Điểm nghẽn lớn nhất trong khâu thủ tục pháp lý của dự án bất động sản đã được tháo gỡ, khi Nghị định số 25 giúp xác định hình thức đấu giá, đấu thầu hay chỉ định nhà đầu tư cho dự án bất động sản.

Doanh nghiệp nhỏ rơi vào thế khó

Cộng đồng doanh nghiệp xây dựng và bất động sản đánh giá, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 (Nghị định số 25) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư ban hành kịp thời, “hóa giải” nhiều vướng mắc về thủ tục đất đai cho dự án bất động sản.

Điểm nghẽn lớn nhất trong khâu thủ tục pháp lý của dự án bất động sản đã được tháo gỡ, khi Nghị định số 25 giúp xác định hình thức đấu giá, đấu thầu hay chỉ định nhà đầu tư cho dự án bất động sản. Trước đó, độ “vênh” giữa các luật đã khiến cơ quan chuyên môn ở địa phương và doanh nghiệp lúng túng trong thực hiện thủ tục cho dự án bất động sản, đơn cử như việc xác định một dự án thuộc diện phải thực hiện đấu thầu hay chỉ định nhà đầu tư.

Song, vẫn còn nhiều ý kiến xung quanh những vấn đề này.

Đối với hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, Điều 10, Nghị định số 25 quy định áp dụng đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án có sơ bộ tổng chi phí thực hiện từ 800 tỷ đồng và có từ 2 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định.

Hình thức đấu thầu trong nước áp dụng cho dự án đầu tư có sử dụng đất mà pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, áp dụng cho dự án có từ 2 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài đăng ký thực hiện dự án.

Những quy định trên đặt các doanh nghiệp nhỏ vào thế khó, bởi muốn tham gia các dự lớn  thì không đủ điều kiện về vốn, nhất là trong bối cảnh vốn chảy vào bất động sản eo hẹp do chính sách siết tín dụng cho lĩnh vực này. Còn nếu không được tham gia các dự án lớn, doanh nghiệp nhỏ đứng trước sức ép cạnh tranh khốc liệt trên thị trường.

Theo đại diện Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát, quy định đấu thầu hiện nay chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lớn, vì để tham gia đấu thầu, doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính và cần nguồn vốn rất lớn.

Đại diện Hưng Thịnh Phát dẫn chứng, với dự án bất động sản trên 100 ha, doanh nghiệp tham gia phải gom 500 - 1.000 tỷ đồng mới thực hiện xong hạ tầng cơ bản. Chưa kể, những dự án có quy mô tầm 100 ha thường có vị trí đắc địa, nhiều khi, doanh nghiệp cần đến 10.000 tỷ đồng hoặc hơn.

Với con số 10.000 tỷ đồng cho một dự án địa ốc, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bày tỏ băn khoăn, có bao nhiêu doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam có đủ mức vốn này, trong khi hầu hết doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn hữu hạn, phải huy động từ nhiều kênh... Chỉ cần một rủi ro về pháp lý, chính sách hoặc từ phía ngân hàng, doanh nghiệp  có thể đứng bên bờ vực. “Vì lẽ đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa không thể đủ điều kiện tham gia các dự án quy mô lớn”, ông Điệp nói.

Liên minh, bám vào “ông lớn”

Theo PGS-TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), việc đấu thầu dự án nói chung hay chuyên biệt về bất động sản có tính chất toàn diện vì phải xét đến rất nhiều tiêu chí và điều kiện mà doanh nghiệp phải đáp ứng, từ nhân lực, năng lực kinh nghiệm, nguồn tài chính, giá thầu, thời gian hoàn thành…

Bản chất đấu thầu là hình thức cạnh tranh có hiệu quả giúp lựa chọn nhà thầu đủ năng lực và tránh tình trạng doanh nghiệp “tay không bắt giặc” trúng thầu.

Ông Long đánh giá, dù còn những điểm gợn trong đấu thấu như hiện tượng “cò” thầu, móc nối hay lợi ích nhóm, nhưng các quy định đấu thầu hiện nay là có căn cứ, bởi bản chất đấu thầu là hình thức cạnh tranh có hiệu quả giúp lựa chọn nhà thầu đủ năng lực và tránh tình trạng doanh nghiệp “tay không bắt giặc” trúng thầu.

Với các quy định đấu thầu hiện nay, nhất là với mục tiêu lựa chọn nhà thầu tốt nhất, thì thường chỉ những doanh nghiệp lớn, có năng lực thực sự mới đủ sức trúng thầu. Do vậy, những doanh nghiệp bất động sản nhỏ ít có “cửa” trúng thầu những dự án lớn.

Với các quy định đấu thầu hiện nay, nhất là, với mục tiêu lựa chọn nhà thầu tốt nhất, thì thường chỉ những doanh nghiệp lớn, có năng lực thực sự mới đủ sức trúng thầu.

“Để tăng khả năng trúng thầu dự án lớn, các doanh nghiệp nhỏ thường có 2 cách.  Một là, tránh việc “lấy trứng chọi đá”, họ cần phải liên kết với nhau, sau khi trúng thầu sẽ thực hiện phân chia công việc theo tỷ lệ đóng góp trong liên minh. Hai là, bám vào những “ông lớn” cùng bỏ thầu. Tuy nhiên, trong những liên minh (liên danh, hoặc liên doanh), việc chia sẻ lợi nhuận, công việc sẽ không đơn thuần căn cứ vào tỷ lệ đóng góp, bởi doanh nghiệp nhỏ bao giờ cũng phải chịu thiệt thòi của kẻ “chiếu dưới”… Tuy nhiên, đó là con đường duy nhất giúp họ từng bước cải thiện năng lực và kinh nghiệm”, ông Long phân tích

Đó chính là lý do giải thích cho việc liên doanh để triển khai các dự án BOT giao thông khá phổ biến, trong khi mô hình này trong ngành bất động sản rất hãn hữu. Một chuyên gia bất động sản cho rằng, thủ tục vay vốn cho một dự án bất động sản đòi hỏi hồ sơ dự án khá phức tạp, trong đó, để có thể hoàn thành 3 thủ tục là chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản công nhận chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, doanh nghiệp phải có những “bí quyết” khó có thể chia sẻ với doanh nghiệp khác.