Theo chính sách vừa được thông qua, ranh giới quy hoạch khu vực TOD do Chủ tịch UBND TP.HCM chấp thuận, bao gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga, đề-pô. Ảnh: Lê Toàn.

Đại biểu lo bán kính 1.000 m quá rộng

Sáng 22/9, HĐND TP.HCM khóa XI, nhiệm kỳ 2026 - 2031 tiếp tục Kỳ họp thứ Năm, kỳ họp chuyên đề, thảo luận và hoàn thiện các dự thảo nghị quyết thuộc thẩm quyền.

Báo cáo tổng hợp ý kiến thảo luận tổ, ông Võ Anh Tuấn, Chánh Văn phòng Đoàn đại biểu Quốc hội và HĐND TP.HCM cho biết các đại biểu đã có nhiều góp ý đối với dự thảo Nghị quyết liên quan đến quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm là quy định phạm vi TOD tối đa 1.000 m tính từ tâm nhà ga. Theo ý kiến đại biểu, quy định bán kính 1.000 m từ tâm nhà ga là quá rộng, tương đương khoảng 12 - 15 phút đi bộ.

Trong khi đó, khoảng cách thực tế giữa 2 nhà ga nội đô chỉ từ 800 m - 1.200 m. Việc vẽ bán kính 1.000 m sẽ làm các vòng tròn chồng lấn hoàn toàn, phủ kín khu vực và dễ gây hoang mang cho người dân về thu hồi đất.

Do đó, có ý kiến đề nghị phân chia không gian TOD thành nhiều lớp. Khu vực lõi khoảng 400 - 500 m quanh nhà ga có thể áp dụng mật độ xây dựng cao, ưu tiên phát triển không gian ngầm; khu vực tiếp cận phía ngoài từ trên 500 m - 1.000 m áp dụng mật độ thấp hơn, bố trí bãi đỗ xe, công viên và cây xanh.

Đồng thời, cần bổ sung phạm vi quy hoạch TOD áp dụng cho cả hệ thống đường sắt quốc gia qua địa bàn Thành phố; bám sát việc kết nối các cụm trường đại học, bệnh viện lớn và khu dân cư tập trung.

Giải trình tại kỳ họp, ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết phạm vi tối đa 1.000 m được xác định trên cơ sở quá trình nghiên cứu về mô hình TOD của Thành phố, kế thừa các cơ chế đã được xây dựng trước đây và có sự hỗ trợ kỹ thuật quốc tế.

Theo Nghị quyết đã được HĐND Thành phố thông qua, ranh giới quy hoạch khu vực TOD do Chủ tịch UBND Thành phố chấp thuận, bao gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga, đề-pô;

Lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM khẳng định đây là phạm vi tối đa, không đồng nghĩa tất cả khu vực TOD đều được xác định theo bán kính 1.000 m. Ranh giới cụ thể còn phụ thuộc điều kiện tự nhiên, địa giới hành chính, ô phố, mạng lưới giao thông, khả năng tiếp cận nhà ga, các công trình hiện hữu cũng như yêu cầu tổ chức không gian và phát triển đô thị tại từng khu vực.

“Không phải tất cả các khu vực nhà ga đều mở rộng tối đa ra hết bán kính 1.000 m. Tùy thuộc điều kiện thực tế, phạm vi TOD có thể là 300 m, 600 m hoặc mở rộng đến 1.000 m”, ông Tuấn Anh cho biết.

Theo phương án nghiên cứu của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, không gian TOD trong phạm vi 1.000 m được chia thành 3 vùng phát triển. Vùng lõi nằm trong bán kính 0 - 300 m quanh nhà ga, tập trung các chức năng hỗn hợp, ưu tiên phát triển không gian ngầm và công trình cao tầng.

Vùng trung tâm có bán kính 300 - 600 m, mật độ xây dựng được điều chỉnh giảm dần khi khoảng cách với nhà ga tăng lên; Vùng ngoại vi từ 600 - 1.000 m được kiểm soát theo hướng giảm mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.

Như vậy, theo cơ quan chuyên môn, phạm vi 1.000 m đóng vai trò giới hạn tối đa để Thành phố có dư địa tổ chức không gian TOD, trong khi chỉ tiêu phát triển sẽ được phân hóa theo khả năng tiếp cận nhà ga.

Ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM báo cáo tại kỳ họp. Ảnh: TT

Giảm tối đa 50% diện tích bãi đỗ xe so với quy chuẩn

Bên cạnh phạm vi TOD, một số chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật cũng nhận được ý kiến của đại biểu.

Theo Nghị quyết đã được thông qua, hệ số sử dụng đất gộp chung cho các ô chức năng quy hoạch khu hỗn hợp, khu thương mại dịch vụ, khu ở nằm trong quy hoạch khu vực TOD được phép tăng tối đa 1,5 lần quy chuẩn; ưu tiên tại khu vực có vị trí tiếp cận nhà ga thuận lợi.

Diện tích bãi đỗ xe được phép giảm tối đa 50% so với quy chuẩn. Chỉ tiêu hạ tầng xã hội cũng có thể giảm tối đa 50% và được cân đối trên phạm vi các khu vực TOD dọc tuyến đường sắt.

Trước đó, Đại biểu HĐND Thành phố đề nghị thận trọng với việc giảm mạnh diện tích bãi đỗ xe trong giai đoạn hệ thống giao thông công cộng chưa hoàn chỉnh. Một phương án được đề xuất là giai đoạn đầu chỉ giảm khoảng 20 - 30%, thay vì áp dụng mức tối đa 50%.

Việc cho phép tăng hệ số sử dụng đất tối đa 1,5 lần cũng được đề nghị phải đi kèm đánh giá tác động, bảo đảm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có khả năng đáp ứng khi quy mô dân số, diện tích sàn xây dựng gia tăng.

Giải trình vấn đề này, Lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho rằng giảm diện tích bãi đỗ xe là một trong những giải pháp nhằm thay đổi phương thức đi lại tại các khu vực TOD. Mục tiêu của Thành phố là từng bước giảm phương tiện cá nhân, tăng tỷ lệ sử dụng giao thông công cộng, qua đó giảm ùn tắc, ô nhiễm và phát thải.

Theo định hướng, vùng lõi 0 - 300 m và vùng trung tâm 300 - 600 m sẽ ưu tiên cho người đi bộ, hạn chế phương tiện cá nhân, ngoại trừ các trục giao thông xuyên tâm. Các bãi đỗ xe tập trung được định hướng bố trí chủ yếu tại vùng ngoại vi, trong phạm vi khoảng 600 - 1.000 m quanh nhà ga.

Quá trình hình thành một khu vực TOD hoàn chỉnh cần lộ trình dài hạn. Tại nhiều quốc gia, quá trình này có thể kéo dài 15 - 20 năm, nhưng TP.HCM có thể rút ngắn thời gian nếu khai thác hiệu quả quỹ đất và tổ chức đầu tư đồng bộ.