Trao đổi tại Hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới" do Báo tài chính - Đầu tư đang tổ chức ngày 12/5 tại TP.HCM, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam cho biết, nhà đầu tư cũng quan tâm đến những khu vực tiềm năng như Hải Phòng, Quảng Ninh, Long An hay Bình Dương.

Thực tế, việc hạn chế phân lô bán nền tại các thành phố trực thuộc trung ương đã được thực hiện từ năm 2015 chứ không phải chỉ trong 5 năm tới. Trước đây, do giá đất còn rẻ, người mua thường hạ thấp tiêu chí về pháp lý, dễ dàng xuống tiền vào các loại đất phân lô, thậm chí là đất nông nghiệp dù không phải là nông dân.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam.

Tuy nhiên, hiện nay các quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phí sử dụng đất và quyền phân lô của chủ đầu tư đã chặt chẽ hơn rất nhiều qua từng bộ luật và nghị định. Trong những năm tới, các sản phẩm đưa ra thị trường sẽ bám sát nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững, chú trọng đặc biệt vào pháp lý và quy hoạch.

Những thành phố có nhu cầu ở thực cao hoặc phát triển mạnh về du lịch như TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh trọng điểm du lịch sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Người mua sẽ bị thu hút bởi những chủ đầu tư lớn, có cam kết rõ ràng về pháp lý và tiến độ xây dựng. Danh tiếng của chủ đầu tư là yếu tố mấu chốt để đơn vị phân phối đưa hàng đến thị trường. Chất lượng quản lý và vận hành sau khi bàn giao dự án là tiền đề quan trọng để tạo niềm tin cho khách hàng trong các dự án tiếp theo.

Do chi phí đầu vào (phát triển, xây dựng, dự phòng rủi ro, chi phí vốn) ngày càng tăng, thị trường đang xuất hiện xu hướng giảm diện tích sản phẩm. Tuy nhiên, diện tích nhỏ không đồng nghĩa với việc giảm trải nghiệm sống. Các chủ đầu tư đang tối ưu hóa thiết kế, bố trí layout căn hộ và không gian toàn khu để đảm bảo sự thuận tiện và hài hòa trong chiến lược về giá.

Còn tại các thành phố trực thuộc trung ương, phân khúc này sẽ là nhà xây sẵn chứ không còn đất nền đơn thuần. Do số lượng hạn chế, chúng sẽ trở thành sản phẩm siêu cao cấp. Đối với nhà ở chung cư: Đây khẳng định sẽ là dòng sản phẩm phổ biến và chủ đạo tại TP.HCM, Hà Nội cũng như các tỉnh vệ tinh trong giai đoạn tới.

Mặc dù còn những áp lực về pháp lý và quy mô thị trường vốn, nhưng các cơ quan quản lý đang quyết liệt tháo gỡ khó khăn. Mục tiêu cốt lõi là kích hoạt thị trường để phục vụ nhu cầu an cư lạc nghiệp của người dân, từ đó tạo sức lan tỏa và động lực phát triển kinh tế cho xã hội trong kỷ nguyên mới.

Savills nhận định thị trường nhà ở đang chứng kiến sự thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền (hạng C) sau nhiều năm dịch chuyển cơ cấu nguồn cung. Tại TP.HCM, căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026, trong khi tại Hà Nội không có dự án hạng C mới nào được mở bán trong cùng kỳ.

Diễn biến giá bán cũng cho thấy, sự chênh lệch ngày càng lớn giữa hai thị trường trọng điểm. Giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh từ năm 2024 và hiện đã vượt tốc độ tăng trưởng của TP.HCM. Trong quý I/2026, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², cao hơn mức khoảng 91 triệu đồng/m² tại TP.HCM.

Về nguồn cung, Hà Nội ghi nhận khoảng 11.200 căn hộ sơ cấp, cao hơn đáng kể so với khoảng 4.700 căn tại TP.HCM. Lượng giao dịch tại Hà Nội đạt khoảng 4.800 căn cao hơn gần gấp đôi so với TP.HCM, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ 43%, trong khi TP.HCM đạt khoảng 1.900 căn và tỷ lệ hấp thụ 40%.

Savills cho biết, xu hướng dịch chuyển nguồn cung sang các đô thị vệ tinh đang ngày càng rõ nét do mặt bằng giá tại các thành phố lớn neo cao.