Nhiều khu nhà xưởng tại Dự án Khu công nghệ thông tin tập trung Đà Nẵng - giai đoạn I đang bỏ hoang.

Doanh nghiệp mòn mỏi chờ sổ đỏ

Tại Kỳ họp thứ 19, HĐND TP. Đà Nẵng khóa X vào ngày 29/7/2024, ông Vũ Quang Hùng, Trưởng ban Ban Quản lý khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Đà Nẵng phản ánh, tại Khu công nghiệp (KCN) Hòa Cầm giai đoạn I, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đợt 3 đã kéo dài hơn 7 năm và TP. Đà Nẵng vẫn chưa giải quyết xong, nhất là đối với phần diện tích hơn 9 ha.

Tương tự, tại Dự án Khu công nghệ thông tin tập trung Đà Nẵng - Giai đoạn I, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Phát triển khu công nghệ thông tin tập trung Đà Nẵng (DITP) vẫn chưa thể tách sổ đỏ, dù Công ty đã nộp tất cả hồ sơ.

Gần 4 tháng sau, ngày 25/11/2024, UBND TP. Đà Nẵng có báo cáo nội dung trả lời chất vấn của đại biểu liên quan vấn đề trên, song các vướng mắc cũng chưa được giải quyết dứt điểm.

Trước đó, đại biểu gửi câu hỏi chất vấn bằng văn bản. Tại văn bản này, kiến nghị của đại biểu, cũng là mong muốn của 2 chủ đầu tư khu công nghiệp, đã được nêu một cách đầy đủ.

Với Dự án KCN Hòa Cầm giai đoạn I do Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hòa Cầm (Hoacam IZI) làm chủ đầu tư, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần 3 đối với diện tích đất đã được giải phóng mặt bằng là hơn 9,1 ha (có 7 doanh nghiệp đang hoạt động) kể từ ngày 22/2/2017 đến nay vẫn chưa giải quyết xong. Dẫn đến, Hoacam IZI không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bàn giao cho nhà đầu tư thứ cấp đã thuê lại đất; kéo theo nhà đầu tư thứ cấp không đủ cơ sở pháp lý để vay vốn, ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động sản xuất, kinh doanh và phát sinh tranh chấp giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp…

“Đối với phần diện tích đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần 3, khi nào UBND TP. Đà Nẵng giải quyết xong để Hoacam IZI có kế hoạch làm việc với nhà đầu tư thứ cấp, tránh xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê lại đất, ảnh hưởng tới môi trường thu hút đầu tư” là câu hỏi và cũng là mong muốn của chủ đầu tư.

Cũng rơi vào tình cảnh tương tự, tại Dự án Khu công nghệ thông tin tập trung Đà Nẵng - giai đoạn I, từ tháng 1/2020, DITP đã nộp hồ sơ đề nghị UBND Thành phố cho tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ tổng) thành các “sổ con”. Điều này là theo đúng quy hoạch được duyệt và theo cam kết hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất để DITP bàn giao cho các nhà đầu tư thứ cấp tại Dự án.

Tuy nhiên, đã 5 năm trôi qua, UBND TP. Đà Nẵng vẫn chưa có quyết định hay thông báo liên quan đến nghĩa vụ tài chính của Dự án để làm cơ sở phục vụ cho việc tách “sổ con”.

Điều này phát sinh loạt vướng mắc “dây chuyền”, như DITP không có “sổ con” để bàn giao cho nhà đầu tư thứ cấp; dẫn đến nhà đầu tư thứ cấp (Công ty cổ phần Trung Nam Electronics Manufacturing Services) không thể vay vốn hoàn thiện 4 dây chuyền thiết bị có giá trị khoảng 100 tỷ đồng đã nhập khẩu về dự án hơn 2 năm qua.

Cùng với đó, DITP không thể hoàn thiện 5 nhà xưởng đang đầu tư dở dang để đưa vào cho thuê, gây thiệt hại nặng nề. Vì vướng mắc này, mà DITP vi phạm hợp đồng cho thuê lại, bị phạt vi phạm hợp đồng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư.

