Chiều 29/9, Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 6 - năm 2026 (VIPF 2026) do Báo Tài chính - Đầu tư phối hợp với Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) tổ chức đã khai mạc tại TP.HCM.

Trao đổi tại diễn đàn, ông Hoàng Vinh Tuấn, Giám đốc Khối Kinh doanh và Marketing, Soilbuild Việt Nam cho rằng dòng vốn đầu tư toàn cầu đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc căn bản, kéo theo sự thay đổi trong cách các doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất.

Theo ông Tuấn, câu hỏi đối với nhà đầu tư hiện không còn đơn thuần là “nên đầu tư ở đâu”, mà là khoản đầu tư có thể đưa vào vận hành nhanh đến mức nào và duy trì hiệu quả, bền vững ra sao.

Trong bối cảnh đó, vai trò của hạ tầng công nghiệp, đặc biệt tại miền Bắc Việt Nam, đang được định nghĩa lại. Việt Nam tiếp tục nổi lên như một điểm đến chiến lược nhờ dòng vốn FDI, nền tảng sản xuất mở rộng cùng sự phát triển của các hệ sinh thái công nghiệp và hạ tầng.

Tại miền Bắc, quá trình tái định vị sản xuất đang định hình lại chuỗi cung ứng, kéo theo nhu cầu gia tăng đối với nhà máy, nhà xưởng xây sẵn, nhất là từ lĩnh vực điện tử và sản xuất tiên tiến.

Cuộc đua FDI chuyển từ chi phí sang tốc độ và sự sẵn sàng

Theo ông Tuấn, từ kinh nghiệm làm việc với các doanh nghiệp nước ngoài, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà sản xuất và doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, khi cơ cấu khách thuê thay đổi, tiêu chí lựa chọn địa điểm cũng ngày càng mở rộng, không chỉ tập trung vào chi phí.

Các doanh nghiệp đang tìm kiếm sự kết hợp giữa khả năng kết nối, hạ tầng và chất lượng không gian công nghiệp. Một thay đổi đáng chú ý là xu hướng chuyển từ mô hình tự xây dựng, sở hữu nhà máy sang sử dụng các cơ sở xây sẵn và mô hình “plug-and-play”.

“Mô hình này mang lại thời gian đưa vào thị trường nhanh hơn, giúp giảm chi phí mở rộng ban đầu và cho phép doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc ứng phó với những thay đổi của môi trường kinh doanh”, ông Tuấn nói.

Cùng với yêu cầu về tốc độ, chất lượng của nhà xưởng xây sẵn cũng trở thành yếu tố được quan tâm nhiều hơn. Doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm một mặt bằng để đặt nhà máy, mà còn xem xét các thông số kỹ thuật, độ tin cậy của hạ tầng, tính bền vững, hiệu quả vận hành và trải nghiệm của người sử dụng.

Ông Hoàng Vinh Tuấn, Giám đốc Khối Kinh doanh và Marketing, Soilbuild Việt Nam.

Đặc biệt, yêu cầu về ESG ngày càng rõ nét trong nhóm doanh nghiệp quốc tế, khi các mục tiêu về môi trường và phát triển bền vững không chỉ được đặt ra ở cấp công ty mà còn lan rộng xuống toàn bộ chuỗi cung ứng.

“Tốc độ đưa vào thị trường, chất lượng, độ tin cậy của hạ tầng, sự linh hoạt, hiệu quả vận hành và tính bền vững đang trở thành những cân nhắc ngày càng quan trọng”, ông Tuấn nhận định.

Đây cũng là những yếu tố Soilbuild Việt Nam tập trung khi phát triển các dự án Spectrum tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, theo ông Tuấn, một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà sản xuất nước ngoài là độ tin cậy của nguồn điện và tiện ích. Đối với một nhà máy sản xuất, việc gián đoạn điện, nước hoặc các hạ tầng thiết yếu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động vận hành và chuỗi cung ứng.

Ở khía cạnh ESG, doanh nghiệp quốc tế ngày càng tìm kiếm những cơ sở có khả năng hỗ trợ các mục tiêu phát triển bền vững. Soilbuild cho biết đang tích hợp các yếu tố như thiết kế tiết kiệm năng lượng, sẵn sàng cho năng lượng tái tạo và các tiêu chuẩn công trình xanh vào các dự án.

Trong khi đó, mô hình xây sẵn và plug-and-play giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian thiết lập hoạt động, đồng thời tăng khả năng điều chỉnh không gian khi nhu cầu sản xuất thay đổi.

“Nhưng ngoài cơ sở vật lý, môi trường vận hành tổng thể và mức độ hỗ trợ cũng đang trở thành những cân nhắc quan trọng”, ông Tuấn cho biết.

Theo đó, Soilbuild hướng tới mô hình dịch vụ một cửa, kết hợp hỗ trợ khách hàng với quản lý bất động sản chuyên nghiệp và môi trường công nghiệp được quản lý đồng bộ. Cách tiếp cận này nhằm giảm bớt một số yêu cầu hành chính, vận hành đối với các doanh nghiệp khi gia nhập hoặc mở rộng hoạt động tại Việt Nam.

