Nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội còn rất băn khoăn về vấn đề giá đất. Ảnh: Đức Thanh

Dư luận ít đề cập, nhưng cần được xử lý

Tại Kỳ họp thứ năm khai mạc ngày 22/5 tới, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) sẽ được Quốc hội cho ý kiến lần hai. Đây là Dự thảo đã được tiếp thu ý kiến nhân dân và nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư. Ngoài Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (cơ quan chủ trì thẩm tra), các cơ quan khác của Quốc hội đều đã phối hợp thẩm tra Dự thảo mới này.

Trong nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai và giá đất, Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội phát hiện bước lùi trong quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 (Điều 57) và Dự thảo (Điều 117) liệt kê “các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”, trong đó không cấm việc người đang sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 (Điều 65) và Dự thảo lấy ý kiến nhân dân (Điều 81) có quy định việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất “chuyển đi nơi khác”. Nhưng Dự thảo mới nhất đã không còn nội dung quy định đối với trường hợp “chuyển đi nơi khác” này.

Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, với quy định tại Luật Đất đai 2013, có một “kẽ hở” giữa quy định về chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 và quy định về việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất (là các tổ chức kinh tế, các tổ chức sự nghiệp công lập/ngoài công lập) “chuyển đi nơi khác”.

Đó là, trước khi hoặc trong khi di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh, trụ sở, cơ sở làm việc đến nơi khác, thì hầu hết các tổ chức, đơn vị này đã căn cứ điều khoản về “cho phép” chuyển mục đích sử dụng đất để xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được chuyển mục đích sử dụng đất đối với khu đất tại vị trí cũ sang thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, khu thương mại, dịch vụ.

Cơ quan nhà nước đã bỏ qua điều khoản quy định thu hồi đất trong những trường hợp “chuyển đi nơi khác” này và cho phép tổ chức có nhu cầu và đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 14, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được chuyển mục đích sử dụng đất.

Hệ quả là, cùng là người đang sử dụng đất, nhưng có trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho nhà đầu tư khác thuê đất thực hiện dự án đô thị, dự án xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng khu thương mại, dịch vụ. Cũng có trường hợp không những không bị thu hồi đất, mà còn được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư vào các mục đích nêu trên, mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh, sự bất bình đẳng phát sinh trong cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên không chỉ giữa người bị thu hồi đất và người không bị thu hồi đất, mà còn phát sinh giữa nhà đầu tư phải đấu giá quyền sử dụng đất với nhà đầu tư không phải đấu giá đất quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư.

Trong khi cơ chế tài chính về đất đai và giá đất còn có những vấn đề khó xử lý được triệt để, thì người được hưởng lợi lớn nhất (quy về giá trị) là người sử dụng đất vừa được chuyển trụ sở đến vị trí mới không phải đấu giá đất, vừa được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng khu thương mại, dịch vụ tại vị trí cũ, mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Người duy nhất chịu thiệt hại về lợi ích là Nhà nước (bị thất thu ngân sách).

Do mối quan hệ về lợi ích lúc này chỉ liên quan giữa Nhà nước và nhà đầu tư (người sử dụng đất đồng thời là nhà đầu tư), nên trên thực tế ít phát sinh khiếu nại, vì vậy cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất này ít được dư luận đề cập và quan tâm xử lý.

Từ đó, Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, để khắc phục “kẽ hở” trong Luật Đất đai 2013, đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư, cũng như giữa các nhà đầu tư với nhau, đề nghị cân nhắc, đưa lại nội dung về “thu hồi đất” trong trường hợp các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất “chuyển đi nơi khác” vào Điều 78 về thu hồi đất như tại Dự thảo lấy ý kiến nhân dân.

Đồng thời, đề nghị cân nhắc bổ sung vào Điều 117 về chuyển mục đích sử dụng đất một khoản quy định về việc người đang sử dụng đất (là tổ chức) không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với 4 trường hợp. Đó là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 114 (giao đất không thu tiền sử dụng đất) sang các loại đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 115 (giao đất có thu tiền sử dụng đất) hoặc Điều 116 (cho thuê đất); chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; chuyển sang đất thương mại, dịch vụ đối với các loại đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Chưa đảm bảo khách quan, độc lập

Liên quan đến giá đất, vấn đề khiến nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội còn rất băn khoăn, Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng chỉ ra nhiều bất cập.

Chẳng hạn, Dự thảo đang quy định theo hướng UBND ban hành bảng giá đất, Chủ tịch UBND quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ giúp UBND cùng cấp tổ chức xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan tài nguyên và môi trường thuê tổ chức tư vấn định giá đất để xác định bảng giá đất và giá đất cụ thể, trình hội đồng thẩm định giá đất thẩm định trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Tuy nhiên, Điều 157 lại quy định, hội đồng thẩm định bao gồm chủ tịch UBND làm chủ tịch hội đồng… và tổ chức tư vấn định giá đất. Cơ quan của Quốc hội khẳng định, việc quy định thành phần hội đồng thẩm định như vậy là không hợp lý, không đảm bảo nguyên tắc khách quan, độc lập như đã nêu tại Dự thảo về nguyên tắc định giá đất.

“Tổ chức tư vấn định giá đất đưa ra bảng giá đất, giá đất cụ thể lại là thành viên của hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định chính kết quả tư vấn định giá đất của mình. Chủ tịch UBND là người quyết định giá đất cụ thể lại làm chủ tịch hội đồng thẩm định giá đất sẽ không đảm bảo tính khách quan khi đưa ra quyết định”, Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhìn nhận.

Cũng tham gia thẩm tra Dự thảo, Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội cho rằng, cần bổ sung các thành viên độc lập không thuộc hệ thống nhà nước (công ty thẩm định giá, hiệp hội bất động sản…) vào hội đồng thẩm định bảng giá đất.

Ủy ban này còn đề nghị chỉnh sửa Dự thảo, tạo hành lang pháp lý cho việc sử dụng các phương pháp khoa học hiện đại mới (trí tuệ nhân tạo - AI) trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án như Phương pháp Hồi quy Hedonic (Hedonic Regression Method), Phương pháp Học máy (Machine Learning Method).

Đồng tình với nhiều quan điểm của các cơ quan chủ trì và tham gia thẩm tra, tại Phiên họp thứ 23 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa qua, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, giá đất là vấn đề “đại sự”, nên cần luật hoá tối đa những vấn đề lớn.

Theo chương trình dự kiến của Kỳ họp thứ năm, sáng 9/6, Quốc hội sẽ nghe báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo, cũng như kết quả lấy ý kiến nhân dân của Chính phủ, báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, sau đó tiến hành thảo luận ở tổ về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ngày 20/6, Quốc hội sẽ dành cả ngày để thảo luận ở hội trường về dự án luật rất quan trọng này.