Doanh nghiệp nêu khó vay vốn làm nhà ở xã hội

Phát biểu tại Hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17/4, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cho hay, dự án nhà ở xã hội thuộc diện được vay vốn ưu đãi nhưng lại đang rất khó vay được vốn.

Theo ông Nghĩa, nhà ở xã hội là đối tượng khó vay vốn nhất trong các phân khúc bất động sản. Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của Chính phủ là chương trình ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được giao cho 9 ngân hàng thương mại triển khai. Gói này có lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường, không tính vào room tín dụng, áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà với thời hạn vay lên tới 20 năm.

Lãi vay ưu đãi hiện nay dành cho nhà ở xã hội là 6,1%/năm nhưng khi Lê Thành gõ cửa các ngân hàng đều bị từ chối cho vay. Lý do các ngân hàng đưa ra là lãi suất huy động hiện nay quá cao, nếu cho vay với mức 6,1% sẽ bị lỗ.

Tuy nhiên, khi Lê Thành đề nghị được vay với lãi suất của nhà ở thương mại trên 10% thì các ngân hàng cũng không đồng ý, do lo ngại sau này có thể bị truy cứu trách nhiệm khi cho vay không đúng theo đối tượng… Điều này khiến doanh nghiệp tiến thoái lưỡng nan.

"Công ty Lê Thành hiện có dự án 2.000 tỷ đồng đã làm móng xong, nhưng đang phải tạm dừng vì không vay được vốn", ông Nghĩa cho biết và kiến nghị cơ quan quản lý cần nhanh chóng có giải pháp tháo gỡ cho nhà đầu tư nhà ở xã hội.

Cũng theo ông Nghĩa, hiện nay, lãi suất đang tăng, giá vật liệu xây dựng cũng tăng 10 - 30%, đầu vào, trong khi giá bán nhà ở xã hội đã được chốt từ đầu. Với tình hình "đói vốn" hiện nay, nếu không kịp thời có biện pháp tháo gỡ thì tiến độ xây dựng chậm lại, mục tiêu đạt 28.000 căn nhà ở xã hội của TP.HCM trong năm nay và 30.000 căn trong năm sau sẽ khó hoàn thành được.

Hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17/4.

Các doanh nghiệp cho rằng, việc "siết" room tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến dự án, nhà đầu tư mà ảnh hưởng dây chuyền cả thị trường. Ông Võ Quốc Đức - Giám đốc Ban Tài chính kế toán - CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) - cho rằng, lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng, ăn vào lợi nhuận.

Đáng nói, có dự án từ năm 2025 đã ký các hợp đồng tín dụng, dự án kéo dài khoảng 5 - 6 năm, thường thời gian giải ngân khoảng 2 - 3 năm nhưng sang 2026 lại được ngân hàng báo giải ngân cầm chừng, chỉ khoảng 10 - 20%, hay chưa sắp xếp được room...

Trong khi đó, tiến độ bán hàng, thời gian giao nhà đã được lên kế hoạch từ trước. Thế nên, việc "siết" room ngay lúc này chắc chắn ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, tiến độ thanh toán cho nhà thầu; nhà đầu tư phải đàm phán lại với các bên... nên kế hoạch nhận nhà, giao nhà phải thay đổi. Đồng thời, lãi suất cao cũng là rào cản lớn đối với người mua nhà.

Với doanh nghiệp bất động sản, theo ông Đức, room tín dụng đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Sản phẩm của doanh nghiệp trải nhiều phân khúc. Việc room tín dụng bị siết khiến dự án nhà ở cao tầng đang đáp ứng cao nhu cầu người dân bị ảnh hưởng. Từ đó, doanh nghiệp kiến nghị ngân hàng xem xét hạ nhiệt lãi suất để đáp ứng nhu cầu mua nhà thực tế của người dân. Novaland cũng kiến nghị NHNN điều hành về room tín dụng linh hoạt hơn. Trước đây, room tín dụng được phân theo năm, nay tính theo quý, khoảng thời gian rất ngắn khiến các ngân hàng bị động, doanh nghiệp và cả người mua nhà bị động...

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Eras Land, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà khiến thị trường gặp nhiều khó khăn. Vì thực tế cho thấy, phần lớn người mua nhà phải vay ngân hàng với tỷ lệ có thể lên đến khoảng 70% giá trị tài sản, thời hạn vay kéo dài 10-20 năm.

Trong giai đoạn đầu, lãi suất thường được cố định ở mức thấp, nhưng sau đó sẽ điều chỉnh theo thị trường. Năm 2025, lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6-7%/năm nhưng khi hết thời gian cố định có thể tăng lên 13-14%, thậm chí cao hơn.

Còn với doanh nghiệp, theo bà Hương, hiện một số phân khúc như bất động sản du lịch vẫn gặp khó trong tiếp cận tín dụng do bị xếp vào nhóm hạn chế cho vay. Trong khi đó, đây là lĩnh vực cần nguồn vốn lớn để phát triển hạ tầng và sản phẩm nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch ngày càng tăng.

