Với việc kiểm soát dòng vốn tín dụng và nhiều biện pháp khác của Chính phủ, thị trường địa ốc đã hạ nhiệt (Ảnh: P.V)

Tín dụng bất động sản được “nắn chỉnh”

Trong 1 - 2 tháng trở lại đây, dễ dàng bắt gặp trên báo chí hoặc mạng xã hội những dòng tiêu đề như “chung cư giảm giá”, “nhà đầu tư cắt lỗ”, “thị trường chững lại”. Tình trạng này bắt đầu diễn ra từ lúc mặt bằng lãi suất rục rịch tăng lên và dòng vốn tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ hơn.

Theo văn bản của Ngân hàng Nhà nước gửi các tổ chức tín dụng thông báo về nguyên tắc giao tăng trưởng tín dụng năm 2026, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của từng tổ chức tín dụng không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính đơn vị đó so với cuối năm 2025.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước sẽ theo dõi, đánh giá tình hình tăng trưởng tín dụng nói chung và đối với lĩnh vực bất động sản của từng tổ chức tín dụng. Nếu đơn vị nào không tuân thủ các chỉ đạo, Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét giảm trừ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm.

Không chỉ dòng vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ hơn, mặt bằng lãi suất cũng đang rục rịch tăng lên. TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, trong năm 2025, tín dụng bình quân toàn hệ thống ngân hàng tăng 18,5%, trong khi huy động vốn tiền gửi chỉ tăng khoảng 14,5%. Chênh lệch này buộc các ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất đầu vào và đầu ra để đảm bảo thanh khoản, nhất là trong bối cảnh dòng tiền đang phải cạnh tranh gay gắt với các kênh đầu tư khác.

“Điều này đang tạo ra một mặt bằng lãi suất mới đối với thị trường địa ốc, đặc biệt là trong nhóm đầu tư, kinh doanh. Bất động sản thương mại hiện không nằm trong nhóm lĩnh vực ưu tiên của ngân hàng khi cho vay, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Doanh nghiệp từ nay sẽ phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn, đồng thời phải cân nhắc lại hoạt động kinh doanh của mình để phù hợp với bối cảnh mới”, ông Cấn Văn Lực bình luận.

Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và các kênh huy động bị thu hẹp, tâm lý của giới đầu tư trên thị trường địa ốc đang thay đổi rõ rệt. Thay vì “xuống tiền nhanh” theo sóng như giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư đã chuyển sang trạng thái quan sát, thăm dò, ưu tiên giữ tiền mặt và chỉ giải ngân với những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác dòng tiền rõ ràng.

Việc siết tín dụng và nâng chuẩn quản lý thị trường không chỉ tác động đến doanh nghiệp phát triển dự án, mà còn buộc nhà đầu tư cá nhân phải “nâng lên đặt xuống” trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Những chiến lược đầu tư ngắn hạn, kỳ vọng lướt sóng nhanh đang dần nhường chỗ cho cách tiếp cận dài hơi, chú trọng hiệu quả và mức độ an toàn.

Chặn thổi giá, đầu cơ

Ngay từ đầu năm 2026, thị trường đất đấu giá đã được siết lại kỷ cương với Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Theo đó, số tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá đã được nâng lên mức tối đa tới 50% giá trị khởi điểm của thửa đất. Không chỉ vậy, người trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sẽ bị cấm tham gia đấu giá lên tới 5 năm.

Sau khi nghị quyết trên được ban hành hơn một tuần, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tiếp tục chủ trì Phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Một thông tin đáng chú ý trong buổi họp là Thủ tướng đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu kỹ các chính sách thuế theo chỉ đạo tại Công điện số 03/CĐ-TTg nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản, hướng dòng vốn đầu tư vào hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Thực tế, trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân trước đây, Bộ Tài chính đã nghiên cứu phương án lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế khi giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Trong đó bao gồm phương án tính thuế 20% dựa trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán.

Tuy nhiên, trong báo cáo liên quan đến đề xuất này, Bộ Tài chính cũng nêu rõ, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp trên, cần đảm bảo hai điều kiện. Một là, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phải phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng. Hai là, quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Trên thực tế, thị trường bất động sản lâu nay vẫn tồn tại tình trạng kê khai “hai giá”. Trong khi đó, các công cụ phục vụ việc thu thập, tổng hợp dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường vẫn chưa được hình thành đầy đủ. Những bất cập này đã kéo dài trong nhiều năm, trở thành rào cản lớn đối với mục tiêu điều tiết thị trường địa ốc.

