Đại biểu Phạm Đức Ấn phát biểu tại tổ.  Ảnh: P.T

Thay đổi cách tiếp cận có kiểm soát được giá đất?

Sẽ được Quốc hội thông qua ngay tại Kỳ họp thứ mười, Dự thảo nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Dự thảo) vừa được thảo luận tại tổ. Dù đặt vấn đề, Luật Đất đai có hiệu lực chưa bao lâu đã phải đề xuất thay đổi chính sách, song các đại biểu vẫn tán thành sự cần thiết ban hành nghị quyết này để đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là Chính phủ đề xuất áp dụng bảng giá đất (thay cho giá đất cụ thể) để tính thu nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhấn mạnh căn cứ xác định giá đất là “vấn đề rất lớn”, Chánh án Tòa án Nhân dân tối cao Nguyễn Văn Quảng (Đà Nẵng) nói, trước đây đưa ra 3-4 phương pháp xác định giá đất và hiện gặp rất nhiều vướng mắc khi áp dụng. “Khi sửa Luật Đất đai, câu chuyện này được bàn rất nhiều. Lần này, chúng ta đi đến thống nhất quan điểm, đó là căn cứ xác định giá đất khi bồi thường, hỗ trợ tái định cư lấy bảng giá đất nhân với hệ số”, ông Quảng nêu.

Theo Chánh án, việc thay đổi cách tiếp cận này sẽ kiểm soát được giá đất, không để tình trạng “thổi giá” như hiện nay. “Chúng ta tiếp cận theo cách giá đất phải phù hợp với thị trường, thì giá đất chỉ có đẩy lên thôi, làm gì có chuyện thị trường giữ hoặc giảm xuống”, Chánh án Tòa án Nhân dân tối cao nhìn nhận.

Song, đại biểu Quảng đề nghị, việc hướng dẫn để áp dụng quy định này phải rất chi tiết, cụ thể, bởi địa phương đang rất băn khoăn về vấn đề này.

Cũng bàn về giá đất, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng, đại biểu Phạm Đức Ấn nói, theo quy định của Luật Đất đai, phải có tư vấn để xác định giá đất từng mảnh đất cụ thể, dẫn đến chậm trễ, “không thể triển khai nổi”, ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng. “Vừa qua, việc xác định giá đất cụ thể rất khó khăn, ngay cả ông tư vấn cũng sợ, bởi ông đưa giá thấp thì sau này có vấn đề lại bị truy cứu”, ông Ấn nhấn mạnh.

Nhưng, bây giờ đưa ra bảng giá đất liệu có giải quyết triệt để được vấn đề liên quan đền bù, giải phóng mặt bằng hay không? Ông Ấn đặt vấn đề này và cho rằng, cũng “chưa thể giải quyết triệt để được”, bởi giá đất tăng liên tục dẫn đến người dân kỳ vọng “rồi sẽ tăng tiếp”, “người thu hồi đất sau lợi hơn người trước”. “Giá đất không kiểm soát được dẫn đến hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế”, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng nhấn mạnh.

Ông Ấn nhận định, chỉ với giải pháp xây dựng bảng giá đất cũng không giải quyết được vấn đề nêu trên, bởi nếu Nhà nước định giá đất không sát với thị trường, thì khi đền bù, người dân thấy thiệt thòi, nên không chủ động bàn giao đất để giải phóng mặt bằng, rồi họ sẽ khiếu nại, khiếu kiện.

Để có lời giải cho “bài toán rất đau đầu” này, ông Ấn cho rằng, cần phải có thêm sự điều tiết thông qua cơ chế thuế để kiểm soát giá bất động sản ở mức ổn định nhất định, cùng với đề xuất mới về bảng giá đất.

Tránh lạm dụng để ép thu hồi đất

Bên cạnh giá đất, quy định mới về thu hồi đất cũng được bàn thảo sôi nổi. Tại Dự thảo, Chính phủ đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó có trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành thỏa thuận; hoặc các dự án đã hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận (đã thỏa thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất), thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại giao cho chủ đầu tư.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến (TP.HCM) cho rằng, cần xem xét về hai con số 75% trong Dự thảo, vì chúng “không thể song hành với nhau”. “Trong nhiều trường hợp, 75% người dân đồng ý thỏa thuận nhưng nhóm này lại không nắm giữ trên 75% diện tích đất. Ngược lại, có trường hợp nhóm đồng ý nắm giữ trên 75% diện tích đất, nhưng không đủ 75% trong tổng số người dân”, đại biểu Yến nêu thực tế.

