Những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản đã phát sinh nhiều bất cập. Ảnh: Lê Toàn

Gỡ khó cho dự án “bất động”

Là nội dung chính của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, những quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản đã trở thành cơ sở pháp lý quan trọng thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, mang lại nhiều tích cực cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, trong thực tế, những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản đã phát sinh nhiều vấn đề bất cập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước), đang là rào cản đối với các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án trong trường hợp đang gặp khó khăn về tài chính. Điều này có thể dẫn đến các trường hợp chuyển nhượng dự án “biến tướng” thông qua chuyển nhượng cổ phần làm thay đổi cổ đông (đổi chủ) hoặc mua bán công ty, thực chất là nhằm để chuyển nhượng dự án.

Nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực, hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án, thay vì thu hồi và thực hiện các thủ tục từ đầu, các quy định tại khoản 1, Điều 39, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thể hiện khá chặt chẽ.

Đối với điều kiện chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, có 2 phương án.

Phương án thứ nhất là: “Khi chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước, thì hai bên thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành; với xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên nhận chuyển nhượng ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh”.

Phương án thứ hai là, đề nghị giữ quy định về điều kiện chuyển nhượng như Dự thảo Luật do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm, theo đó, “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Điều kiện phải có Giấy chứng nhận (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước), đang là rào cản đối với chủ đầu tư chuyển nhượng Dự án bất động sản.

Một số ý kiến nhất trí với phương án thứ nhất, vì việc tạo điều kiện cho chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản khi không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục thực hiện dự án là cần thiết.

Ngoài ra, việc buộc bên nhận chuyển nhượng phải ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Chưa kể, việc chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra dưới hình thức mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp dự án, dẫn đến dự án có thể bị chuyển nhượng nhiều lần mà không được triển khai, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.

Nới quy định để hút vốn ngoại

Trước làn sóng chuyển dịch dòng vốn đầu tư từ nước ngoài sang Việt Nam, trong đó bất động sản là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm đầu tư từ dòng vốn FDI, nên các doanh nghiệp trong nước mong muốn tìm kiếm đối tác là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để chuyển nhượng dự án.

Tuy nhiên, khoản 1, Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là rào cản đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi muốn nhận chuyển nhượng dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Bởi theo quy định này, số tiền mà khách hàng thanh toán cho bên bán (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) là không được quá 50% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.

Điều này cũng được quy định tại khoản 1, Điều 25, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội mới đây. Do đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gặp phải sự lúng túng khi muốn nhận chuyển nhượng dự án mà không biết mình có vi phạm trong trường hợp này hay không?

“Có thể nói, đây là một quy định chưa bình đẳng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi phát triển dự án bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Thậm chí, điều này còn gián tiếp kìm hãm hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, trong khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lại có tiềm lực về tài chính và công nghệ để phát triển dự án”, luật sư Trương Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM nêu quan điểm.

Do đó, luật sư Trương Văn Tuấn đề xuất sửa đổi khoản 1, Điều 25, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng, nếu ấn định tỷ lệ thanh toán tối đa là 50% hoặc 70%, thì phải áp dụng chung cho cả doanh nghiệp trong nước lẫn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Trong trường hợp, vẫn giữ quy định như hiện nay thì phải cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án và được phép kế thừa quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư khi tiếp tục triển khai dự án, nghĩa là tỷ lệ thanh toán tối đa vẫn là 70% như doanh nghiệp trong nước.