Điều mong mỏi nhất của doanh nghiệp là UBND TP. Đà Nẵng giải quyết dứt điểm để DITP có cơ sở trả lời nhà đầu tư thứ cấp về thời điểm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhà đầu tư thứ cấp thuê.

Được biết, để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp và hoạt động xúc tiến đầu tư tại dự án, DITP đã kiến nghị UBND TP. Đà Nẵng cho phép tách trước giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 sổ con) với diện tích 9,3 ha/84 ha để bàn giao cho Công ty cổ phần Trung Nam Electronics Manufacturing Services hoàn thiện nhà xưởng, thực hiện dự án đầu tư.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư vào giữa tháng 1/2025, nhiều nhà xưởng, văn phòng làm việc tại Khu công nghệ thông tin tập trung Đà Nẵng - giai đoạn I trong tình trạng xây dựng dở dang và đang dừng thi công. Nhiều khu nhà xưởng xây xong phần thô, nhưng chưa hoàn thiện, bên trong trống không, không một bóng người.

Được Thủ tướng Chính phủ ký quyết định thành lập vào ngày 6/1/2020, Khu công nghệ thông tin tập trung Đà Nẵng - giai đoạn I có diện tích lên đến 131 ha. Đây từng được xem là dự án trọng điểm được Đà Nẵng kỳ vọng góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương cũng như diện mạo đô thị khu Tây Bắc của Thành phố, nhưng sau 5 năm lại rơi vào tình cảnh đìu hiu.

Tắc vì phải xác định lại giá đất

Thông tin về kiến nghị trên, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Đà Nẵng cho hay, KCN Hòa Cầm - giai đoạn I có diện tích sau khi điều chỉnh quy hoạch vào ngày 28/7/2011 là 1.367.342 m2, trong đó, diện tích đất xây dựng xí nghiệp công nghiệp là 961.302 m2.

Tổng diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua 2 đợt là 1.100.794,8 m2 (diện tích thu tiền sử dụng đất là 860.898 m2); diện tích chưa cấp giấy chứng nhận là 264.312,2 m2 (diện tích đất tính tiền sử dụng đất là 100.404 m2).

Liên quan nghĩa vụ tài chính tại KCN Hòa Cầm - giai đoạn I, Sở Tài nguyên và Môi trường cho hay, vào ngày 8/8/2007, UBND TP. Đà Nẵng có quyết định về giá đất nguyên thổ KCN Hòa Cầm (tại Quyết định số 6211/QĐ-UBND, ngày 8/8/2007).

Theo đó, UBND Thành phố quyết định đơn giá cho thuê đất tại Dự án KCN Hòa Cầm thấp hơn đơn giá cho thuê đất do Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố đã trình là 893 đồng/m2/năm (đơn giá trình là 1.220 đồng/m2/năm); tương ứng với số tiền thuê hàng năm thấp hơn là 858.442.686 đồng/năm (893 đồng/m2/năm x 961.302 m2).

Theo Kết luận thanh tra số 2852/KL-TTCP (gọi tắt là Kết luận thanh tra số 2852), ngày 2/11/2012, Thanh tra Chính phủ đề nghị UBND TP. Đà Nẵng kiểm tra và rà soát tất cả trường hợp UBND Thành phố có quyết định giá đất thấp hơn giá đất do Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố trình.

Đồng thời, theo nội dung Kết luận số 709/KLTTr-BTNMT, ngày 1/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND TP. Đà Nẵng được yêu cầu phải xác định lại giá tiền thuê đất từ năm 2014 tại KCN Hòa Cầm để ký hợp đồng thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Do vậy, Thành phố sẽ điều chỉnh quyết định cho thuê đất KCN Hòa Cầm - giai đoạn I theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, có hiệu thi hành từ ngày 1/7/2014.

Sở Tài nguyên và Môi trường cho hay, để khắc phục các nội dung theo Kết luận thanh tra số 2852, Sở đã đề xuất giá đất chu kỳ đầu (từ ngày 8/8/2007 đến ngày 7/8/2012) theo đơn giá thuê đất do Hội đồng Thẩm định giá đất đề xuất là 1.220 đồng/m2/năm, mà không phải điều chỉnh lại Quyết định số 6211/QĐ-UBND.