Hệ sinh thái công nghiệp sẽ quyết định sức hút của thế hệ FDI mới

Theo ông Tuấn, cơ cấu khách thuê công nghiệp đang thay đổi theo hướng chọn lọc hơn. Nếu trước đây chi phí và vị trí thường là những tiêu chí hàng đầu, doanh nghiệp hiện xem xét rộng hơn về môi trường vận hành, gồm thông số công trình, độ tin cậy của hạ tầng, tính bền vững, khả năng kết nối và dư địa mở rộng.

Đáng chú ý, nhu cầu từ các lĩnh vực sản xuất có giá trị cao và định hướng công nghệ đang gia tăng. Khi Việt Nam phát triển thành một trung tâm sản xuất, các hoạt động chuyển giao công nghệ, R&D, nội địa hóa và các ngành công nghiệp hỗ trợ cũng ngày càng đóng vai trò quan trọng.

“Điều này có nghĩa là các công ty cần nhiều hơn chỉ một nhà máy. Họ cần tiếp cận với hạ tầng đáng tin cậy, lao động có kỹ năng, nhà cung cấp, logistics và các ngành hỗ trợ”, ông Tuấn nói.

Theo ông, đây cũng là lý do việc xây dựng các hệ sinh thái công nghiệp có chiều sâu trở nên quan trọng hơn. Việt Nam đã hình thành những hệ sinh thái công nghiệp tương đối vững chắc sau nhiều năm thu hút doanh nghiệp FDI, qua đó tạo ra chuỗi cung ứng sâu hơn và mạng lưới các nhà sản xuất, doanh nghiệp hỗ trợ rộng hơn.

Trong giai đoạn tới, dư địa không chỉ nằm ở việc mở rộng quy mô các khu công nghiệp mà còn ở việc nâng cấp chất lượng của môi trường sản xuất.

Các khu công nghiệp xanh hơn, hướng tới con người hơn đang được quan tâm, với những yếu tố như mảng xanh, ánh sáng tự nhiên và thiết kế biophilic nhằm tạo ra môi trường làm việc thuận tiện, dễ chịu hơn.

Từ góc nhìn của Soilbuild, hệ sinh thái mạnh hơn, sản xuất tiên tiến, tính bền vững và trải nghiệm người sử dụng sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng khi thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển.

Với các doanh nghiệp nước ngoài lần đầu mở rộng hoạt động tại Việt Nam, ông Tuấn cho rằng việc lựa chọn nhà xưởng không nên chỉ dựa trên giá thuê mà cần đánh giá tổng thể giá trị và môi trường vận hành.

Trước hết là vị trí và khả năng kết nối với khách hàng, nhà cung cấp, mạng lưới logistics và các ngành hỗ trợ. Tiếp đó là thông số kỹ thuật của công trình, gồm tải trọng sàn, chiều cao thông thủy, khoảng cách cột, kích thước và khả năng mở rộng.

“Hãy xem xét kỹ các thông số kỹ thuật của công trình. Những yếu tố này cần phù hợp không chỉ với yêu cầu hiện tại mà còn với nhu cầu trong tương lai của doanh nghiệp”, ông Tuấn khuyến nghị.

Bên cạnh đó, nguồn điện, tiện ích, logistics và các chứng nhận bền vững cũng cần được đánh giá ngay từ đầu, trong bối cảnh các yêu cầu ESG ngày càng được đưa vào tiêu chí lựa chọn địa điểm của các doanh nghiệp quốc tế.

Một yếu tố khác được ông Tuấn nhấn mạnh là lựa chọn đối tác đồng hành. Đối với doanh nghiệp lần đầu đầu tư tại Việt Nam, một đối tác hiểu nhu cầu của các doanh nghiệp quốc tế và có khả năng cung cấp hỗ trợ vượt ra ngoài việc bàn giao nhà máy có thể giúp quá trình thiết lập và vận hành thuận lợi hơn.

Theo ông Tuấn, kinh nghiệm quốc tế là một trong những yếu tố Soilbuild mang vào thị trường Việt Nam. Doanh nghiệp có 50 năm hoạt động tại Singapore và kinh nghiệm tại các thị trường như Myanmar, Australia và Vương quốc Anh.

Thông qua các dự án Spectrum tại Việt Nam, Soilbuild cho biết đang kết hợp kinh nghiệm quốc tế với việc điều chỉnh mô hình phát triển theo nhu cầu của thị trường địa phương và khách hàng.

“Đối tác công nghiệp phù hợp là người có thể hỗ trợ doanh nghiệp qua các giai đoạn phát triển khác nhau”, ông Tuấn nói.

Trong bối cảnh dòng vốn FDI đang tái cấu trúc và các chuỗi cung ứng tiếp tục dịch chuyển, cuộc cạnh tranh giữa các thị trường công nghiệp vì thế có thể không còn đơn thuần nằm ở quỹ đất hay chi phí. Khả năng sẵn sàng, tốc độ đưa nhà máy vào vận hành, chất lượng hạ tầng, tính bền vững và mức độ hỗ trợ trong suốt vòng đời dự án đang trở thành những yếu tố ngày càng được doanh nghiệp sản xuất cân nhắc.