Vị trí lô đất STH31.12 trên đường số 4, Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I của vợ chồng ông Trịnh Văn Giang. Ảnh: Nhiệt Băng

Đổi đất, còn bù thêm tiền tỷ

Phản ánh đến Báo Đầu tư, ông Trịnh Văn Giang (trú tại phường Vĩnh Nguyên, TP. Nha Trang, Khánh Hòa) cho biết, ngày 8/3/2016, vợ chồng ông và Hà Quang Land ký hợp đồng mua bán lô đất STH31.12 (diện tích 95 m2) trên đường số 4, Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I, với giá 4,5 triệu đồng/m2 (chưa kể giá trị phần móng nhà). Ngay sau đó, ông đã hoàn tất thanh toán đợt đầu với số tiền hơn 171 triệu đồng (40% giá trị quyền sử dụng đất) và đợi thông báo để thanh toán các đợt tiếp theo.

Người dân đỏ mắt chờ sổ đỏ tại Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II

Nhiều người dân tại Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II (do Hà Quang Land làm chủ đầu tư) mua đất, cất nhà ở từ các năm 2014, 2015…, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Họ bức xúc, khiếu nại nhiều nơi, gây áp lực đến chủ đầu tư, nhưng rồi cũng “chào thua”, vì tiền sử dụng đất của nhiều lô đất tại Dự án này vẫn chưa được UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt.

Hà Quang Land phải nhiều lần gửi văn bản đề nghị UBND tỉnh Khánh Hòa trả 150 tỷ đồng (kể cả tiền lãi) mà doanh nghiệp này đã đóng ký quỹ về quyền sử dụng đất của 4,8 ha thuộc Khu đô thị Lê Hồng Phong II vào các năm 2017, 2018.

Tuy vậy, ngày 23/10/2020, Hà Quang Land bất ngờ ban hành Văn bản 585 do bà Trần Thị Vân, Phó tổng giám đốc ký khiến vợ chồng ông Giang… té ngửa.

Tại văn bản này, Hà Quang Land cho rằng, thời gian qua, mặc dù đã rất nỗ lực đền bù, giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại của dự án (trong đó có khu vực lô đất STH31.12 của vợ chồng ông Giang), nhưng Hà Quang Land vẫn chưa thể hoàn thành do nhiều nguyên nhân khách quan, nên việc bàn giao vị trí lô đất trên không thể thực hiện được.

“Do quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng của cả dự án kéo dài nhiều năm, Hà Quang Land phải chi trả các khoản rất lớn trong việc thương lượng bồi thường và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, vì vậy phát sinh các chi phí ngoài dự kiến mà giá trị hợp đồng đã ký kết trước đây không thể bù đắp được. Hà Quang Land đề nghị khách hàng tiếp tục thực hiện hợp đồng theo quy định của Điều 420, Bộ luật Dân sự năm 2015 (thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản)”, Hà Quang Land trình bày hoàn cảnh.

Từ đó, Hà Quang Land đề xuất chuyển đổi lô đất của khách hàng sang một vị trí khác tương đương. Còn số tiền khách hàng đã thanh toán sẽ được quy ra phần diện tích tương ứng, phần diện tích còn lại chưa thanh toán sẽ được tính theo giá trị tại thời điểm hiện tại (45 triệu đồng/m2) và chiết khấu 35%.

Ông Giang cho rằng, việc Hà Quang Land viện lý do chậm bàn giao vì quá trình giải phóng mặt bằng của cả dự án bị kéo dài nhiều năm, dẫn đến việc phát sinh nhiều chi phí ngoài dự kiến mà giá trị hợp đồng ký kết trước đây không thể bù đắp được và cho rằng đây là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo Điều 420, Bộ luật Dân sự năm 2015 là nhận định sai. Bởi lẽ, một khi chủ đầu tư đã bắt tay vào làm dự án và chấp nhận giao kết hợp đồng chuyển nhượng với khách hàng, tức là đã chuẩn bị đầy đủ những điều kiện cơ bản nhất để tiến hành công việc.

“Hà Quang Land lấy lý do không giải phóng mặt bằng để kéo dài thời gian giao đất cho chúng tôi nhằm tăng giá trị đã thỏa thuận trước đó là trái quy định pháp luật. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh giá bán chỉ được thực hiện khi có sự thống nhất của cả 2 bên trong hợp đồng, nguyên tắc thực hiện là phải “đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức…” theo quy định tại khoản 1, Điều 412, Bộ luật Dân sự 2015”, ông Giang trình bày.