Tại Công văn số 4172, ngày 31/7/2024, liên quan đến xác định nghĩa vụ tài chính đất đai một số dự án, trong đó có Dự án KCN Hòa Cầm, ông Hồ Kỳ Minh, Phó chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng chỉ đạo “giao Sở Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu hoàn chỉnh phương án nghĩa vụ tài chính đất đai, trong đó làm rõ nội dung xác định giá đất tại thời điểm 2007 (xác định lại giá đất nếu Thành phố chịu chi phí bồi thường, số tiền chủ đầu tư đã ứng để đền bù giải tỏa trước đây xem như là tạm nộp tiền thuê đất và được trừ vào tiền thuê đất sau khi xác định lại giá đất), đề xuất cụ thể, báo cáo UBND Thành phố xem xét quyết định”.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo này, Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp để báo cáo UBND TP. Đà Nẵng xem xét.

Về kiến nghị tại Dự án Khu công nghệ thông tin tập trung - giai đoạn I, Sở Tài nguyên và Môi trường đề cập, Sở đã có báo cáo vào ngày 28/6/2024 gửi UBND TP. Đà Nẵng để xác định lại nghĩa vụ tài chính phát sinh liên quan đến khu đất thực hiện dự án này.

“Sở Tài nguyên và Môi trường đang xác định giá đất cụ thể làm cơ sở tính toán tiền sử dụng đất bổ sung do thuộc trường hợp tương tự Kết luận thanh tra số 2852 và nghĩa vụ tài chính phát sinh do điều chỉnh quy hoạch chi tiết (nếu có)”, Sở này thông tin tại thời điểm cuối tháng 11/2024.

Ngày 15/1/2024, ông Phạm Văn Sơn, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Đà Nẵng cho biết, Sở đã có báo cáo liên quan đến việc xác định lại giá đất đối với 2 dự án trên (song không đề cập cụ thể nội dung).

Theo nội dung Kết luận thanh tra số 2852, TP. Đà Nẵng phải thực hiện truy thu về ngân sách nhà nước số tiền thất thu do trước đây xác định giá đất và miễn giảm tiền sử dụng đất không đúng quy định, mà không xác định thu của nhà đầu tư sơ cấp (chủ đầu tư KCN) hay nhà đầu tư thứ cấp.

Do đó, TP. Đà Nẵng phải thu của nhà đầu tư thứ cấp trong trường hợp họ cam kết nộp thay cho nhà đầu tư sơ cấp hoặc phải chờ nhà đầu tư sơ cấp nộp bổ sung ngân sách nhà nước mới giải quyết thủ tục đất đai, đầu tư, xây dựng… cho nhà đầu tư thứ cấp.

Sở Tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng khẳng định, đây là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc không thể đưa đất vào sử dụng khi chưa giải quyết thủ tục đất đai; nhà đầu tư mới có nhu cầu mà không được nhận chuyển nhượng, không tiếp cập được đất đai để thực hiện đầu tư, xây dựng công trình, dự án.

Liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc truy thu nghĩa vụ tài chính về ngân sách nhà nước đối với các khoản thất thu, miễn giảm theo Kết luận thanh tra số 2852, tính đến ngày 20/12/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường thông tin đã tiếp nhận 39 văn bản đề nghị không thực hiện việc nộp bổ sung ngân sách nhà nước từ nhà đầu tư sơ cấp.

Kết quả, Sở này đã sao lục hồ sơ để xác định trách nhiệm của nhà đầu tư sơ cấp/thứ cấp đối với 6/39 trường hợp có đơn và đang tổng hợp báo cáo UBND TP. Đà Nẵng xem xét, giải quyết hồ sơ cho nhà đầu tư thứ cấp.

Cùng với đó, UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành 113 quyết định truy thu số tiền giảm sai đối với nhà đầu tư sơ cấp; cơ quan thuế cũng tiến hành thông báo thu cho nhà đầu tư sơ cấp, các nhà đầu tư thứ cấp có nguyện vọng nộp thay cho các nhà đầu tư sơ cấp, đến cuối tháng 11/2024 đã thu được 1.129 tỷ đồng/1.867 tỷ đồng phải thu theo kết luận thanh tra…