Vấn đề này có thể sẽ sớm được giải quyết với Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Nghị định này được ban hành vào đúng ngày cuối cùng của năm 2025 và ngay lập tức trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư và người mua ở thực. Theo đó, lần đầu tiên, mỗi căn nhà, căn hộ chung cư và sản phẩm bất động sản sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng. Từ đây, cơ sở dữ liệu bất động sản có thể thống kê giá mua bán, tổng giá trị giao dịch hay bất động sản tồn kho...

Không dừng lại ở đó, cũng trong Phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, hoàn thiện hồ sơ đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét, thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý ngay trong tháng 1/2026.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - một trong những đơn vị đồng hành với Bộ Xây dựng trong việc soạn thảo Đề án thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản cho biết, khi giao dịch qua Trung tâm, toàn bộ dữ liệu về bất động sản, giá trị giao dịch, thông tin bên mua, bên bán đều sẽ được số hóa và lưu trữ.

“Hệ thống có thể phát hiện các giao dịch bất thường bằng cách đối chiếu giá trị giao dịch với dữ liệu lịch sử giá trên thị trường, từ đó cảnh báo ngay khi phát hiện dấu hiệu bất thường”, bà Miền chia sẻ.

Bên cạnh đó, Trung tâm còn có thể kết nối cơ sở dữ liệu về dân cư, tài chính, thuế… và liên thông với các cơ sở dữ liệu như VNeID giúp xác minh thông tin người giao dịch. Chẳng hạn, nếu phát hiện một cá nhân không có năng lực tài chính rõ ràng, nhưng lại cùng lúc thực hiện nhiều giao dịch có giá trị lớn, hệ thống sẽ cảnh báo rủi ro rửa tiền, lừa đảo, gian lận tài chính.

Thị trường đang dần chuyển biến

Tổng giám đốc SGO Homes, ông Lê Đình Chung chỉ ra, sức cầu từ giới đầu tư đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Thậm chí, hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng đã mua 2 căn nhà trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

“Trong 3 quý đầu năm 2025, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, sang quý IV/2025, tỷ lệ này có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên”, ông Chung cho hay.

Trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội, nhiều nơi đã ghi nhận xu hướng tăng giá chậm lại vào cuối năm. Thậm chí, một số dự án tại ngoại thành đã rục rịch xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” từ một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) trong giai đoạn tăng nóng.

Với thị trường sơ cấp, nhiều chủ đầu tư cũng buộc phải đẩy mạnh các chính sách chiết khấu để kích cầu. Tại khu vực phía Đông Hà Nội, một phân khu thấp tầng đang được chủ đầu tư áp dụng mức chiết khấu lên tới 30% cho khách hàng thanh toán sớm - con số được xem là chưa từng có tiền lệ tại đây.

Cũng tại khu vực này, một dự án chung cư mới mở bán đang được chủ đầu tư triển khai loạt chính sách ưu đãi. Theo đó, khách hàng thanh toán sớm sẽ được hưởng mức chiết khấu lên tới 12%, đồng thời nhận thêm quà tặng booking trị giá gần 200 triệu đồng.

Trao đổi với phóng viên, bà Nguyễn Thị Hương Lan, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bảo Hưng dự báo, trong năm 2026, lãi suất tín dụng có dấu hiệu quay trở lại xu hướng của năm 2023. Theo đó, khả năng room tín dụng đối với bất động sản thương mại có thể sẽ bị kiểm soát chặt hơn, khiến thị trường chững lại trong ngắn hạn. Đây cũng là thời điểm các doanh nghiệp buộc phải rà soát và điều chỉnh lại chiến lược đầu tư.

“Trong giai đoạn tới, việc phát triển sản phẩm sẽ tập trung nhiều hơn vào nhu cầu sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững. Những ý tưởng mang tính duy mỹ thuần túy, không xuất phát từ đời sống, sẽ không còn là ưu tiên”, bà Hương Lan nhận định.