Nhiều biến số trong năm 2026

Theo phân tích từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong năm 2026 thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có khá nhiều biến số, tác động tới thị trường bất động sản.

Cụ thể, TP.HCM đã thông qua nghị quyết Ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên toàn địa bàn Thành phố, sau khi hợp nhất TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo đó, giá đất tại nhiều điểm tăng mạnh so với bảng giá đất cũ.

Bảng giá đất tăng sẽ tạo áp lực lên chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và tổng mức đầu tư của dự án, từ đó tạo thêm áp lực với giá sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường.

Đồng thời, vừa qua, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất huy động. Lãi suất cho vay nói chung, cho vay mua nhà nói riêng vì thế cũng sẽ cao hơn.

Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản vẫn có xu hướng nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm.

Giao dịch có xu hướng tăng

Theo báo cáo thị trường quý IV/2025 của CBRE Việt Nam, trong quý IV, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án tại TP.HCM đạt khoảng 60 - 65% số lượng giỏ hàng bán ra. Số lượng này đã tăng so với thời điểm quý II và III/2025. 

Nhiều dự án ghi nhận lượng quan tâm lớn từ khách hàng tại mỗi buổi giới thiệu sản phẩm.

DKRA Consulting cũng cho biết, nguồn cung căn hộ phía Nam trong quý IV đạt khoảng 13.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại TP.HCM. Trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm 3.000-5.000 căn. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang bắt đầu xuất hiện hiện tượng giao dịch chậm. Tuy nhiên, với các dự án tầm trung, giao dịch đã tăng mạnh vào thời điểm tháng 12/2025. 

Các dự án căn hộ giá tầm trung dưới 35 tới 40 triệu/m2 được triển khai ra thị trường vào tháng 12/2025 và tháng 1/2026, góp phần hạ nhiệt đà tăng giá nhà tại TP.HCM.

Đơn cử như Nhà phát triển dự án Lê Phong vừa giới thiệu dự án căn hộ The Emerald Garden View tại phường Thuận An, dự án có quy mô hơn 2.000 căn hộ với hai tòa tháp cao 25 tầng. Giá bán dự kiến dưới 35 triệu đồng mỗi m2, tương đương khoảng 1,39 tỷ đồng một căn. Doanh nghiệp cho biết dự án sẽ giới thiệu vào đầu năm 2026 này, hướng đến nhóm khách hàng trẻ có nhu cầu an cư.

Qua khảo sát, trong tháng 12/2025, lượng giao dịch tại các dự án tăng mạnh, nằm ở các dự án có giá bán vừa túi tiền. Đây cũng là phân khúc được dự báo tăng trưởng tốt nhất nửa đầu năm 2026. 

Tỷ lệ môi giới lựa chọn phân khúc này để tập trung bán hàng đạt 36%, cao nhất trong các loại hình. Dù giá căn hộ vùng ven và các tỉnh vệ tinh đã tăng bình quân 13-15% so với đầu năm, mặt bằng giá sơ cấp tại đây vẫn chỉ bằng khoảng một nửa so với khu vực nội thành TP.HCM. 

“Cơ cấu sản phẩm bất động sản TP.HCM đang chuyển biến theo hướng tích cực. Nhiều khu vực trước đây chủ yếu có dự án cao cấp nay đã xuất hiện thêm căn hộ trung cấp, bình dân, giúp phân khúc giá 30 tới 40 triệu đồng mỗi m2 dần chiếm ưu thế và góp phần kìm đà tăng giá và giải bài toán an cư, giúp đẩy mạnh giao dịch những tháng đầu năm 2026”, một chuyên gia bất động sản phân tích.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam thì cho rằng, việc mở rộng địa giới hành chính của TP.HCM ra hai tỉnh là Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu được kỳ vọng góp phần tái cấu trúc cơ cấu nguồn cung, phân bổ hài hòa giữa các phân khúc sau thời gian dài thị trường nghiêng về sản phẩm cao cấp. Khu vực vừa sáp nhập sẽ tiếp tục đóng vai trò cân bằng thị trường, với nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi từ năm 2026.

Ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Westland cho rằng, trước các biến động của năm 2026 như về bảng giá đất, lãi suất, người dân có xu hướng thúc đẩy giao dịch sớm. Do đó, dự kiến từ giờ tới tháng 3/2026, lượng giao dịch sẽtiếp tục tăng.