Một trong những quy định mới của Thông tư 06/2016/TT-NHNN (thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN) mà Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành là hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%. Đây là quy định có thể tác động trực tiếp đến hoạt động tín dụng của ngân hàng trong cho vay bất động sản, nhưng nhìn vào diễn biến thị trường mấy phiên giao dịch gần đây, nhóm cổ phiếu bất động sản chưa bị tác động mạnh.

Trong phiên giao dịch ngày 27/5, thời điểm Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 06, chỉ số VN-Index vẫn tăng 3,77 điểm (0,62%), lên 608,11 điểm. Đây là mức phục hồi trong ngày tốt nhất kể từ khi chỉ số này rời đỉnh 627 điểm. Chỉ số HNX-Index tăng 0,33 điểm (0,41%), lên 81,39 điểm. Trong phiên đầu tuần (ngày 30/5), thị trường tiếp tục duy trì đà tăng, khi chỉ số VN-Index tiếp tục tăng 6,39 điểm (1,05%) lên 614,5 điểm; chỉ số HNX-Index cũng tăng 0,13 điểm (0,17%), lên 81,53 điểm.

Cổ phiếu bất động sản không những không bị xả hàng mà còn có xu hướng tăng giá khi Thông tư 06 được ban hành.

Đặc biệt, vào đầu tuần này, nhóm cổ phiếu bất động sản không những không bị xả hàng, mà còn có xu hướng tăng giá sau khi Thông tư 06 được ban hành. Trong phiên 30/5, cổ phiếu VIC của Tập đoàn Vingroup tăng 200 đồng/cổ phiếu, lên 53.500 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu HAR của Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản An Dương Thảo Điền tăng 200 đồng/cổ phiếu, lên 4.800 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu DXG của Công ty cổ phần Xây dựng Địa ốc Đất Xanh tăng 300 đồng/cổ phiếu, lên 15.300 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu CCL của Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long tăng 200 đồng, lên 4.100 đồng/cổ phiếu…

Mặc dù quy định mới là hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%, nhưng động thái tăng giá của nhóm bất động sản cho thấy, nhà đầu tư vẫn tỏ ra lạc quan. Trước đó, hệ số này được đề xuất ở mức 250%, nên việc chỉ tăng nhẹ nhàng lên mức 200% ít nhiều đã làm giải bớt áp lực lên nhóm cổ phiếu bất động sản.

Trong khi đó, trong suốt một thời gian dài, các nội dung của Dự thảo Thông tư 36 đã được dư luận đưa ra bàn thảo, mổ xẻ. Các áp lực từ khả năng tăng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản đã được phản ánh lên giá cổ phiếu bất động sản. 

Một trong những nội dung được quan tâm khác và được giới quan sát cho rằng cũng có thể ảnh hưởng đến bất động sản là tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Tuy nhiên, việc Thông tư 06 quy định, trong năm 2016, tỷ lệ này vẫn giữ nguyên ở mức 60% như hiện nay, làm giới đầu tư “thở phào” nhẹ nhõm. Tỷ lệ cũng sẽ được điều chỉnh trong các giai đoạn tới, nhưng phải theo lộ trình (giảm dần xuống 50% từ ngày 1/1/2017 và từ ngày 1/1/2018 sẽ xuống 40%), nên thị trường sẽ có có đủ thời gian để bắt nhịp.

Quy định mới trong Thông tư 06 cho thấy, Ngân hàng Nhà nước đang giãn lộ trình siết chặt việc cho vay bất động sản. Ông Nguyễn Đức Độ, Phó viện trưởng Viện Kinh tế Tài chính, Học viện Tài chính (Bộ Tài chính) cho biết, Ngân hàng Nhà nước chọn giải pháp mang tính dung hòa là hợp lý trong bối cảnh hiện nay. Ngoài ra, hiện tại tỷ lệ tiền gửi dài hạn thấp trong khi nhu cầu vay dài hạn cao hơn, nên nếu giảm mạnh tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, có thể khiến lãi suất tăng và tín dụng giảm, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế.

Trong bối cảnh hiện tại, những lo lắng của giới đầu tư về một “cú sốc” cho cổ phiếu bất động sản bởi tác động của các nội dung sửa đổi Thông tư 36 đã tạm được giải tỏa. Tuy nhiên, về dài hạn, việc thực hiện các quy định theo lộ trình đồng nghĩa với việc “sợi dây” từ các nhà quản lý đang siết dần (dù với tốc độ rất chậm) và điều này ít nhiều cũng sẽ hạn chế khả năng thu lời cao của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới.