, dịch vụ hỗ trợ vận tải, bưu chính và chuyển phát ước đạt 36.315 tỷ đồng, tăng 2,5% so với cùng kỳ. Tính chung 7 tháng, tổng doanh thu đạt gần 227.000 tỷ đồng, tăng 13,7% so với cùng kỳ, riêng nhóm kho bãi và dịch vụ hỗ trợ vận tải tăng tới 15%.

Theo S&P Global, ngành sản xuất Việt Nam khởi sắc trở lại vào tháng 7, khi số lượng đơn đặt hàng mới tăng. Chỉ số Nhà quản trị mua hàng (PMI) ngành sản xuất Việt Nam đạt 52,4 điểm, tăng so với 48,9 điểm của tháng 6 và vượt ngưỡng 50 điểm lần đầu tiên trong 4 tháng. Kết quả này cho thấy sức khỏe chung của ngành sản xuất đã được nâng lên.

Ông Andrew Harker, Giám đốc kinh tế tại S&P Global Market Intelligence nhận định, sau thời gian bị ảnh hưởng do thuế đối ứng của Mỹ, ngành sản xuất Việt Nam đang phục hồi. Các công ty có thể đảm bảo đủ đơn hàng từ những thị trường khác ngoài Mỹ, giúp tổng số đơn đặt hàng mới tăng trở lại.

Nguồn cung mới, hạ tầng kết nối mở rộng

Nhu cầu sản xuất tăng cũng giúp thị trường nhà kho, nhà xưởng xây sẵn phía Nam duy trì khách thuê ổn định. Báo cáo thị trường của JLL Việt Nam cho thấy, quý II/2025 có khoảng 260.000 m2 sàn kho xưởng được thuê thành công, tăng 6% so với nửa cuối năm 2024 và tiệm cận tổng mức hấp thụ cả năm 2024.

Hoạt động cho thuê diễn ra tích cực với nhiều hợp đồng mới, góp phần giảm tỷ lệ trống toàn thị trường xuống còn 22%. Sức cầu không chỉ đến từ doanh nghiệp FDI, mà còn được dẫn dắt bởi tiêu dùng nội địa và nhu cầu mở rộng của doanh nghiệp trong nước. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp Trung Quốc cũng tiếp tục tăng cường hiện diện tại Việt Nam, nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng, gián tiếp hỗ trợ thêm cho thị trường kho xưởng.

Ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành Công ty KCN Việt Nam nhận xét, trong bối cảnh địa chính trị và môi trường kinh tế toàn cầu liên tục biến động với nhiều yếu tố khó dự đoán, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đang chủ động để thích ứng kịp thời với các xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, thay đổi về chính sách thuế toàn cầu, cũng như tận dụng hiệu quả các cơ hội để tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài.

“Tại Công ty KCN Việt Nam, chiến lược phát triển được định hướng theo chiều sâu, thay vì chỉ chạy theo việc mở rộng quỹ đất. Chúng tôi tập trung hoàn thiện hệ sinh thái sản phẩm và dịch vụ, từ nhà xưởng xây sẵn, kho vận, mô hình tích hợp kho, xưởng, cho đến các giải pháp xây dựng theo yêu cầu, nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu của nhà đầu tư”, ông Hardy Diec nói.

Hiện giá chào thuê kho xưởng xây sẵn miền Nam trung bình tăng 1,1% so với quý trước và tăng 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức gần 5 USD/m2/tháng. Theo JLL, xu hướng tăng nhẹ này nhờ sự tham gia của dự án mới, với mức giá chào thuê cao và các dự án hiện hữu cải thiện hiệu suất thuê.

Một trong những điểm nhấn của quý II là sự ra mắt Dự án MEA Logicross Nam Thuận tại Tây Ninh - dự án đầu tiên của Mitsubishi Estate Asia, bổ sung hơn 60.000 m2 kho xưởng, nâng tổng nguồn cung khu vực phía Nam lên 2,2 triệu m2. Dự án này có mức giá thuê cao, góp phần đẩy giá trung bình toàn khu vực nhích lên.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định, nguồn cung kho xưởng tại khu vực phía Nam sẽ tiếp tục tăng trong nửa cuối năm 2025. Gần 164.000 m2 sàn kho xưởng mới sẽ ra mắt, chủ yếu do các nhà phát triển lớn như Công ty KCN Việt Nam và BWID (Liên doanh giữa Becamex và Warburg Pincus) triển khai. Từ nay đến năm 2027, thị trường dự kiến đón thêm hơn 1,2 triệu m2 diện tích mới, tập trung tại Tây Ninh và Đồng Nai.

“Thị trường kho vận khu vực miền Nam trong nửa đầu năm 2025 duy trì tương đối ổn định, song các nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi và quan sát thêm trước khi đưa ra quyết định mở rộng”, bà Trang Lê cho hay.

Tương tự, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, bà Trang Bùi cũng cho biết, nhu cầu thuê thời gian qua duy trì ổn định, chủ yếu đến từ nhóm ngành sản xuất linh kiện điện tử và công nghệ cao, giúp các kho xưởng hiện hữu nhanh chóng được lấp đầy. Nhu cầu ổn định khiến giá thuê vẫn duy trì đà tăng trong bối cảnh có thêm nguồn cung mới.

“Trong 3 năm tới, khi các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, cùng nhiều cao tốc như Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, hay Long Thành - Dầu Giây hoàn thành, việc kết nối hạ tầng sẽ góp phần thúc đẩy mạnh mẽ thị trường nhà xưởng xây sẵn. Xu hướng hiện nay là các chủ đầu tư trong và ngoài nước dần chuyển dịch từ phát triển nhà kho sang tìm thuê nhà xưởng xây sẵn, phản ánh tiềm năng tăng trưởng dài hạn của phân khúc này”, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá.