Thị trường M&A bất động sản đang có nhiều cơ hội bùng nổ

Thị trường M&A bất động sản tiếp tục dẫn dắt dòng vốn

Theo dõi bức tranh M&A bất động sản những tháng gần đây có thể nhận thấy, việc doanh nghiệp lựa chọn M&A để tái cơ cấu là xu hướng đang lan rộng trong toàn thị trường, khi các nhà phát triển chủ động sắp xếp lại nguồn lực để chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Chuỗi giao dịch mà CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) thực hiện gần đây là một minh họa tiêu biểu. Doanh nghiệp này liên tục thoái vốn ở các dự án vệ tinh, đồng thời gom thêm quỹ đất chiến lược, hướng danh mục về những tài sản cốt lõi, biên lợi nhuận cao và khả năng triển khai tốt hơn.

Cụ thể, doanh nghiệp đã thực hiện chuỗi thương vụ M&A tại nhiều dự án như Thuận An 1, Dự án 223-225 - Trần Phú (Đà Nẵng) và trước đó là Q1 Tower tại Quy Nhơn. Ngược lại, Công ty gom quỹ đất/vốn tại các dự án chiến lược hơn, gần đây nhất là mua lại phần vốn để làm chủ khu đất số 239 - Cách mạng Tháng Tám, tại trung tâm TP.HCM.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, mục tiêu của chuỗi giao dịch này là cải thiện dòng tiền (tăng thanh khoản) và chủ động tái phân bổ nguồn lực sang các dự án có biên lợi nhuận kỳ vọng lớn hơn, ưu tiên “tăng tỷ trọng tài sản cốt lõi” trong danh mục. Qua đó, Phát Đạt không chỉ đơn giản ứng phó với chu kỳ thị trường, mà đặt nền tảng cho tăng trưởng có chất lượng trung hạn. Điều này phù hợp với xu hướng rộng hơn của thị trường M&A bất động sản, nơi những quỹ đất “sạch”, dự án có pháp lý rõ ràng, biên lợi nhuận cao, đơn vị phát triển uy tín đang được săn đón.

Báo cáo cập nhật của Grant Thornton cũng cho thấy, thị trường M&A trong tháng 10/2025 tiếp tục sôi động ở các nhóm ngành bất động sản, năng lượng, sản xuất công nghiệp và tài chính. Trong số này, bất động sản vẫn là tâm điểm, dẫn đầu về giá trị giao dịch công bố và ước tính đạt khoảng 225 triệu USD.

Một điểm nhấn của tháng 10 là thương vụ CTCP Vincom Retail chuyển nhượng 99,99% phần vốn góp tại Công ty TNHH bất động sản Vincom NCT - pháp nhân sở hữu Vincom Center Nguyễn Chí Thanh (Hà Nội), cho Công ty TNHH Thương mại Đầu tư và Dịch vụ Bảo Quân. Giá trị giao dịch vào khoảng 133 triệu USD. Việc thoái vốn này nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục, qua đó Vincom Retail tập trung nguồn lực cho dòng trung tâm thương mại quy mô lớn (megamall) gắn với các đại đô thị của Vinhomes, thay vì phân tán tài sản tại các vị trí lõi đô thị.

Grant Thornton cũng ghi nhận, trong 9 tháng đầu năm 2025 đã có 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần liên quan đến lĩnh vực bất động sản, bao gồm thương vụ đã hoàn tất và công bố, với tổng giá trị xấp xỉ 1,8 tỷ USD. Riêng tháng 9 ghi nhận 246 triệu USD giao dịch và tháng 8 đạt 232,8 triệu USD. Điều này cho thấy, bất động sản tiếp tục là nhóm ngành thu hút dòng vốn mạnh nhất trên thị trường M&A trong nước.

Dòng vốn lớn chảy vào M&A, tái định hình bản đồ đô thị

Xu hướng mở rộng quỹ đất thông qua M&A trở nên rõ nét hơn khi nhiều doanh nghiệp có tiềm lực chủ động tìm kiếm những tài sản chiến lược. Một trong những thương vụ đáng chú ý là việc CTCP Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) thâu tóm Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Sun City chủ đầu tư Dự án Saigon Broadway trên trục Mai Chí Thọ, đối diện khu đô thị Thủ Thiêm.

Khu đất rộng hơn 96.000 m2, được quy hoạch gồm 12 block căn hộ và văn phòng cao 25-35 tầng, với quy mô khoảng 3.200 sản phẩm. Dự án từng được Novaland giới thiệu từ năm 2020, cùng thời điểm doanh nghiệp này phát triển đại đô thị Aqua City tại Đồng Nai.

Đáng chú ý, đầu tháng 10/2025, Sơn Kim Land - công ty thành viên của Sơn Kim Group đã huy động thành công 200 triệu USD thông qua khoản vay tín dụng riêng (private credit facility). Nhà đầu tư không được công bố danh tính, nhưng khoản vốn này được định hướng dùng cho chiến lược mở rộng danh mục và củng cố năng lực tài chính dài hạn của doanh nghiệp, trải rộng từ nhà ở cao cấp, văn phòng đến khách sạn.

Theo phân tích của các thành viên thị trường, động thái huy động vốn diễn ra chỉ vài tuần sau khi Sơn Kim Land đăng ký tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm vào ngày 17/9 cho thấy, tham vọng gia tăng hiện diện của doanh nghiệp tại một trong những khu vực có giá trị đất đai cao nhất TP.HCM.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhận định, dòng vốn liên tục chảy vào bất động sản thông qua M&A và huy động tín dụng cấu trúc cho thấy, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu mạnh, nơi các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và tầm nhìn dài hạn đang nắm bắt cơ hội mở rộng hệ sinh thái dự án. Đây cũng là tín hiệu về hoạt động M&A sẽ còn giữ vai trò quan trọng trong việc tái phân bố tài sản và định hình lại bản đồ phát triển đô thị trong thời gian tới.