Vì thế, theo bà Yến, chỉ nên chọn một trong hai tiêu chí, hoặc trên 75% diện tích đất, hoặc trên 75% số lượng người sử dụng đất. Nếu chọn cả hai thì rất khó thực hiện. Vị đại biểu TP.HCM cũng băn khoăn về công tác bồi thường, tái định cư trong trường hợp thu hồi với 25% còn lại, vì nhóm 25% không đồng ý với mức giá do chủ đầu tư đưa ra, nên Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi, bồi thường.

Vậy vấn đề đặt ra là, giá bồi thường với nhóm 25% sẽ thực hiện ra sao, phải bằng hoặc cao hơn giá mà doanh nghiệp đã thỏa thuận với nhóm 75% đồng ý. Nếu cao hơn thì sẽ khó khăn cho Nhà nước, nhưng thấp hơn thì cũng không được, ít nhất phải bằng thì người dân mới đồng thuận. Bà Yến đề nghị quy định rõ nội dung này để bảo vệ quyền lợi cho người dân.

Vị đại biểu TP.HCM đặt giả thiết, 75% đồng thuận nhưng chưa chắc nằm trong phần diện tích xây dựng của dự án, trong khi 25% còn lại nằm ngay trung tâm dự án, thì trường hợp này sẽ giải quyết thế nào, cũng cần nghiên cứu, quy định chi tiết.

Góp ý về quy định thu hồi đất, đại biểu Tô Thị Bích Châu (TP.HCM) ủng hộ đề xuất tại Dự thảo, nhưng bà lưu ý, cần có cơ chế để tránh tình trạng lạm dụng để ép thu hồi đất. Quá trình làm đại biểu Quốc hội, bà nhận được rất nhiều phản ánh, kiến nghị từ người dân, “hầu như cuộc họp nào cũng nêu về chuyện giá bồi thường đất đai không phù hợp”.

Cùng tổ TP.HCM, đại biểu Nguyễn Văn Lợi cho rằng, cần có quy định chuyển tiếp thu hồi đất đai để phục vụ đầu tư công hoặc đầu tư tư. Ông Lợi nhìn nhận, khó khăn đến từ các dự án giai đoạn 2010 - 2013, nhất là các khu dân cư, khu đô thị. Thực tế cho thấy, có nhiều dự án do số ít hộ dân không đồng ý với thỏa thuận của chủ đầu tư, không chịu di dời, nên rơi vào bế tắc.

Nhưng, vị đại biểu TP.HCM băn khoăn, khi nghị quyết có hiệu lực, nếu áp dụng quy định Nhà nước thu hồi 25% diện tích đất, thì mức giá bồi thường cho nhóm này sẽ thực hiện thế nào. Nếu đền bù theo giá tại thời điểm hiện nay, thì 75% đã đồng ý trước đây liệu có phản ứng. Vì thế, theo ông Lợi, nhà đầu tư phải tính toán, có phương án, chính quyền địa phương cũng cần có cách xử lý sao cho phù hợp. “Công thức chung cho cả nước thì rất khó, đòi hỏi chính quyền sở tại phải bàn bạc với người dân cho hợp lý”, ông Lợi góp ý.

Ngoài ra, ông Lợi cho biết, khi tiếp xúc cử tri, ông từng tiếp nhận rất nhiều phản ánh về tình trạng một số dự án vì lý do nào đó mà Nhà nước còn “nợ” người dân tái định cư 10 - 20 năm. Nếu tới đây, việc tái định cư tại các dự án này được tiếp tục triển khai, vậy mức giá sẽ thực hiện ra sao.

Với quan điểm không thể bắt người dân bù một khoản chênh lệch giữa giá hiện hành với thời điểm cách đây 10 - 20 năm, đại biểu Lợi đề nghị, cần có quy định đối với dự án tái định cư cũ thuộc diện nêu trên, nếu đã có phương án trước đó thì phải tính mức giá tại thời điểm thu hồi đất.

Theo nghị trình, Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai sẽ được Quốc hội thảo luận tại hội trường vào chiều 1/12 và bấm nút thông qua vào ngày cuối cùng của kỳ họp (ngày 11/12).