Diện tích tối thiểu của 1 căn hộ là bao nhiêu vẫn là vấn đề gây nhiều tranh cãi.

Mất cân bằng cung cầu nhà thương mại giá rẻ

Phân khúc nhà giá rẻ luôn thu hút một lượng lớn nguồn cầu trên thị trường: người mua có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, những sinh viên mới ra trường hoặc người mới đi làm, những người ngoại tỉnh đến làm việc, học tập trong thành phố... Đây là những đối tượng khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở nhưng chưa có tiềm lực tài chính dồi dào nên các căn hộ có mức giá khoảng 500 triệu - 1 tỷ là một sản phẩm rất vừa túi tiền.

Tuy vậy, nguồn cung nhà giá rẻ hiện nay còn đang rất hạn chế cả về chất và lượng. Điều này có thể hiểu được, bởi bài toán xây dựng nhà giá rẻ không phải là dễ dàng đối với các chủ đầu tư.

Giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đặt ra thách thức lớn về chi phí. Mặt khác, các nhà phát triển bất động sản giá rẻ phải đảm bảo nhu cầu sinh sống và sử dụng lâu dài của cư dân tại dự án. Với mức giá thấp, các dự án này vẫn phải được đặt tại các khu vực không quá xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng phát triển, đồng thời cung cấp đủ tiện ích nội khu cơ bản đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân.

Khó khăn trong cân bằng các yếu tố này dẫn đến một thực tế là thị trường đang thiếu đi các sản phẩm nhà thương mại giá rẻ chất lượng để đáp ứng nhu cầu cho một bộ phận lớn khách hàng.

Giảm diện tích căn hộ là một giải pháp logic

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam

Cuối tháng 4 Bộ Xây dựng đã có văn bản phê duyệt đề xuất xây dựng căn hộ 25 m2 của một doanh nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh. Động thái này được coi là một định hướng mới của các cơ quan quản lý nhà nước đối với quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư thương mại, khi Luật Nhà ở năm 2005 có quy định diện tích này là 45 m2 nhưng Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 bỏ ngỏ vấn đề này.

Đây có thể được coi là một giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ.

Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá thành của căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn. Tuy vậy, chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt.

Điều này có lẽ không quá khó vì các chủ đầu tư có thể tham khảo các quốc gia đi trước về xây dựng căn hộ siêu nhỏ như Hồng Kông, Singapore, Thái Lan.

Giảm diện tích căn hộ cũng là một xu hướng tại các dự án chung cư nhằm tăng tính thanh khoản, vì vậy từ phương diện chủ đầu tư đây là một chuyển biến đáng mừng trong chính sách.

Nhưng còn thiếu sự đồng bộ

Về lý mà nói thì căn hộ 25 m2 không đi trái lại bất kỳ quy định hiện có nào về diện tích tối thiểu cho căn hộ chung cư thương mại. Tuy vậy, theo công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24 tháng 6 năm 2013 về chỉ tiêu kiến trúc của công trình nhà ở cao tầng, Bộ Xây dựng có đưa ra chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25 m2 sàn sử dụng của căn hộ/người.

Suy ra, theo công văn này Bộ Xây dựng chỉ cho phép một người ở trong căn hộ 25 m2. Liệu đây đã là cách hiểu đúng? Nếu được hơn thì xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình mà tăng lên.

Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Nhìn xa hơn là bài toán về chương trình phát triển nhà ở thành phố vì phấn đấu đến năm 2020, Hà Nội nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3 m2/người (diện tích nhà ở tối thiểu 8,5 m2/người) từ diện tích bình quân 23,1 m2/người và diện tích tối thiểu 6,5 m2/người trong năm 2015. Việc cho phép xây dựng căn hộ 25 m2 có thể ảnh hưởng ở mức độ nào đó đến mục tiêu này nếu như việc phát triển căn hộ 25 m2 không được quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ.

Căn hộ 25 m2 không có lỗi

Việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25 m2 có thể được coi là tín hiệu đáng mừng cho cả người mua nhà thu nhập thấp và chủ đầu tư. Đây có lẽ là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ mà thị trường vẫn tìm kiếm bấy lâu, tạo điều kiện cho nguồn cung phát triển bắt kịp với nguồn cầu. Tuy vậy, để đưa căn hô 25 m2 đi vào thực tiễn một các thành công, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ.

Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án. Có như vậy thì mới đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án này, tránh gây sức ép đáng kể lên hạ tầng giao thông và các tiện ích công cộng của thành phố, đồng thời giữ gìn hình ảnh và quy hoạch của đô thị.