Theo ông Giang, thời điểm hai bên ký hợp đồng là năm 2016, giá trị thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với giá trị thị trường lúc ký kết. Việc Hà Quang Land kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng khiến vật giá thay đổi đáng kể không phải do lỗi của khách hàng. “Hà Quang Land tự ý tăng giá trị đất lên hơn 2,5 tỷ đồng (chênh lệch gấp 5 lần so với giá trị ban đầu) và đưa ra mức chiết khấu 30-35% là đang lừa dối khách hàng, đánh vào tâm lý được giảm giá nhiều để khách hàng đồng ý với yêu cầu tăng giá mà họ đưa ra”, ông Giang bức xúc.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, còn có hơn 10 trường hợp khác cũng “dính” tình cảnh trên khi mua đất tại Khu đô thị Lê Hồng Phong I của Hà Quang Land. Đơn cử như trường hợp của vợ chồng ông Lê Hữu Loan và bà Ngô Thị Lý (trú phường Long Bình, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) cũng được đề nghị chuyển đổi sang một lô đất khác với giá trị tương đương, nhưng phải nộp thêm 1,2 tỷ đồng.

“Ngã giá” như… cá ngoài chợ

Đến nay, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa Hà Quang Land và các khách hàng vẫn chưa có hồi kết và trải qua nhiều lần “ngã giá” như… cá ngoài chợ. Ngày 14/4/2021, Hà Quang Land đưa ra mức giá chuyển đổi, nếu ông Giang chấp nhận đổi lô đất khác có vị trí tương đương lô đất STH31.12 là hơn 1,282 tỷ đồng. Khi ông Giang không chấp nhận mức giá này, thì ngày 25/6/2021, Hà Quang Land hạ xuống 1,2 tỷ đồng.

“Ngậm đắng nuối cay” chấp nhận phương án chuyển đổi lô đất sang vị trí khác có giá trị tương đương, nhưng ông Giang tiếp tục phản ứng: “Việc Công ty tự tăng giá đất lên cao, yêu cầu ông phải nộp số tiền chuyển đổi là 1,2 tỷ đồng là không thể chấp nhận được. Điều này xâm hại nghiêm trọng đến quyền lợi của chúng tôi. Chưa kể, hơn 5 năm qua, gia đình tôi phải ở nhà tạm, cuộc sống bị ảnh hưởng nặng nề”.

Trong khi đó, tại văn bản trả lời ông Giang ngày 25/6/2021, Hà Quang Land “ấn định” mức giá 1,2 tỷ đồng là “giá trị thương lượng cuối cùng”. Đây cũng là “giá trị thương lượng cuối cùng” mà Hà Quang Land “chốt” với ông Loan và bà Lý.

Tại văn bản trên, Hà Quang Land cho rằng, “trường hợp khách hàng không đồng ý phương án chuyển đổi, thì có thể lựa chọn phương án chờ đợi cho đến khi Hà Quang Land bàn giao vị trí lô đất theo đúng hợp đồng đã ký hoặc có thể thanh lý hợp đồng” và mong muốn nhận được sự “hợp tác tích cực” từ phía khách hàng.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, bà Võ Khánh Yên, Phó tổng giám đốc Hà Quang Land cho biết, Công ty đã nhiều lần trao đổi qua lại bằng văn bản và trực tiếp với ông Giang để giải quyết vấn đề đổi vị trí đất và nộp thêm tiền.

“Ông Giang trả giá, rồi gửi đơn đến UBND tỉnh Khánh Hòa và Sở Xây dựng, nhưng đây là thỏa thuận dân sự giữa các bên, nên các cơ quan này không giải quyết”, bà Yên nói và cho rằng, nếu ông Giang “không chịu” theo hướng xử lý của Hà Quang Land thì chỉ còn cách kiện ra tòa, mà giải quyết theo cách này thì “chỉ có thiệt hại cho ông ấy thôi”.

Được biết, Ban Tiếp công dân tỉnh Khánh Hòa đã hướng dẫn khách hàng khởi kiện Hà Quang Land ra Tòa án Nhân dân TP. Nha Trang để được giải quyết theo quy định.