Việc hạn chế tín dụng có thể khiến quá trình phục hồi và mở rộng của phân khúc này chậm lại. Vì thế, bà Hương kỳ vọng các cơ quan quản lý sẽ sớm có những điều chỉnh phù hợp trong chính sách tín dụng nhằm vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Doanh nghiệp cần đa dạng hóa dòng vốn, giảm phụ thuộc ngân hàng

Trong khi đó, ông Nguyễn Lê Nam - Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ACB cho hay, NHNN chỉ đạo kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản, không đồng nghĩa không cho vay mà cho vay vào đúng chỗ, đúng đối tượng, đảm bảo nhu cầu thật được đáp ứng.

Theo ông Nam, lãi suất thời gian vừa qua có điều chỉnh tăng nhưng không phải cứ tăng là ngân hàng lời cao. Bản thân các ngân hàng thương mại như ACB cũng không muốn tăng lãi suất quá cao vì nếu người vay chấp nhận lãi cao thì nghĩa là rủi ro cũng cao, ảnh hưởng gián tiếp tới hoạt động của các ngân hàng. Từ đầu tháng 4/2026 đến nay, thực hiện theo chỉ đạo của NHNN, lãi suất cũng đang có dấu hiệu điều chỉnh giảm. Một số ngân hàng đã giảm từ 0,5 - 1%/năm.

Với đối tượng người vay vốn là những nhà đầu tư, người mua nhà cuối cùng, theo ông Nam, ACB xác định những cá nhân, tổ chức thực sự có nhu cầu vay vốn để mua nhà ở, không phải đầu cơ thì cần điều chỉnh cơ chế, chính sách, nhất là quy trình để có giải pháp riêng cho từng nhóm đối tượng. Từ người làm công ăn lương, làm chủ doanh nghiệp cho tới những người có thu nhập từ các hoạt động nông nghiệp... đều có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng với phương án phù hợp.

PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM cho rằng, thay vì lệ thuộc vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa dòng vốn. Theo ông Huân, bài toán khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế, đặc biệt là bất động sản tiếp tục lặp lại trong bối cảnh áp lực lãi suất, tỷ giá và lạm phát gia tăng, đòi hỏi giải pháp dài hạn như phát triển thị trường vốn và mở rộng các kênh huy động mới.

“Câu chuyện khơi thông dòng vốn không phải vấn đề mới. Cách đây 4 năm, tại cùng hội trường này, Báo Thanh Niên từng tổ chức hội thảo với chủ đề tương tự, sau đó nhiều diễn đàn khác cũng xoay quanh bài toán này. Nhưng bối cảnh hiện nay có nhiều điểm tương đồng với giai đoạn năm 2022, khi lãi suất tăng cao và tín dụng bị siết chặt, dù mức độ chưa căng thẳng bằng. Các yếu tố bên ngoài đã khiến cho giá xăng dầu biến động mạnh từ đó làm cho chi phí đầu vào tăng, kéo theo nguy cơ lạm phát quay trở lại. Đồng thời, áp lực tỷ giá cũng khiến chính sách tiền tệ khó nới lỏng, buộc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao hơn”, PGS-TS. Huân nói.

Trong bối cảnh đó, NHNN đứng trước bài toán khó khi vừa phải ổn định kinh tế vĩ mô, vừa hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng hai con số. Đây là thách thức lớn trong điều hành thời gian tới. Tuy nhiên, PGS-TS. Huân cho rằng, lãi suất tăng, siết tín dụng nhưng doanh nghiệp đã phần nào quen với các chu kỳ biến động và không còn quá bất ngờ như trước. Thanh khoản có thể suy giảm nhưng nhiều đơn vị đã chủ động xây dựng kịch bản ứng phó khả thi.

“Áp lực hiện tại chưa quá lớn nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro, do đó cần các giải pháp dài hạn. Trọng tâm là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế, do đó đa dạng hóa kênh huy động vốn là nhu cầu cấp thiết trong thời gian tới”, ông Huân nhấn mạnh.

Ngoài các kênh truyền thống, ông Huân cho biết, Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM đang được kỳ vọng trở thành một kênh dẫn vốn mới cho nền kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Tại đây, các mô hình huy động vốn hiện đại như token hóa tài sản bất động sản hay NFT có thể được triển khai, mở ra hướng tiếp cận mới cho dòng vốn.

Đáng chú ý, Trung tâm còn có lợi thế trong việc huy động nguồn vốn quốc tế, khi có thể cho giao dịch bằng đồng USD, cũng như thu hút nguồn lực từ kiều hối. Bên cạnh đó, cơ chế cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia tối đa 30% trong một dự án đang được nghiên cứu, nhằm tạo thêm nguồn vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế, phù hợp với đặc thù của thị trường bất động sản.