Sở Tài chính TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo về quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất, mức tỷ lệ % thu đối với đất xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất và mức tỷ lệ % thu đối với đất có mặt nước.

Quy định này nhằm làm căn cứ để tính tiền thuê đất trên địa bàn Thành phố.

Sở Tài chính đánh giá đơn giá thuê đất trung bình khu vực trung tâm tăng không quá 25% so với đơn giá thuê đất tính theo quy định cũ là mức tăng trong ngưỡng chịu của nền kinh tế Thành phố. Ảnh: Lê Toàn

Theo dự thảo, tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm quy định tại Quyết định này được áp dụng cho trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, được áp dụng theo từng nhóm mục đích sử dụng đất khác nhau.

Khu vực ngoại thành tăng 53%

Theo đó, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất công trình công cộng có mục đích kinh doanh sẽ được xác định theo 3 khu vực.

Khu vực 1 (quận: 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận) áp dụng tỷ lệ 1%; Khu vực 2 (TP. Thủ Đức, các quận: 6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp) áp dụng tỷ lệ 0,75%;  Khu vực 3 (các huyện: Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè) là 0,5%.

Sở Tài chính cho biết khi thực hiện tính tỷ lệ giữa đơn giá thuê đất theo quy định cũ và đơn giá thuê đất được tính toán theo quy định mới nêu trên, tỷ lệ tăng giá thuê trung bình khu vực 1 là 35%, khu vực 2 là 54% và khu vực 3 là 50%.

Sở Tài chính cho biết, nhìn chung đơn giá thuê đất tăng trên toàn địa bàn Thành phố, mức tăng khá đồng đều giữa 3 khu vực từ 35% đến 50%. Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo nhận thấy đất thuê với mục đích sản xuất kinh doanh chủ yếu tập trung tại Khu vực 2, 3 và tập trung vào các nhóm mục đích được quy định tại khoản 3 Quyết định số 79/2024.

Theo đó, các nhóm mục đích này đều được áp dụng đơn giá đất để tính tiền thuê đất chỉ bằng 50% đến 75% bảng giá đất sản xuất kinh doanh nên đơn giá thuê đất sẽ đảm bảo không tăng đột biến và không ảnh hưởng quá lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhưng nhìn chung sẽ đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước không bị sụt giảm, đảm bảo hài hòa lợi ích của người thuê đất và của Nhà nước.

Đối với đất thương mại, dịch vụ, khu vực 1 sẽ áp dụng tỷ lệ 1,5%; khu vực 2 áp dụng 1%; khu vực 3 áp dụng tỷ lệ 0,75%; tỷ lệ tăng giá thuê trung bình theo từng khu vực lần lượt là 18%, 25% và 53%.

Sở Tài chính nhận thấy đất thương mại dịch vụ chủ yếu tập trung tại khu vực 1, khu vực này có tỷ lệ tăng giá thuê đất vừa phải (18%), khu vực 2 có tỷ lệ tăng giá trung bình toàn khu vực 25% là mức tăng phù hợp với mức tăng của bảng giá đất, nên giá thuê đất với mục đích thương mại dịch vụ tại Khu vực 1, 2 là phù hợp với giá thuê thị trường tại khu vực này, không gây xáo trộn lớn đến hoạt động kinh doanh của người thuê đất nhưng vẫn đảm bảo nguồn thu ngân sách.

Khu vực 3 chủ yếu là các quận, huyện ngoại thành có rất ít doanh nghiệp thuê đất với mục đích thương mại dịch vụ. Trước đây khu vực này có giá đất rất thấp nên đơn giá thuê đất không phản ánh đúng giá trị thị trường, Bảng giá đất sau khi điều chỉnh có sự tăng mạnh tại khu vực các quận, huyện ngoại thành nên có tỷ lệ chênh lệch khá lớn (53%) nhưng xét về giá trị đơn giá thuê đất là phù hợp với giá thị trường.

Giá thuê đất nông nghiệp giảm

Đối với nhóm đất nông nghiệp (kể cả đất thuê trong Khu Nông nghiệp Công  nghệ cao) sẽ áp dụng tỷ lệ 0,25%; Đất thuê trong Khu Công nghệ cao, Khu Công viên phần mềm Quang Trung là 0,5%.

Sở Tài chính nhận thấy diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố ngày càng có xu hướng thu hẹp do quá trình đô thị hóa, để đảm bảo an ninh lương thực và gia tăng mảng xanh Thành phố, sản xuất nông nghiệp không mang lại nhiều lợi nhuận bằng các lĩnh vực khác nên Sở Tài chính đề xuất áp dụng mức tỷ lệ phần trăm thuê đất với nhóm đất nông nghiệp (kể cả đất thuê trong Khu Nông nghiệp Công nghệ cao) thấp nhất trong khung do Chính phủ quy định là 0,25%.

Trường hợp áp dụng tỷ lệ 0,25% với nhóm đất nông nghiệp thì Khu vực tập trung đất nông nghiệp (Huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ) có giá thuê đất giảm 22% so với giá thuê theo quy định cũ.

Tuy nhiên, mức giảm này là phù hợp với các chính sách về giảm 30% tiền thuê đất do Chính phủ ban hành trong những năm gần đây để hỗ trợ người thuê đất ổn định sản xuất, kinh doanh.

Theo đánh giá của Sở Tài chính, xét tổng thể nền kinh tế Thành phố, đơn giá thuê đất có ảnh hưởng hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh (một trong các khoản chi phí của hoạt động sản xuất, kinh doanh).

Sở Tài chính đã xây dựng tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất, trong đó đơn giá thuê đất trung bình khu vực trung tâm và nội thành thành phố tăng không quá 25% so với đơn giá thuê đất tính theo quy định cũ, đây là mức tăng tất yếu khi Nhà nước điều chỉnh Bảng giá đất theo hướng tiệm cận với giá thị trường, Sở Tài chính đánh giá đây là mức tăng trong ngưỡng chịu của nền kinh tế Thành phố.

Còn với khu vực ngoại thành, trước đây có giá đất quy định tại bảng giá đất rất thấp, sau khi điều chỉnh Bảng giá đất khu vực này có mức tăng chênh lệch khá lớn với khu vực nội thành.

Mặc dù Sở Tài chính đề xuất tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất không cao (0,5% đối với đất sản xuất kinh doanh và 0,75% đối với đất thương mại dịch vụ) nhưng tỷ lệ tăng giá cũng khá cao 53%. Tuy nhiên, xét về giá trị đơn giá thuê đất là phản ánh đúng giá thuê đất trên thị trường.