Thị trường bước tới chu kỳ phân hoá

Trao đổi với phóng viên, ông Ngô Đăng Quyền, Tổng giám đốc CTCP Phát triển Địa ốc Tiên Phong cho biết, các phân khúc bất động sản có giá trị lớn đã bắt đầu “hạ nhiệt” từ cuối năm ngoái.

Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư càng trở nên thận trọng hơn với các quyết định xuống tiền, đặc biệt trong bối cảnh chi phí sinh hoạt có thể tăng cao do các biến động từ giá xăng dầu.

Thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức lớn trong năm 2026. Ảnh: Thanh Vũ

“Cùng với các biến động của lãi suất và nguồn cung, tâm lý nhà đầu tư sẽ ngày càng thận trọng. Việc lựa chọn dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ trở thành những tiêu chí ưu tiên trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh”, ông Quyền nhận định.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, với các dự án tại khu vực vùng ven hoặc các tỉnh lẻ, nhà đầu tư cần đặc biệt cân nhắc. Quỹ đất tại những địa phương này còn dồi dào trong khi nhu cầu ở thực chưa cao, từ đó khiến khả năng hấp thụ trở nên hạn chế. Nếu xuống tiền ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư có thể phải “chôn vốn” trong thời gian dài để chờ thanh khoản.

Ngược lại, những khu vực nằm trong phạm vi từ vành đai 3,5 đến vành đai 4 của Hà Nội vẫn được xem là lựa chọn đáng cân nhắc. Đây là các khu vực được hưởng lợi từ nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai, trong khi mặt bằng giá vẫn “mềm” hơn so với khu vực trung tâm.

Đề cập đến hiện tượng “cắt lỗ”, ông Quyền cho rằng, cần nhìn vào yếu tố thời gian hỗ trợ lãi suất của từng dự án. Với các dự án mở bán cách đây 1 - 2 năm, đã trải qua nhịp tăng giá mạnh trong năm 2025 và vẫn còn thời gian hỗ trợ lãi suất (thường kéo dài từ 18 đến 24 tháng, một số ít áp dụng 36 tháng), áp lực tài chính đối với nhà đầu tư vẫn sẽ trong tầm kiểm soát.

Trong khi đó, ở những dự án đã hoặc sắp hết thời gian hỗ trợ tài chính, áp lực dòng tiền bắt đầu gia tăng, khiến một bộ phận nhà đầu tư đã buộc phải chấp nhận giảm giá để tìm kiếm thanh khoản.

Trong “nguy” vẫn có “cơ”

Theo ông Trần Đạt Khánh, CEO Biggee - nền tảng phân tích thông tin bất động sản, thị trường địa ốc Việt Nam trong năm 2025 từng chịu một “cú sốc tâm lý” khi xuất hiện thông tin Mỹ dự kiến áp thuế đối với hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam. Tuy nhiên, sau nhiều vòng đàm phán, tình hình đã được ổn định. Thị trường bất động sản vì vậy gần như không bị ảnh hưởng đáng kể, thậm chí còn ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực.

Tuy nhiên, “cú sốc” lần này lại mang bản chất hoàn toàn khác. Khởi đầu là những vấn đề trong nguồn cung xăng dầu, những thay đổi kéo theo sau đó có thể là chính sách tiền tệ. Trong bối cảnh đó, tác động trước mắt nhiều khả năng sẽ tập trung vào nhóm bất động sản hình thành trong tương lai - những sản phẩm chưa thể đưa vào khai thác hoặc sử dụng ngay. 

“Các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị triển khai có thể đối mặt với thách thức kép khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng, trong khi tâm lý thị trường ngày càng trở nên thận trọng hơn”, ông Trần Đạt Khánh trao đổi với phóng viên.

CEO của Biggee cũng lưu ý thêm những hệ quả sắp tới của thị trường. Theo đó, khi chi phí vận hành xe xăng tăng lên, xu hướng “xanh hóa” giao thông đô thị sẽ diễn ra nhanh hơn một cách tự nhiên. Trong bối cảnh đó, những khu đô thị được quy hoạch hạ tầng phục vụ phương tiện điện - từ hệ thống trạm sạc đến tổ chức giao thông nội khu - có thể sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt hơn.

“Ngoài ra, cùng với việc đăng cai APEC 2027, Việt Nam tiếp tục được nhìn nhận là điểm đến an toàn trong khu vực nhờ môi trường chính trị ổn định và chính sách ‘ngoại giao cây tre’. Trong bối cảnh địa chính trị toàn cầu còn nhiều bất định, yếu tố này có thể củng cố sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản du lịch trong dài hạn”, ông Trần Đạt Khánh dự báo.

Nhìn nhận về cách dòng tiền phân bổ trong thời gian tới, ông Trần Vũ, nhà sáng lập của đơn vị nghiên cứu SPE.R cho biết, khi nền kinh tế gặp biến động, nơi hút vốn sẽ là các loại tài sản có khả năng bảo toàn giá trị và bất động sản là một trong số đó. Đây có thể sẽ là điểm khởi đầu cho quá trình tái phân bổ tài sản trong xã hội.

Tuy vậy, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng, vẫn còn quá sớm để nhận định một cách bi quan hay lạc quan thái quá về thị trường địa ốc. Nhà đầu tư và người mua nhà cần theo dõi thêm tình hình vĩ mô cũng như các chính sách ứng phó của Việt Nam.

“Hiện thị trường đang có quá nhiều biến số và mỗi thay đổi đều dẫn tới một kịch bản khác nhau. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng trong giai đoạn hiện tại”, ông Trần Vũ nhấn mạnh.